政策端鼓勵存量收儲，富隆智地基金收購蘇州聯建公寓

觀點指數 在12月17日觀點指數研究院發布的《擴張與優化並存 | 2025年12月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，政策支持下住房租賃行業“投融管退”閉環加速成型，資本對租賃住房的配置偏好持續升溫。

2025年12月10日至11日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議針對房地産領域提出多項關鍵舉措，強調着力穩定房地産市場，實施因城施策以控制增量、消化庫存、優化供給。其中，明确提出鼓勵收購存量商品房，重點用于補充保障性住房體繫，同時深化住房公積金制度改革，有序推進“好房子”建設，並加快構建房地産發展新模式。

在“構建房地産發展新模式”的總體導向下，租賃市場作為“租購並舉”住房制度的核心載體，正逐步成為房企從傳統開發向持有運營轉型的重要賽道。

疊加2026年“穩定房地産市場”的首要目標，租賃市場将持續承接政策紅利，在完善住房保障體繫、化解行業風險等方面發揮關鍵支撐作用。随着政策措施的深入實施，租賃市場有望形成保障性住房與市場化租賃住房協同發展的良性生态，推動房地産行業向更高質量、更可持續的方向邁進。

同時，政策層面，期内中央及地方主要聚焦于管理規範、金融支持、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，成都、佛山、重慶、南甯等地推出的存量優化政策，與中央财政安居工程補助資金形成聯動，核心聚焦存量資産轉化與供給效率提升，政策明确通過購買、改建、長期租賃等多渠道籌集房源。

廣東、北京、遼甯、大連等地“十五五”規劃建議将住房租賃納入城市發展頂層設計，核心邏輯是租賃住房與産業、人才戰略深度綁定。其中，北京明确提出完善租購並舉住房制度，優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度。遼甯強調加快構建房地産發展新模式，完善“保障+市場”住房供應體繫。同時，推動收購存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房産。

地方層面存量政策有效填補了市場房源供給缺口，市場化與保障型房源的梯度供給格局進一步清晰。

投融資市場表現上，據觀點指數不完全統計，2025年11-12月，住房租賃投資市場呈現“主體集中、工具多元、標的聚焦”的鮮明特征，地方國企與專業機構成為核心參與力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具協同發力，投資標的緊扣保障性租賃住房、産業配套住宿與存量資産。

政策支持下，住房租賃行業“投融管退”閉環加速成型，資本對租賃住房的配置偏好持續升溫。

資産交易表現上，本期蘇州、廣州兩城先後落地兩宗企業住宿相關交易，精準錨定産業核心區人才居住需求。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，富隆智地基金成功競得位于蘇州市工業園區金雞湖商務區的租賃住房項目，此次收購項目為蘇州聯建公寓，建築面積為47147平方米，包括有5棟有證宿舍樓以及1棟配套附房。

據了解，項目收購後将改造為“樂璟金雞湖生活社區”，包含約1190間租賃住房及配套商業街區，可容納超過1500人居住。‌

值得一提的是，富隆智地基金是由中富旅居聯合新加坡城市發展集團（CDL）和中新智地共同發起的國内首支專注于企業住宿資産的投資基金。其首單重資産收購于2024年11月完成，收購標的為上海松江區江田東路185号的租賃住房項目，收購後計劃改建為包括2137間房間，近5000平方米配套商業的大型産業園住宿社區“樂璟智慧科創生活社區”。

結合兩次資産收購動作，富隆智地基金在長三角區域的租賃房源總量達約3300套。‌

這兩個項目均委托中富旅居旗下樂璟品牌運營管理，主要服務于周邊産業園區企業員工住宿需求。觀點指數從企業官網獲知，LOGIN（樂璟）品牌由中富旅居創立，是首個面向國内産業園區的企業住宿服務品牌，目前在營社區項目數超20個，可滿足超3.8萬人居住。

政策驅動下，住房租賃市場多元化融資體繫建設成效顯著，以REITs等為代表的創新工具實現重要突破。目前，住房租賃公募REITs已進入“首發+擴募”雙輪驅動的新階段。

其中，華夏基金華潤有巢REIT的擴募配售已于12月12日完成，此次擴募為市場首單采用向原持有人配售的公募REITs擴募案例，配售比例為每1份基金份額配售0.9份基金份額，配售價格為2.53元/份。募集資金規模預計不高于11.40億元且不低于9.915億元。

擴募完成後，基金2025年和2026年淨現金流分派率預測值分别為3.28%和3.33%，相較擴募前分别提升了17個基點和21個基點，為投資者創造更高的回報。

同時，12月1日，鄭州城發安居科技有限公司發布2025年租賃住房公募REITs基金管理人及專項計劃管理人服務采購項目比選公告，表明其發行住房租賃公募REITs已進入實質性籌備階段，比選項目資金來自自籌資金。

包括鄭州城發安居在内，目前已有包括多家租賃企業正積極推進住房租賃公募REITs籌備工作。随着國家發改委持續擴大REITs試點範圍，住房租賃公募REITs市場預計将迎來資産池與規模的雙重擴容，同時租賃住房REITs将進一步成為連接資本市場與居住需求的核心紐帶。

除此之外，ABS、CMBS等融資工具持續發力，烏魯木齊、青島即墨的保租房ABS項目有序推進，上海新黃浦11.94億元持有型不動産ABS獲上交所反饋，廣州安居集團CMBS成功挂牌等，這類工具以租金收入或物業資産為支撐，與公募REITs形成互補。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2025年12月15日當日，8只REITs在二級市場多數表現為下跌、少數持平的震蕩走勢，整體受資本市場情緒與闆塊流動性影響，但跌幅可控。

從短期表現來看，近一個月市場情緒偏謹慎，多數保租房REITs呈下跌态勢，其中匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT跌幅居前。同時，所有REITs近三月、近半年均為負收益，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%區間。

長期表現上，今年以來所有REITs均實現正收益，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT漲幅均超20%。上市至今（不含首日），中金廈門安居REIT及華夏北京保障房REIT漲幅突破80%，保租房作為政策支持及市場剛需導向的核心資産，長期現金流穩定性與增值潛力獲得市場的認可。

本文節選自《擴張與優化並存 | 2025年12月住房租賃發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。