GDIRI觀察 | 合作世紀互聯中的新抉擇，融創服務如何分羹科技賽道？

觀點指數（GDIRI）在火熱的數字經濟産業鍊中，物企逐漸找到了精準的位置——要在“科技企業配套服務”的增量市場中分得一杯羹。

科技賽道客戶兼具付費能力強、服務周期長、需求多元化的特點，也契合了物企欲夯實多業态服務能力，以高質量發展突圍當前增長困境的願景。

在行業中，萬物梁行、招商積余、卓越商企服務等均是to B端業務的佼佼者，憑借多年形成的綜合設施管理能力（IFM），已涉獵包括互聯網、新能源、高端制造等技術密集型和政策驅動型賽道。

近日，融創服務也宣布入場，與科創型數字新基建領域企業世紀互聯簽訂戰略合作協議，依托自身物業與設施管理能力，為後者提供“全周期、場景化”的配套服務，實現高價值業态拓展。

困局下的調整

在物業行業近年的發展中，增強多元化拓展能力和業務獨立性一直是主流。

一方面，主要源于傳統住宅物業賽道已經出現增長天花闆——增量空間局限、物業費限價、增值服務同質化等問題，導致行業整體規模增長放緩和盈利空間收窄。另一方面，過往關聯方債務風險暴露，依賴母公司項目輸送的物企，面臨在管面積增長停滞、品牌形象受損等多重壓力。

數據顯示，融創服務近年來規模擴張有所放緩，在管面積增加至約2.93億平方米，在管項目1809個；值得注意的是，其中住宅和關聯方項目仍是主要的創收來源，獨立性和多元拓展能力一直有待加強。

2023年，該公司核心業務闆塊物業管理及運營服務創收61.6億元，其中來自獨立第三方項目的收入約為18.6億元，貢獻比例30.2%；非住宅物業收入14.64億元，貢獻比例23.8%。往後，這兩項指標均呈現下滑态勢，截至2025年中期獨立第三方項目貢獻收入比例為27.8%，非住宅物業貢獻的收入比例約為17.7%。

融創服務亦在進行戰略調整。據其2025中報介紹，該公司一方面選擇戰略核心城市深耕，以細化識别核心城市的發展潛力以及提升在管密度；另一方面，聚焦符合國家政策引導方向，有廣闊發展前景的産業客戶，包括新能源汽車産業、金融産業、科技産業、養老産業等闆塊。

從2025全年來看，全面退出彰泰服務集團是融創服務理清戰略聚焦方向的關鍵步驟。

去年4月30日，融創服務公告稱其全資附屬公司融遠投資與廣西老彰家等達成協議，出售廣西彰泰融創智慧80%的股權，交易價格為人民币8.27億元。交易完成後，融創服務将不再持有彰泰服務集團任何權益。

資料顯示，截至2024年底目標公司彰泰物業的在管項目主要布局在廣西12城9縣，在管建築面積約為2049萬平方米，其項目八成以上位于三四線城市，且多以住宅為主，平均物業費僅1.8元/m²·月，提價空間極為有限。

融創服務表示，此番退出是為了進一步優化戰略布局，将更多資源與管理精力聚焦投入在一二線核心城市。並且，交易将産生淨收益0.42億元，現金所得款項将被用作一般營運資金。

打響“号令槍”

戰略調整後，融創服務主要深耕住宅、産業辦公兩大業态。其中，憑借專業沉澱、管理經驗，其已在中高端住宅服務領域打造出標準化産品，形成了一定的競争力。

2025年最後一天，融創服務宣布與世紀互聯達成戰略合作，以定制化服務助力數字經濟發展。觀點指數認為此舉是打響了築基産業辦公業态的“号令槍”，想要分享當下蓬勃發展的科技賽道的紅利。

官網介紹，世紀互聯是科創型數字新基建龍頭企業、中國第一家美股IDC上市公司，也是國内唯一一家以“基地型+城市型”IDC業務同步發展的頭部IDC企業。致力于為客戶提供業界領先的數據中心、智算中心（AIDC）、網絡以及基于數據中心的雲計算交換連接、混合交付等雲計算綜合服務及解決方案。

目前，依托“重資産+強運營+高科創”的發展路徑，世紀互聯已構建起輻射京津冀、長三角、粵港澳等核心經濟圈，覆蓋全國30多個城市、50多座數據中心的規模化數字基礎設施矩陣。

本次合作，融創服務明确成為世紀互聯發展的隐形護航者，為其安全穩健運營築起屏障。簡單說，就是世紀互聯聚焦數字基建的科技研發與核心運營等主業，融創服務負責“科技場景下的空間與服務保障”，形成互補的分工合作。

實際上，科技企業為聚焦核心競争力、降低運營成本，普遍将非核心的環境及設施運維、能源管理、空間調度等業務通過服務外包方式交由專業第三方承擔，傳統的物業服務也在向綜合設施管理服務升級，推動物業企業為從事高附加值業務不斷提升自身的專業化、數字化水平。

萬物梁行是兼具中外基因的商業物業及設施管理服務商，在B端客戶中有突出的品牌優勢及拓展能力。根據萬物雲2025年中報，其物業及設施服務管理闆塊擁有合約項目3284個，合約飽和收入198.38億元；在管項目2585個，在管飽和收入157億元。半年度創造收入51.69億元，同比增長7.7%；創造毛利4.53億元，同比增長13.7%；成為業務和利潤增長的重要推動力。

據其發布的數據，2025全年萬物梁行全年新拓超800個項目，其中包括13個超高層、5個數據中心等，新增世界500強客戶68家，中國500強客戶23家。構建起的市場+平台+運營全場景智慧停車服務能力，業務收入轉化破1億元。能源管理産品叠代升級，全年落地了25個新項目。

不過，更多的物企通過内部孵化來形成IFM賽道競争力，招商積余及卓越商企服務便是其中的代表。其中，卓越商企服務通過構築健全的、體繫化的後台支撐繫統，為客戶提供全生命周期資産維護和全鍊條的綜合服務解決方案，形成了以互聯網、高科技、金融、現代服務業及制造業為主的優質客戶矩陣。

而除了中外合資、内部孵化外，並購整合正成為當下的一種選擇。

2025年9月末，新大正計劃以發行股份及支付現金結合的方式購買嘉信立恒51%的股權，以切入高增長IFM賽道，實現業務戰略轉型。目前交易仍在推進中。

資料介紹，嘉信立恒是中信資本旗下的零碳綜合設施管理服務商，旗下擁有杜斯曼、安銳盟、斯卡伊、道威、朗傑、安遠等綜合設施管理品牌，業績覆蓋全國32個省市區，服務範圍超過180個城市，管理面積超1.8億平方米，客戶數量超2700家。新大正認為其核心優勢是為公司構建差異化競争壁壘提供關鍵支撐。

融創服務的這聲“号令槍”，正是當下物業行業集體向構築專業壁壘發起沖刺的生動注腳。無論是中外合資、内部孵化還是並購整合，物企已紛紛錨定高價值賽道，開啟新一輪的能力構建與競争。

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