數十億資本運作提效，物流企業優化資産競争力

觀點指數 在12月19日觀點指數研究院發布的《海南自貿港封關運作 | 2025年12月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，ESR等頭部企業通過並購、融資優化資産結構，行業向科技化、綠色化、全球化轉型趨勢，菜鳥三次合作倉儲物流基金，與中國人壽雙方整合産業與金融資本優勢，形成成熟運營的閉環。

期内，資産整合成為企業優化資源配置的重要途徑，頭部企業通過跨境合作、股權並購、綠色基建等方式優化資産結構，提升綜合競争力，行業呈現“政策高地搶灘+全球資源整合+科技場景落地”的顯著特征。

ESR正在評估出售價值數十億美元的中國資産，剝離部分資産的同時，集團仍對中國内地市場保持高度關注，積極探索智慧物流及數據中心等新興業務的增長機會；此外，ESR REIT拟以3.38億新元将新加坡8個物流項目出售給Brookfield博楓，進一步優化海外資産組合。

另一方面，企業通過股權投資與並購補強業務短闆，中新集團拟投資5000萬元布局蘇州鼎礫，切入物流供應鍊科技前沿領域，助力優化産業投資布局，強化園區開發運營主業。

中通快遞斥資1.78億元收購浙江星聯航空貨運，補足航空物流運力短闆，提升跨境及高時效物流業務的競争力；申通快遞子公司吉倉三期基金完成備案，拟收購阿里旗下三家公司的股權，深化與電商平台的協同效應。

資本融資層面，多家物流相關企業通過股權劃轉、債券發行等方式充實資金儲備，為業務擴張提供支撐。重慶發展投資有限公司取得重慶物流集團67%的股權，助力重慶港整合區域物流資源；韻達控股申報的20億元小公募債項目獲受理，為企業網絡建設與技術升級注入資金動能。

與此同時，12月，物流産業資本運作熱度持續攀升。菜鳥與中國人壽聯合發起規模17億元的倉儲物流專項基金，重點投向長三角及長江中遊城市群的高標準倉儲設施。

該基金出資結構多元穩健，除核心發起人外，還引入申通快遞、友邦人壽等多家機構投資人，整合産業與金融資本優勢，借助風險共擔機制增強抗波動能力。基金投資方向清晰，優先收購運營成熟、租金穩定的優質倉儲項目，聚焦電商物流、智能制造配套倉儲等細分領域，通過集約化資産配置提升區域供應鍊的響應效率。

這是雙方在倉儲物流基礎設施領域的第三次深度合作，此前兩次合作已達成超150億元資産管理規模，形成成熟的“投資-運營-退出”閉環。菜鳥憑借智慧物流運營與數字化管理優勢，負責基金底層資産的日常運營及效率優化。

中國人壽則依托保險資金長期穩健的特性，為項目提供持續的資金支持，這一“産業+金融”的合作模式已成為行業標杆。值得注意的是，申通快遞的加入不僅強化了産業鍊協同，也為基金資産提供了穩定的租戶資源，進一步保障收益的穩定。

同期，南山控股公告稱，其控股子公司正籌劃華泰寶灣物流REIT新購入基礎設施項目，相關方案有待董事會、股東會審議。此次拟納入的四座項目均坐落于新一線城市核心物流樞紐區域，兼具“核心區位+高標配置”雙重優勢。

成都龍泉項目緊鄰天府國際空港，聚焦西南地區電商與制造業物流需求；西安項目輻射西北市場，為中歐班列提供倉儲配套服務；甯波項目依托港口優勢，主打跨境物流與大宗商品倉儲；

青島膠州項目則銜接北方港口群與内陸産業帶，形成多式聯運樞紐。這些項目普遍配備智能分揀、恒溫倉儲等現代化設施，出租率保持在95%以上，租戶涵蓋電商龍頭、高端制造企業等優質客戶，具備穩定的租金收入來源。

華泰寶灣物流REIT納入新一線項目後，既能提升資産分散性以降低區域風險，又可借助新一線城市經濟增長紅利提升收益，為投資者提供更穩定的現金流回報。

此外，國泰海通東久新經濟REIT于12月順利完成2025年度首次擴募。本次擴募采用定向發行方式，募集資金總額3.59億元，主要用于收購東久工業旗下南通、重慶兩處優質單層標準廠房。

擴募過程中，基金獲得機構投資者積極響應，瑞衆人壽、國泰海通證券、申萬宏源證券等11家機構作為戰略投資者，合計認購擴募份額的50%，鎖定期為18個月，充分體現了資本市場對物流資産的認可。

為匹配基礎設施項目長期運營的需求，基金管理人同步提議将基金存續期由45年延長至47年。此次擴募不僅擴大基金資産規模，更通過地域與産業的多元化配置提升抗風險能力，為投資者帶來更長期的穩定回報。

本文節選自《海南自貿港封關運作 | 2025年12月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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