凱德超越領展成亞洲最大REITs，恒生房地産信托基金指數震蕩回落

觀點指數 在10月16日觀點指數研究院發布的《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》中，我們發現：新加坡凱德綜合商業信托（CICT）市值達170.48億新元（930.46億人民币），超越領展REIT成亞洲最大REITs，S-REITs股權融資活躍。

香港方面，恒生房地産信托基金指數震蕩回落，領展房産基金中期業績下滑可分派總額同比減5.55%，春泉産業信托等受京深寫字樓空置率上升、租金下行壓力影響，物業收入普遍回調。

9月中下旬指數先小幅攀升，9月23日達到357.77的階段性高點後回落；10月上旬持續下跌，10月10日跌至345.72的低位；10月中下旬開始反彈，10月20日回升至362.11的近期高點。

進入11月，指數再次震蕩回落，11月21日降至353.82；11月下旬起逐步回升，11月26日達359.0447，12月3日收于356.76，較期初小幅上漲約0.75%。整體而言，指數在三個月内的波動區間為約16.39點（345.72-362.11），振幅約4.6%，顯示市場對美國房地産投資信托的價值判斷趨于謹慎，但四季度末的小幅回升反映部分資金對行業長期價值的認可，需持續關注宏觀經濟環境（如中美對等關稅政策，利率走勢、商業地産需求）對REITs的影響。

數據來源：WIND，觀點指數整理

美國REITs闆塊表現中，寫字樓與商業度假村領漲，美國REITs各闆塊近期表現分化明顯，寫字樓REITs及酒店及度假村REITs憑借超預期的三季度業績領漲，而倉儲、多元化等闆塊則受關稅等因素拖累出現下跌。寫字樓REITs以25.63%的區間漲跌幅領漲各闆塊，酒店及度假村REITs亦上漲6.80%，

核心支撐在于已公布的2025年第三季度業績顯示，整體REITs公司收入及利潤增速均好于市場預期，其中辦公REITs盈利相對明顯，強化了市場對這兩個闆塊的價值認可。反觀下跌闆塊，自助式倉儲REITS受關稅影響跌幅達5.69%，多元化REITs多戶住宅REITs、零售REITs分别下跌1.53%、2.88%、3.04%，此外電信塔REITs、數據中心REITs等闆塊也呈現不同程度的下行。

整體而言，闆塊分化主要源于業績表現差異與外部因素（如關稅）的雙重作用，寫字樓與商業度假村因業績超預期領漲，而倉儲等闆塊則受對等關稅拖累表現疲軟。

數據來源：WIND，觀點指數整理

四季度，新加坡凱德綜合商業信托(CICT)超越中國香港上市的領展REIT成為亞洲市值最大的房地産投資信托(REITs)。

12月3日，新加坡凱德綜合商業信托(CICT)市值達170.48億新元(930.46億人民币)，領展REIT市值為154.84億新元（845.06億人民币）。這一因素的主要原因是新加坡元的強勢，今年迄今已對美元升值5.47%，凱德綜合商業信托(CICT)是新加坡最大的房地産投資信托基金(S-REIT)，成立于2004年，主要投資辦公和零售物業。

據新加坡交易所集團數據顯示，2025年，新加坡房地産投資信托（S-REITs）的股權融資活動表現活躍，一級與二級市場的融資總額創下自 2021 年以來的新高。

香港篇：寫字樓、零售承壓下行 物業收入普遍回調

恒生房地産信托基金指數在期内呈現震蕩回落的态勢，整體圍繞3050-3300點區間波動，四季度末小幅收跌。

從具體走勢來看，9月中下旬指數持續下行，9月26日跌至3156.74點的階段性低點；10月上旬保持震蕩态勢，11月21日觸及3054.62點的最低位；主要是受11月20日領展房産基金發布中期業績表現不佳所致，領展盤中一度跌超7%，報35.9港元。從而拖累指數表現。進入12月後，指數小幅回升，12月3日收于3130.21點，較9月19日的起始點（3242.13點）下跌約3.46%。

總體來看，指數在三個月内的波動區間約為219.13點（3054.62-3273.75點），振幅約6.7%，顯示市場對房地産信托的價值判斷趨于謹慎，四季度末的收跌反映了資金對行業長期風險的擔憂，需持續關注宏觀經濟環境（如利率走勢、地産政策）對信托基金的影響。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2025年中期，香港及内地房地産信托基金（房托）普遍面臨業績壓力，核心指標顯示租金增長乏力、出租率下滑或空置率上升，反映商業地産市場整體疲軟。

香港市場：領展業績下滑，租金續租承壓。領展房産基金中期收入同比下降1.8%至70.23億港元，而物業收入淨額同比下降3.4%至51.78億港元，可分派總額為32.83億港元，同比減少5.55%；每基金單位分派126.88港仙，跌幅5.94%。運營數據顯示，續租租金調整率為-6.4%，且公司預期香港和内地的續租租金調整率短期内将持續負增長，凸顯租金增長動力不足。作為香港最大的房托基金，領展的業績下滑反映零售及寫字樓市場需求疲軟，商戶續租意願或能力下降。

陽光房地産基金：租用率微穩但租金負增長。陽光房地産基金截至2025年9月30日，物業組合租用率為89.2%，與上一季度基本持平。細分來看，寫字樓及零售物業租用率分别為89.7%和88.2%，整體租金為每平方呎43.0港元，但回顧季度續租租金錄得9.0%的負增長。盡管租用率保持穩定，租金增長轉負表明現有租戶的租金貢獻能力減弱，新租戶租金水平低于往期，對基金收入形成壓力。

内地市場：京深寫字樓持續下行，空置率上升。春泉産業信托、招商局商業房托等内地房托指出，北京、深圳等核心城市寫字樓市場延續下行的态勢。具體表現為出租率下降、租金水平下滑及空置率提升。例如，深圳部分區域寫字樓空置率因企業擴張意願減弱、行業調整而上升，租金談判空間擴大，導致房托基金的租金收入及資産估值承壓。

本文節選自《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》
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