多維政策釋放代建業務需求，企業布局圍繞核心城市展開

觀點指數 在12月22日觀點指數研究院發布的《跨界融合 | 2025四季度代建管理發展報告》中，指出在“十五五”房地産高質量發展新模式的驅動下，保障性住房規範化管理、房屋全生命周期安全管理及城市更新等政策為代建注入長期動能，推動行業向專業化、精細化發展。

多維政策釋放代建需求，業務邊界持續拓寬

在十五五規劃建議提出的加快構建房地産發展新模式，推動房地産高質量發展指引下，代建業務正迎來多維政策驅動的需求釋放期。宏觀層面，住房供給體繫優化、房屋全生命周期安全管理及城市更新三大政策方向為代建業務注入了長期增長動能。

十五五規劃建議提出“優化保障性住房供給”，意味着保障性住房的建設、分配與管理更趨規範化，代建企業憑借專業的項目管理能力，可在保障性住房的規劃設計、成本控制、工期管理等環節發揮關鍵作用，相關代建需求有望持續增加；

而提出的 “建立房屋全生命周期安全管理制度”，則将政策重心從“增量開發”轉向“存量運維”，老舊住房的安全評估、改造設計、施工監管等全流程服務需求激增，代建企業可通過參與房屋安全管理、更新改造等環節拓展業務邊界。

與此同時，從“十四五”的“實施城市更新行動”到“十五五”的“大力實施城市更新”，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已全面開展城市體檢工作，城市更新的繫統性、精細化要求顯著提升。

尤其是一線城市的城中村改造計劃，正成為代建業務的重要增量來源——上海10月一次性推出10個區域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規模達2100億元，拉動建安投資約1600億元。

廣州推出43個城中村改造項目（總投資6479億元），並于11月28日舉辦城市更新發展大會，一次性推出102個城市更新項目（總投資約8077億元）。這些項目投資規模大、建設周期長、涉及環節多，對代建企業的資源整合、專業管理能力提出更高的要求，也為代建業務提供了廣闊的市場空間。

地方代建政策的密集出台，進一步通過“強制代建範圍+激勵機制”雙軌並行，擴大市場需求並激發企業的參與動力。2024年以來，洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗、中山等省市先後發布投資項目代建制管理辦法，報告期内廊坊、青島、濟南三地的政策尤為典型。廊坊将市本級1000萬元（含）以上且占總投資50%（含）以上的非經營性項目納入代建範圍，青島要求3000萬元以上項目原則上實行代建（3000萬元以下鼓勵代建）。

濟南明确總投資3000萬元以上的機關辦公、社會事業、政法基礎設施等項目必須代建。

按此標準測算，三地政府投資項目的代建市場規模将實現顯著增長，為代建企業提供穩定的業務來源。更關鍵的是，政策通過“代建管理費+結余獎勵”建立了正向激勵機制：濟南規定代建管理費預留5%-10%在缺陷責任期滿後支付，且結余資金可按比例獎勵代建單位；青島明确代建管理費從項目概算中列支，不額外增加投資。

盡管四季度地方代建政策均圍繞政府投資項目展開，但具體要求的差異為代建企業提供了跨區域拓展和細分領域深耕的差異化競争機會。例如，青島鼓勵“集中建設”和“自建”，對具備自建能力的項目單位可不強制代建，但代建企業可通過“全過程代建”模式（覆蓋項目策劃、設計、施工、驗收全階段）切入，憑借專業能力替代項目單位的自建職能。

濟南允許“特殊情形下采取其他方式确定代建單位”，為技術復雜、保密要求高的項目（如涉密工程、特殊醫療設施）提供靈活選擇，具備相關技術儲備的代建企業可借此拓展細分市場；廊坊則強調“國企代建”，為地方國企背景的代建企業提供政策傾斜（如優先參與項目），非國企背景的代建企業可通過與地方國企合作（如聯合體投標）進入特定區域市場。

基于此，代建企業可根據自身資質、資源及區域布局選擇差異化路徑。或聚焦“全過程代建+重點區域深耕”，例如在長三角、珠三角等城市更新需求旺盛的區域，通過深度服務建立品牌優勢；也可通過“區域合作+資源整合”模式，與地方國企、城投公司等聯合成立代建平台，借助政策傾斜和本地資源優勢快速拓展市場。

代建費率普降，業務布局圍繞核心城市展開

盡管行業整體活躍度尚未完全恢復，但綠城管理、金地管理、潤地管理等頭部代建企業仍展現出較強的市場韌性，其業務動态頻次顯著高于行業平均水平。2025年四季度以來，代建企業通過傳統媒體、行業媒體、企業官網及官微等多渠道構建全方位傳播矩陣，重點強化品牌曝光度——潤地管理、綠城管理、金地管理、龍湖龍制造等頭部企業憑借持續的品牌輸出，在市場關注度上保持領先地位。

代建費率的普降是當前市場調整的顯著特征。根據各地代建政策及行業實踐，當前代建費率普遍低于3%，較早期5%～6%的水平明顯回落。費率下降的背後，既有委托方成本控制需求的驅動，也與行業競争加劇、代建企業為争奪市場份額主動讓利有關。

業務布局上，代建企業呈現“核心城市群深耕+潛力區域拓展”的雙軌策略。住宅與商業代建的“主戰場”仍集中于長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，這些區域改善性住宅需求旺盛、産業配套完善、城市更新項目密集，為代建業務提供了穩定的需求支撐。

不良資産代建類項目的興起，則體現了代建企業角色的升級——從傳統的“工程管理”向“全周期資源整合”延伸。AMC（資産管理公司）與代建企業的合作模式，成為化解房地産風險的重要路徑：AMC負責不良資産的收購、重組與資金支持，代建企業深度參與前中後端全環節，承擔調解輔助、研判支撐、規劃調改、開發建設、産品塑造、價值落地、銷售運營等多維度功能。這類項目涉及地方政府、金融機構、開發商、供應商、購房業主等多方主體的利益再平衡，對代建企業的綜合能力（如法律合規、資源協調、産品創新）要求極高。

例如，綠城管理代建的武漢桂湖雲翠項目原為當代地産爛尾項目，中國長城資産通過控制項目公司股東（蕪湖長影投資中心）實現資産處置，綠城管理則以“全墊資模式”134天完成2萬方示範區呈現，並針對市場需求設計疊墅、洋房、高層、超高層等産品，其中準四代戶型占比達93%-103%（超高得房率），2024年12月至2025年9月累計供應587套，去化380套（去化率65%），毛坯單價約2-2.5萬元/平米，較競品高出近4000元/平米，成功實現了項目盤活與價值提升。

除綠城外，其他企業也在纾困領域積極探索。融創“而今管理”中標南昌爛尾項目“銘威珑珺”，通過“不良資産+代建”模式切入纾困賽道，依托融創在高端項目的産品經驗，塑造差異化競争優勢；金地管理則與東方資産合作，中標泰州市泰興廣源公司9、10号地塊代建項目（泰興市重點房地産纾困項目），該項目由泰興法院指定管理人接管，東方資産提供續建投資，金地負責代建服務，這是雙方合作的首個項目，體現了代建企業與金融機構在纾困領域的深度協同。

這些案例表明，纾困業務不僅為代建企業提供了新的業務增量，更通過復雜項目的操盤提升了企業的綜合服務能力，成為行業從“規模擴張”向“能力驅動”轉型的重要抓手。

觀點指數認為，代建行業正處于“費率承壓倒逼能力升級”與“布局聚焦驅動價值深耕”的關鍵調整期。頭部企業通過核心城市群的深耕鞏固基本盤，通過産業類、纾困類項目的拓展挖掘新增量，同時以品牌傳播、供應鍊整合、産品創新等方式提升競争力。盡管宏觀環境仍存在不确定性，但代建行業作為房地産“輕資産”轉型的重要方向，其長期需求（如保障性住房、城市更新、不良資産盤活）仍受政策支持，行業有望在調整中逐步實現高質量發展。

本文節選自《跨界融合 | 2025四季度代建管理發展報告》
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