重點城市土地市場熱度回升，核心區域受熱捧

觀點指數 在12月18日觀點指數研究院發布的《深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現，重點城市土地供應成交環比回升，核心區域地塊（如北京朝陽）因稀缺性引發高溢價競争，郊區及非核心區（如北京房山、深圳光明）多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資産，對非核心區域持謹慎态度，整體市場平穩運行。

重點城市土地供應成交環比回升，核心資産受捧

據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于挂牌進行中，起始價483.20億元，環比回升32.01%，面積612.11萬平方米。

從區域分布角度分析，報告期内，北京挂牌出讓的13宗土地，工業用地4宗，商業用地6宗。涉宅用地3宗，豐台區1宗、海澱區2宗，3宗宅地規劃總面積15.19萬平方米，起拍總價為89.25億元。

期内，上海市挂牌11宗地，無涉宅用地，主要為工業用地，其中，嘉定區、青浦區、浦東新區各3宗，松江、金山區各1宗，總出讓面積為29.79萬平方米，起始總價為6.33億元。

期内，廣州拟出讓的39宗地塊中，涉宅用地7宗，總規劃建築面積51.67萬平方米，起拍總價為102.81億元。從區域分布來看，白雲區以4宗地塊領跑，天河、番禺、海珠區各有1宗涉宅用地待出讓。

四季度以來，杭州土地供應顯著放量，蕭山、富陽等區域成為供應主力，但出讓類型以工業、商務用地為主。期内杭州市挂牌出讓的64宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于富陽區，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元每平方米。

期内，成都市已公告的挂牌出讓地塊共有79宗，其中涉宅用地22宗，供應主力為雙流區，總建設用地面積12.96萬平方米，總規劃建築面積25.06萬平方米，總起始價24.27億元。

深圳近期挂牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區域分布來看，龍崗、坪山、南山、羅湖區各1宗。總建設用地面積13.16萬平方米，總規劃建築面積27.20萬平方米，總起始價6.75億元。

報告期内重點城市土地供應有所回升，但結構分化顯著。北京、廣州等核心城市推出優質涉宅用地，如北京海澱區上地地塊鄰近産業區及交通樞紐，廣州金融城地塊起拍價高且闆塊内有熱銷項目支撐；上海、深圳則無涉宅用地，以工業用地為主。

杭州、成都雖有涉宅用地，但杭州僅1宗且限制别墅類産品，成都供應集中于雙流區。整體呈現核心城市優質宅地受關注、非核心城市以産業用地為主的分化趨勢，涉宅用地供應整體偏謹慎。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環比回升17%。

北京市近期成交12宗地塊，其中涉及住宅用地8宗，總成交價達110.13億元，大部分地塊以底價成交。從區域分布看，房山區為成交大戶，貢獻3宗地塊，占比37.5%；昌平區2宗，朝陽區、東城區、通州區各1宗，地塊類型以棚戶區改造、城中村改造、危改工程為主。

本次成交中，6宗地塊以底價成交，僅核心區域（朝陽、東城）及副中心（通州）有少量溢價，反映了市場整體平穩。其中，朝陽區松榆里地塊（18.21%溢價率）、東城區祈年大街地塊（4.00%溢價率）因位置核心、配套成熟（如朝陽區屬東四環、東城區為傳統核心區），吸引開發商競争，成為高溢價的地塊。

而房山、昌平、通州的6宗底價地塊均為郊區或副中心的剛需/配套項目，因土地供應充足，開發商拿地意願謹慎，以底價成交為主，凸顯了優質地塊的稀缺性。

期内，上海共有7宗涉宅用地成交，總成交金額105.58億元，其中青浦區、寶山區各2宗，楊浦區、奉賢區、嘉定區各1宗。除青浦區一宗地塊以5.17%的溢價成交外，其余均為底價成交。

報告期内，杭州共有5宗住宅用地成交，其中蕭山區、西湖區各2宗，余杭區1宗。

從成交趨勢看，5宗地塊中3宗以底價成交，反映當前市場環境下房企拿地意願趨于保守。即便對于未來科技城這類低密稀缺優質資源，房企出價也極為理性，與上半年常見的高溢價率形成鮮明對比。

報告期内，廣州海珠區成交1宗住宅用地，南沙區成交3宗住宅用地。其中，南沙區橫瀝島尖三宗相鄰地塊均由南沙開建以底價競得，總成交金額22.83億元。

報告期内，深圳共有12宗地塊成交，其中涉宅用地3宗，南山區、福田區、光明區各1宗。3宗涉宅用地分化明顯：核心區（如南山超級總部）因稀缺性引發高溢價競争，非核心區（如光明）仍以底價成交，反映市場對“核心資産”的價值認可，以及對非核心區域的謹慎态度。

成都市56宗成交地塊中，29宗為住宅用地，土地面積為98.21萬平方米，成交價為112.32億元。

觀點指數認為，報告期内，重點城市土地成交環比回升，但市場分化顯著。核心區域因稀缺性引發高溢價競争，郊區及非核心區多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資産，對非核心區域持謹慎态度，整體市場平穩但分化加劇。

頂層設計明确方向，多維度加速構建城市更新支持體繫

近期，中央層面密集部署城市更新行動，政策導向愈發清晰。12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮化，着力構建城鄉融合發展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。強調将城市更新與消除安全隐患、穩樓市等工作結合，紮實推進“好房子”建設和房地産高質量發展。 12月10-11日舉行的中央經濟工作會議亦要求，2026年經濟工作需高質量推進城市更新。

國家發改委同步擴容基礎設施REITs發行範圍至城市更新設施、老舊廠區改造等領域，為存量資産盤活提供長期低成本融資渠道，有望吸引更多的社會資本參與。

住建部數據顯示，2025年1-10月全國新開工改造城鎮老舊小區已達2.51萬個，提前完成年度計劃，河北、上海等16個地區更是超額完成，體現出政策落地的高效性。

地方實踐多點突破，模式創新與市場參與並行。地方層面正以政策創新和市場運作雙輪驅動城市更新。重慶率先探索容積率獎勵機制，對增加公共服務功能的城市更新項目給予15%左右的建築面積支持，通過提升項目盈利空間激發市場主體積極性，為全國提供“政策激勵+市場參與”的參考範式。上海陸家嘴、浦東房地産聯合設立三林新天地城市更新公司，注冊資本23.2億元，旨在通過國企主導推進區域功能升級與存量資産盤活，體現“政府引導+市場運作”的協同模式。

廣州推出43個城中村改造項目，總投資達6479億元，其中得勝崗舊改地塊探索“原拆原建”自主更新模式，通過“規劃先行+並聯審批”壓縮時限30%，同步完善公共服務配套，實現“居民主體、市場運作”的平衡；花都區保障性住房項目則試點“建築師負責制+模塊化智能建造”，為保障性住房建設提供創新路徑。福州台江19小區舊改項目總投資2.11億元（100%财政撥款），覆蓋150棟樓、9000戶，同步提升市政設施和智慧化建設，凸顯民生優先的改造導向。

北京亦莊落地全國首單城市更新類REITs，發行規模7.53億元，底層資産為博潤産業公園和汽車部件産業公園，通過清退低端制造、引入高端産業實現轉型，形成“資産證券化+産業升級”的可復制經驗。

綜合來看，城市更新行動正從頂層設計向多維度實踐深化，政策支持（如REITs擴容、容積率獎勵）、模式創新（原拆原建、智慧建造）、市場參與（國企主導、社會資本）共同構成推進合力。未來，随着更多城市探索可持續的更新機制，城市更新有望成為穩投資、惠民生、促轉型的重要引擎。

本文節選自《深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告》
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