項目擴張轉向存量盤活，聚合型業态空間打造成趨勢

觀點指數 在12月23日觀點指數研究院發布的《存量盤活 | 2025年12月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，樣本企業方面，恒隆簽約無錫、上海兩大項目，通過連片運營提升核心商圈競争力。項目運營上，購物中心打造美食類市集等聚合型業态成為趨勢，越秀、華潤、領展等企業紛紛布局。

業績表現上，期内領展房托公布2025/2026财年中期業績。截至2025年9月30日的半年度，領展内地物業組合總收益及物業收入淨額分别按年下跌4.6%及4.9%，整體零售業務受宏觀經濟環境、消費者信心不足等市場不利因素的壓力較大。

其中，内地零售物業續租租金調整率為-16.4%，主要是北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售部分表現不佳。若剔除這兩個項目，其余物業組合的續租租金調整率為正2.5%，反映出大部分内地優質資産仍具備穩定的租金收益能力。

盡管租金壓力依然存在，但期内領展在深圳、廣州及上海的項目表現較好。以天河領展廣場為例，自2023年9月一期東翼亮相至今年8月底，項目新開業品牌達184家，全場品牌煥新率超過80%，會員拉新超18萬，2024年整體客流同比增長37%，銷售額同比增長達31%。

同時，内地零售物業組合租用率保持95.9%的高水平，期内簽訂超260份新租約，說明在零售市場其吸引力並未大幅減弱。

同為港資的恒隆，焦點則聚焦在空間租賃獲取上。期内除簽約無錫恒隆廣場三期，獲得無錫新世界百貨經營權外，還簽約九百集團，改造升級上海梅龍鎮廣場項目，這均是"恒隆V.3"策略下的核心落子。

來源：公開資料，觀點指數整理

資料顯示，上述兩個新簽約項目均緊鄰恒隆現有旗艦項目。無錫三期與一期連通，形成超60萬㎡超級商業集群，意在補位中山路商圈年輕化體驗消費；上海梅龍鎮則與恒隆廣場聯動，鞏固在南京西路的商業地位，構建從奢侈到潮流的梯度業态矩陣，提升整體的競争力。

觀點指數認為，短期來看，上述動作将快速提升恒隆無錫、上海旗艦商業項目的規模與競争力。長期來看，還能為恒隆提供可落地的範本，更好地在全國核心商圈復制"存量煥新+連片運營"模式。

輕資産業務發展上，其他樣本企業期内也有不少動作。華潤方面，其與長城資産聯合，北京馬家堡新荟城即将煥新為"華潤歡樂頌"。

資料顯示，該項目曾經歷兩次司法拍賣，但均流拍，最終由長城資産通過司法抵債取得物權。不過項目的區位優勢顯著，距離地鐵4号線公益西橋站僅0.6公里，且鄰近北京南站，能覆蓋周邊成熟居住區的消費需求。

後續，華潤資産作為主導改造和運營的一方，将輸出"歡樂頌"社區商業品牌，提供改造方向、招商資源等，聚焦15分鐘便民生活圈打造項目。

而星盛商業将操盤宜興光明小鎮商業廣場，該項目核心亮點在于需深度融合當地紫砂文化底蘊與現代商業體驗，打造集文化、旅遊、消費于一體的區域商業標杆，契合當下文旅經濟崛起的行業趨勢。

此外，旭輝商業也拿下江陰城更項目"倉見1952"的輕資産運營權，項目屬于工業遺存改造，需平衡歷史風貌與現代商業需求，考驗非標項目的運營能力。

因此後續改造上，旭輝一方面會完整保留老糧倉的筒倉、老廠房、水繫等標志性元素；另一方面将結合周邊水塘景觀打造樂園化體驗空間和水上舞台，拓展休閑與商業空間。

總體來看，當前輕資産項目已從增量擴張轉向存量盤活，城市更新成為主戰場，工業遺存、老舊商場改造需求旺盛，但也更考驗運營商的建築改造、文化植入與業态創新能力。

購物中心方面，越秀商管全新打造的"城市有食集"産品線首發項目"精武有食集"，在武漢越秀國際金融中心國金天地B1層正式啟幕。

“精武有食集” 以老漢口精武路美食文化為靈感，引入十余家本土風味與新銳餐飲品牌。未來，該食集還将每半年對區域内50%的品牌進行叠代，持續煥新消費内容。

可以發現，如今打造美食類市集已成主流趨勢。除越秀外，此前華潤也打造有萬象食家，領展打造有Foodie+等。

如廣州天河領展廣場第二期B1層就騰出565㎡的新空間，轉化為了"平川好味Foodie+"；廣州荔灣領展廣場B1層同樣進行了升級，打造為"荔食坊Foodie+"。

實際上，聚焦B1層做美食，背後有着商業的深度考量。一方面，是為了打造引流利器，提升商場的客流量，保障穩定的租金收益來源；另一方面，也能提升商場的商業空間利用率，避免大面積的空鋪出現。

值得關注的是，企業在打造項目的餐飲空間時，在保持核心邏輯統一的基礎上，需要結合本地消費習慣、文化、客群進行個性化創新，而不是機械化復制，如此才能具備較大的競争力。

品牌引入上，期内多個樣本項目将首店、區域最大店或限定店作為重點引入對象，入駐品牌涵蓋了運動戶外、高端時尚、美妝珠寶、餐飲、生活服務等多個領域。

比如北京三里屯太古里引入Alaïa中國首家品牌旗艦店和Loro Piana華北最大精品店，成都太古里迎來缂以穿全國首店、LANN蘭全國首家旗艦店，杭州湖濱銀泰in77也布局了wiggle wiggle杭州首店。

其中，專業品類店鋪依然維持較快的開店節奏。而像Wilson這類專業運動品牌、缂以穿這類特色服飾品牌入駐，也滿足了消費者從基礎消費向個性化、專業化消費升級的需求。

本文節選自《存量盤活 | 2025年12月商業地産零售業态發展報告》
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