C-REITs市場規模躍升，政策密集出台推動REITs擴圍提質

觀點指數 在12月16日觀點指數研究院發布的《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》中，我們發現： 截止報告期末，全市場上市的REITs産品達到77只，在二季度末首次突破2000億元，持續上漲。截至四季度末，總市值達到2188.07億元，較2024年末增長39.30%並持續增長。期内，一共有3只REITs上市，合計發行規模49.69億元，均為産權類REITs。

數據來源：WIND，觀點指數整理

政策密集出台推動REITs擴圍提質，促進存量資産盤活

此輪政策的核心突破在于将金融工具與房地産存量資産特性深度綁定，目標是構建“可盤活、可退出、可循環”的存量資産運營新機制。

一是底層資産擴圍，國家發改委《2025版REITs項目行業範圍清單》新增“商業辦公設施”（要求位于22座超大特大城市、且為超甲級/甲級品質），證監會《商業不動産投資信托基金試點公告》明确“商業不動産REITs”定義（覆蓋百貨商場、購物中心等消費基礎設施），将政策支持的底層資産從傳統基建延伸至商業辦公、酒店、體育場館等房地産存量領域，精準覆蓋行業積壓的持有型物業；

二是提質篩選構建可退出資産池，政策對“優質資産”的明确標準（如商業辦公需超甲級/甲級、項目需位于核心城市），本質是通過金融工具篩選出具有穩定現金流的存量資産，為市場提供可信任的退出標的。這種“質量篩選+資産優化”的機制，倒逼存量資産運營方提升資産質量（如通過優化業态、調整租金結構使商業項目達到“超甲級”標準），形成“優質資産-REITs退出-資金反哺運營”的正向循環；

三是完善退出機制打通“投融管退”閉環，REITs作為標準化證券産品，為房地産存量資産提供了公開、透明的退出渠道，徹底改變過去依賴大宗交易、股權轉讓等非標退出方式的局限性。國家發改委推動“已上市REITs擴募”（允許通過增發份額收購新的存量資産），進一步拓寬退出路徑；地方政府（如北京、廣州）結合區域特色支持科技基建、消費文旅等領域REITs，為民營房企、中小運營商的存量項目提供差異化退出選擇。

公募REITs底層資産多元化趨勢顯，多類型基礎設施項目驅動市場高質量發展

近期公開披露的公募REITs項目顯示，底層資産類型多元化、覆蓋領域廣泛化成為顯著趨勢，倉儲物流、商業地産、産業園區、高速公路、清潔能源等多類基礎設施項目加速推進，反映市場在優化存量資産配置、創新投融資模式方面的活力與潛力。從12個近期披露的項目看：

倉儲物流成為重要支撐，如“華夏安博倉儲物流REIT”底層資産涵蓋廣州開發區、東莞石排及洪梅三個倉儲項目，合計建築面積34.96萬平方米，總估值22.49億元，體現物流基礎設施的穩定價值；

商業地産深度挖掘消費載體長期收益能力，如“華夏中海商業REIT”以佛山南海映月湖環宇城（15.34萬平方米，估值13.15億元）為底層資産，“華夏華潤商業REIT”通過擴募拟購入杭州蕭山、沈陽長白、淄博三地萬象匯項目；

産業園區與高新技術基礎設施助力實體經濟，如“中信建投沈陽國際軟件園REIT”（東北地區首單）以沈陽渾南區20.12萬平方米研發辦公産業園為底層資産，支持科技企業孵化；“平安西安高科産業園REIT”（深交所首發）聚焦西安高新區軟件新城13棟樓宇（32.5萬平方米），覆蓋軟件研發、信息技術服務企業，評估淨值13.6億元，發行後淨回收資金約4.14億元，直接服務區域産業升級。

總體來看，公募REITs底層資産多元化覆蓋傳統基建與民生、新興領域，既符合“盤活存量資産、擴大有效投資”政策導向，也通過證券化方式為基礎設施項目提供“投融管退”閉環，引導社會資本參與基礎設施建設。

戰略解禁集中入市，中證REITs全收益指數四季度持續回調

四季度中證全收益REITs指數累計下跌3.35%。在低利率環境下，上半年公募REITs憑借4%-6%現金分派率及強制分紅機制，成為配置型資金尋求穩定收益的“避風港”，大量入場推動價格上漲。

但前期漲幅導致部分REITs估值偏離現金流支撐的合理區間，自身存在回調需求且供給端快速擴容（新發項目增加）與增量資金不同步，加劇供需失衡，導致市場流動性階段緊張。

此外，11月密集解禁（5只REITs合計超70億份份額），大規模賣盤對市場流動性和價格形成沖擊（11月收盤價從1051.35元回落至1040.34元，12月進一步降至1035.28元）。

長期來看，解禁帶來的流通份額擴大是市場成熟的必然過程。随着更多份額進入流通，REITs價格将更緊密貼合底層資産的現金流分派率與經營穩定性，推動市場從投機套利向價值配置轉型，最終實現“資産質量決定價格”的理性定價邏輯。

數據來源：WIND，觀點指數整理

四季度各類基礎設施闆塊均呈現下跌态勢，其中園區基礎設施累計跌幅居首，達7.78%；倉儲物流類緊随其後，下跌4.0%；保障性租賃住房下跌約2.73%；消費基礎設施跌幅最小，為0.93%。

換手率方面，園區基礎設施為24.30%，消費基礎設施為23.46%，倉儲物流為20.35%，保障房為33.80%；與三季度相比，各類基礎設施換手率普遍下降約20%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

穩健底盤支撐，邊際修復顯現

産權類公募REITs近3年經營呈現“穩健基礎+短期波動+逐步修復”特征，出租率、收繳率保持合理區間，EBITDA利潤率雖有邊際下滑但趨于穩定，展現成熟資産的抗風險能力與運營韌性。

在出租率方面，2022年保持92.20%高位，2023年受經濟復蘇初期需求影響小幅下降至88.75%，2024年迅速回升至90.17%，2025年前三季度穩定在92.23%-92.71%（重回接近2022年水平），反映運營方通過優化招商策略（定向推廣新興産業租戶、調整租金結構）對沖市場風險，客戶粘性驗證。

從收繳率來看，2022年達100%，2023年降至88.33%，2024年随經濟恢復及催繳流程優化大幅回升至98.27%，2025年前三季度保持在95.04%-97.39%（接近2022年水平），運營方應對短期波動能力強。

在EBITDA利潤率方面，2022年達80.38%高位（高盈利），2023年因成本上漲（物業維護、人工）、租金增長放緩降至74.01%，2024年進一步下滑至69.94%，2025年前三季度穩定在72.74%-74.26%（觸底回升），反映運營方通過成本管控（優化維護流程、降低能耗）、提升運營效率（增加增值服務、提高租戶續約率）對沖利潤壓力，現金流穩定性優勢凸顯。

現金分派率呈現階段性波動特征。2022-2023年小幅上升，2023年達4.92%的近年峰值，與當期運營收益穩定、分配比例優化有關；2024年受利潤率下降等因素影響，分派率回落至3.86%。2025年各季度分派率逐步回升至3.9%-4.08%，結合同期92%以上的高出租率與95%以上的收繳率，反映底層資産運營韌性較強，現金流穩定性支撐分派率進入溫和修復通道，整體呈現“波動後趨穩”的分配特征。

綜合來看，産權類REITs短期波動不改長期穩健，2024年以來修復趨勢驗證抗風險能力，符合“成熟資産”特征。

本文節選自《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。