房企深耕優質地塊，專項債收儲閑置土地加速落地

觀點指數 在12月18日觀點指數研究院發布的《深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現房企的土地投資策略正呈現出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備紮實數據支撐的優質區域。

拿地決策更加理性，房企深耕布局優質地塊

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積309.49平方米，環比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累計新增土地建築面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-11月土地投資力度最大的企業為中海地産、華潤置地、保利發展控股、綠城中國、招商蛇口，權益擴儲金額分别為880.2億元、625.9億元、597億元、536.3億元、493.3億元。

從新增貨值來看，1-11月土地新增貨值最多的企業為中海地産、招商蛇口、保利發展控股、越秀地産、華潤置地，新增貨值分别為1163億元、1113.4億元、972.2億元、795.9億元、783.5億元。

11月，中海地産在北京、上海拿下3宗地塊，權益拿地建築面積20.37萬平方米，權益拿地金額為43.10億元。中建國際在廣州、武漢、蘇州拿下6宗地塊，權益拿地建築面積為75.19萬平方米，權益拿地金額為36.17億元。招商蛇口在成都、南通等地收購了3宗地塊，權益拿地建築面積22.71萬平方米，權益拿地金額為13.83億元。

在房地産市場進入調整周期的背景下，房企的土地投資策略呈現出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備紮實數據支撐的成熟區域。

例如，11月25日北京朝陽區松榆里地塊的競拍引發激烈争奪。作為東三環核心闆塊稀缺的純住宅用地，該地塊吸引了懋源地産、首開股份、招商蛇口、中建玖合等7家房企參與角逐，最終經過兩個多小時的競價，由懋源地産以50.24億元的總價競得，成交樓面價達6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。值得關注的是，懋源地産在8月還曾以10.30億元摘得順義區一宗地塊，顯示出其對北京成熟區域的持續深耕意願。

上海市場同樣印證了這一拿地邏輯。金茂與大華集中布局寶山區域，其中佳運置業作為民營企業，經過82輪競價，以15.76%的溢價率競得浦東川沙地塊——該地塊毗鄰地鐵2号線，周邊配套成熟；而金茂則以37.26億元底價獲取寶山區共康闆塊地塊，樓闆價3.7萬每平方米，此前其已在寶山打造了中環金茂府、金茂棠前等項目，形成了區域深耕的協同效應。

觀點指數認為，背後反映出房企拿地決策轉向理性，無論是懋源在朝陽的高溢價競得，還是金茂在寶山的底價摘地，均基于區域客群沉澱、配套完善度、過往銷售數據等多維度的綜合評估。與之形成對比的是，對于配套尚未成熟、人口流入不足、市場檢驗不充分的非核心闆塊，企業普遍持觀望态度。

土地供應規模加推，專項債收儲閑置土地加速落地

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規劃建築面積13133.95萬平方米，環比回升149.72%，同比下降14.20%；供應土地起始樓面價3167元每平方米，環比下降9.69%。

報告期内，二線城市供應住宅用地481宗，供應土地規劃建築面積3356.94萬平方米，環比回升157.08%，同比下降11.71%；供應土地起始樓面價4131元每平方米，環比下降9.11%，同比下降16.33%。

三線城市供應住宅用地1326宗，供應土地規劃建築面積9557.09萬平方米，環比上升145.30%，同比下降15.45%；供應起始樓面價2515元每平方米，環比下降13.60，同比下降12.25%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，11月份全國一二三線城市住宅用地供應呈現“環比顯著修復、同比仍處收縮”的整體特征。從規模看，一二三線城市住宅用地供應規模較上月大幅提升，結束了此前的低迷态勢，但與去年同期相比仍有明顯差距，未實現同比轉正。

分級表現來看，二線城市成為供應恢復的主要拉動項，其住宅用地供應規模環比回升幅度較為突出；三線城市供應規模亦實現環比大幅增長，但增速略遜于二線城市。

價格方面，各線級城市住宅用地起始樓面價均呈現環比下行的态勢，其中三線城市起始樓面價環比下降幅度更為明顯，一二線城市降幅相對溫和；從同比來看，各線級起始樓面價亦延續下降的趨勢。

整體而言，11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現仍顯疲軟，起始價格的持續下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎，供應端基于企業的拿地成本壓力而調整定價策略。市場恢復的力度與持續性仍有待後續供應及成交表現的進一步驗證。

從城市來看，期内二線城市中重慶、福州等地供應的土地在20宗以上，其中出讓底價最高的地塊位于廈門市湖里區，湖里區金山片區圓一路與金七路交叉口東南側地塊，土地面積5.62萬平方米，土地用途為住宅用地，起始價22.5億元，樓面地價39983元每平方米。

三線城市中，徐州、濱州等地供應的土地數量普遍在30宗以上。其中出讓底價最高的地塊位于三亞市吉陽區的HP03-08-09-01地塊，規劃用地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，混合比例為95∶5。其中，二類城鎮住宅用地（市場化商品住房）的面積為9.62萬平方米；零售商業用地面積為5063.68平方米。地塊起始價29.5億元。

總體來看，10月單月土地供應規劃建築面積為38015.08萬平方米，環比回升119%，同比下降10.99%。

11月份，地方債的發行規模總量快速擴大，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模亦在提升。截至11月30日，11月地方債淨發行量為6551.88億元，發行量為3036.02億元，發行量較上月環比回升3515.86億元。其中，新增專項債發行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環比漲幅達到71%。

專項債券發行的加速和規模的擴大，向市場傳遞出積極信号，有助于增強市場主體對經濟發展的信心，吸引社會資本參與項目建設，進一步發揮财政政策的乘數效應。

下半年起，土儲專項債收儲加速。2025年1-11月，全國已公示2242個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規模為5198.48億元。其中，11月份新增495個項目，涉及資金814.96億元，占總規模的20.78%。對于城投企業而言，通過土儲專項債處置閑置土地，有助于補充資金流動性，提升區域債務風險抵禦能力。

土地市場環比回暖，二三線市場企穩回升

報告期内，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規劃建築面積4842.52萬平方米，環比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1324.86萬平方米，環比回升63.44%，同比下降13.27%；成交總價718.32億元，環比回升84.26%，同比下降33%；成交樓面價5421.94元每平方米，環比下降12.72%，同比下降22.75%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為3432.09萬平方米，環比上升34.05%，同比下降35.93%；成交總價為1054.33億元，環比上升24.24%，同比下降44.17%；成交樓面價3071.99元每平方米，環比下降7.29%，同比下降12.86%。

整體而言，土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節奏與壓力差異凸顯，企業拿地策略偏向謹慎，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

數據來源：Wind、觀點指數整理

10月土地購置費累計值為28653.01億元，環比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相較上月擴大0.7個百分點，但增速持續放緩，土地購置費的累計規模仍顯著低于去年同期。

本文節選自《深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告》
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