物業收費思路逐步轉變 佛山重建“優質優價”良性循環

觀點指數 12月24日觀點指數研究院發布的《市拓熱度持續回溫 | 2025年12月物業服務發展報告》指出，佛山明确優化物業服務費用收費標準，支持優質優價；意味着過往僵化的收費模式正在向市場化定價轉變，是一次行業發展思路上的重要變化。

期内，在國家部委的引導下，多地政府部門以提升服務質量、規範行業發展為核心，通過修訂條例、出台實施辦法等完善制度框架，明确服務標準、收費規則、維修資金管理等物業行業關鍵事項，激勵行業良性競争，推動物業服務融入基層治理與家庭生活，助力城市治理現代化。

11月19日，佛山住建局等八部門印發《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的若幹措施的通知》，明确支持"好物業"服務"好房子"，允許物業服務按照"質價相符"的原則，優化物業服務費用收費標準，支持優質優價。

觀點指數認為，這一政策意味着佛山在不動産服務發展思路上發生重要轉變，有助于打破物業服務收費的剛性約束，賦予物業服務行業市場化定價的權利。實質上是在重建"服務越好、價格越高、業主越滿意"的良性循環，打破過去幾年"不論服務好壞，價格都一樣"的僵化模式。

同時，多地開始跟進十五五規劃建議，實施或修訂物業管理條例、專項維修資金管理新規等，以适應社會經濟的不斷變化發展，應對新形勢、解決新問題。

12月，浙江省人大常委通過了《關于修改<浙江省物業管理條例>的決定》，新修訂進一步明确了業主權利、簡化了業主大會程序、強化了物業服務監管，並完善物業保修責任制度。

其中，對開發商保修責任進一步加強了約束。條例第51、54條要求，住宅物業保修範圍、期限、具體方式必須寫入住宅質量保證書和買賣合同。建設單位辦理竣工驗收備案時，必須提交住宅物業質量保證書。建設單位解散必須在清算報告中明确保修責任承接方案，並備案。未清算造成業主損害的，業主可追究賠償責任。不履行保修責任的，罰款從原來的模糊規定明确為3萬元以上20萬元以下。

此外，為規範住宅物業服務招標投標活動，促進物業服務市場的公平競争。黑龍江省住建廳發布《黑龍江省住宅物業服務招標投標工作指導規則》，並自2025年12月12日起施行。

《規則》采用了"評定分離"的定標方法。即，評標委員會由從專家庫中随機抽取的專家組成，負責從所有投標人中擇優推薦3至5名合格投標人進入定標環節。随後，招標人将召開業主大會或全體業主會議，由專有部分面積和人數"雙三分之二"以上的業主參與表決，經"雙過半"業主同意，得票排名第一的合格投標人最終中標。若首輪表決無人達到規定票數，則進行第二輪投票，确保最終結果充分體現大多數業主的真實意願。

觀點指數認為，這一方法有助于解決"評定合一"模式下，權責不對等的問題，過往專家有權定標但不對結果負責，招標人無權卻承擔履約風險。"評定分離"則将定標權與責任一並還給業主，倒逼業主審慎決策；因而是一次兼顧業主權益與市場規範的制度創新。

報告期内，房地産行業仍處于企穩發展階段。統計局數據顯示，2025年1-11月，全國房地産開發投資同比下降15.9%，其中住宅投資下降15.0%；房屋施工面積下降9.6%；新建商品房銷售面積同比下降7.8%；房地産開發景氣指數（國房景氣指數）為91.90。

總體上，不動産行業正從過往的大規模增量擴張向存量提質增效轉變，人口結構、城鎮體繫、城鄉格局等都在發生深刻變化，人工智能等新技術的應用也對城市發展、治理帶來新的機遇和挑戰。

對于物業服務行業來說，存量住房市場是拓展方向，城市更新、老舊小區改造及适老化需求亦會釋放服務空間，但行業增長趨勢仍以放緩為主。與此同時，企業的競争核心需聚焦于通過智能化手段降本增效、優化服務流程、構建客戶反饋閉環，實現從不動産配套業務向獨立價值創造者轉型，為居民提供美好生活服務。

本文節選自《《市拓熱度持續回溫 | 2025年12月物業服務發展報告》》
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