GDIRI觀察 | 龍崗首個非居改保項目落地，深安居的租賃住房發展模式

觀點指數(GDIRI) 12月21日消息，深圳市龍崗區首個“非居住房屋改建保障性租賃住房”項目完成審批。

該項目坐落于園山街道天然慧谷産業園，通過對園區内3、9棟閑置倉儲建築進行功能升級改造，實現存量空間資源的高效利用。改造工程總建築面積超5萬平方米，規劃改建為993套保障性租賃住房，預計将于2026年全面建成並投入運營。

項目竣工後，所有房源将統一納入深圳市保障性租賃住房管理體繫，通過專業化運營管理模式，為園區及周邊區域提供優質的租賃住房服務。

該項目不僅是龍崗區在盤活存量閑置資産、拓寬保障房供應渠道方面的實質性突破，也是深圳市安居集團（以下簡稱“深安居”）在深圳租賃住房市場上的又一創新實踐。

非居改保

觀點指數認為，龍崗首個非居改保項目的落地是政策紅利與市場實踐的雙向結合。

2025年11月，深圳市印發《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，明确将閑置商業、辦公、廠房、倉儲等7類非居住存量房屋納入改建範疇，通過保持土地性質不變、免除土地價款等核心政策紅利，激發市場主體參與的積極性。

據了解，此次改建的天然慧谷項目正是踩中這一政策節點，把閑置倉儲轉化為适配青年需求的居住空間。其選址瞄準園區就業群體，契合改建項目優先布局住房緊缺區域的政策導向。

聚焦項目運營層面，不同于傳統保障房建設模式，龍崗“非居改保”項目創新采用“政府引導+社會投資+國企運營”的三方協作模式。

該項目由深安居旗下安居樂寓負責整體運營，與産權方慧天然集團簽訂長期委托運營合同，既發揮了市場主體的資金與資源優勢，同時通過國企運營保障了項目的規範性與穩定性。

在居住品質與功能設計上，項目主打單間戶型，精準匹配青年群體需求。同時，該項目将全面引入鴻蒙化全屋智能設備，提升居住的舒适度與便捷性，以及配套建設免費的共享辦公空間，專門服務創業青年及小微企業，打造“居住+工作”無縫銜接的復合型社區生态。

項目通過多元業态組合打破了傳統保障房的單一居住屬性，讓青年群體在安居的同時，更能實現事業的成長與發展。

龍崗天然慧谷産業園非居改保項目並不是孤例，而是深安居雙品牌租賃布局的縮影。

據觀點指數了解，深圳安居集團旗下的住房租賃公司主要有兩家，其中包括上文提及的深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司‌。另外“寓見安居”‌是集團旗下的市場化租賃品牌，由深圳市房屋租賃運營管理有限公司運營，主打高品質租賃社區，管理房源超8000間，布局南山、福田、羅湖、光明等8個行政區，其中已開業市場化租賃項目14個，運營房量為6953套。

值得一提的是，同樣是非居改保領域，11月寓見安居品牌與深圳市智聯泰置地有限公司達成合作，将共同推進八卦嶺工業9号樓“非居改保”項目。

此次改造通過對原有建築進行功能重塑與品質提升，将舊廠房改建為現代化公寓和商業體，項目建成後，共計提供246套精裝公寓，由寓見安居進行運營，預計将于2026年初投入運營。目前，深安居非居改保的實踐，已實現保障型+市場化的雙向覆蓋。

深安居模式

深安居旗下的兩家公司分别聚焦保障性住房和市場化租賃，共同助力深圳的住房供應體繫。

結合城市規劃來看，深圳市在“十四五”期間計劃籌集的保障性住房建設總量目標為74萬套（間）。‌‌

作為深圳市保障性住房建設籌集主力軍，深安居的發展與深圳安居戰略同頻共振。

觀點指數從企業官微獲悉，截至2025年10月，深安居已累計建設籌集保障性住房超32.1萬套（間），供應15.8萬套（間），占全市同期總量的三分之一。

與此同時，深圳安居集團積極參與國家“三大工程”建設。

其中，上文提及的項目運營管理方安居樂寓是深安居旗下專門負責城中村改造和保障性住房運營的載體‌，通過收儲和改造城中村房源，為來深的新市民、青年人提供“一張床、一間房、一套房”的多元化住房選擇，如白石龍、福田地勘大院（首個非居改保項目）、寶羅小區（整村立體化設施提升改造）等項目。

其中整村立體化設施提升改造項目寶羅小區的總建築面積約為3.4萬平方米，共有居民樓17棟，已收儲13棟，所有樓棟已于2024年3月全面開工，預計整體改造後可提供950套多元公寓。目前該項目正在進行所有樓棟公寓、公區交付和商業招租運營。

在城中村改造領域，安居樂寓公司已收儲1074棟城中村房源、總建築面積133萬平方米，可籌集房源5.3萬套（間）。截至2025年7月，已開業47家門店，投入運營的房間數超過‌5萬套‌，在管房源覆蓋深圳市9個行政區。

其中“一張床”近1000張、“一間房”約3.5萬間、“一套房”約1.5萬套，入住率已超85%，在服務約4.5萬人、累計服務超13萬人次。

此次龍崗非居改保項目，正是安居樂寓存量資産轉化模式的新延伸。

針對國有企事業單位存量用地，深安居構建起“雙主體開發”、“合作開發＋協議價格回購”、“合作建設＋運營”等多種合作建設模式，有效盤活了學校、交通等8類存量資源，與相關單位共同推進了37個項目、3.5萬套住房建設。

棚改領域，目前深安居共推進14個棚改項目，占全市同類項目的64%，為全市貢獻了約31萬平方米的公共配套設施，建設籌集約1.7萬套保障性住房。

來源：22深安居債券公告

與此同時，觀點指數從公司債券發布的公告獲知，2024年安居集團實現營業收入68.53億元，同比減少32.13%，這主要是受房地産市場及政府配售節奏影響，民生物業收入減少所致。而同期歸屬于母公司所有者的淨利潤為3573.59萬元，成功實現扭虧為盈，較上年同期-1.47億元的虧損狀态實現根本性改善。

深安居的保障+市場雙品牌布局，直接轉化為财務端的突破。2024年民生業務收入占比達70.1%，錨定了民生主業定位。而市場化品牌寓見安居的拓展，帶動租賃業務全年營收同比增長29.78%至16.73億元，成為支撐企業盈利改善的關鍵動力之一，此外，年内自建租賃項目竣工交付數量增加，推動租賃業務整體毛利率同比增長34.27%。

同期财務結構進一步優化，截至2024年末，集團資産合計1985.37億元，負債合計916.19億元，資産負債率約為46.15%，較2023年的46.94%略有下降。期末現金及現金等價物余額76.18億元，一年内到期應付債券53.74億元，現金短債比1.42，現金流的穩健性為後續保障性住房業務的規模化拓展提供了堅實支撐。

從其業績數據來看，深安居打破了保障性住房企業重投入、低收益的固有認知，通過精細化運營實現了社會效益與經濟效益的平衡。

與此同時，保障性住房的可持續發展離不開金融活水的支持。據觀點指數了解，深安居持續探索保障性住房資本運作機制，構建以公募REITs、類REITs、Pre-REITs協同發展的多層次REITs體繫，同時通過發行公司債券等多元化融資方式，以存量資産帶動增量投資，推動保障性住房可持續發展。

除上文提及的公司債券發行外，其已發行紅土深圳安居REIT、類REITs一期8.65億元、二期38.76億元等，打通了深圳保障性租賃住房存量資産和增量投資的良性循環。

這些REITs+産品以安居集團旗下的保障性租賃住房項目為底層資産，通過資産證券化的方式盤活存量資産，為保障性租賃住房的建設提供了資金支持，同時也為投資者提供了多元化的投資選擇。

龍崗非居改保項目的落地，不僅是深圳住房保障體繫建設的重要一步，也是安居集團租賃住房戰略升級的標志性事件。同時，在非居改保政策推動下，深圳住房市場将呈現新建+改建+租賃的多元化供給格局，為全國住房保障體繫建設提供深圳樣本。

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