GDIRI觀察 | 金融街81億元CMBS落地里的核心資産策略

觀點指數(GDIRI) 近期，金融街控股股份有限公司宣布，金融街商業地産第2期（金融街中心）資産支持專項計劃（CMBS）正式成立。

來源：證券公告

該CMBS成立時間為2025年12月10日，實際募集資金達81億元。在資産支持證券分層方面，金融街中心CMBS分為優先級和次級資産支持證券，優先級規模80.70億元，評級AAA，預期收益率2.25%（含稅），期限18年；次級規模0.30億元，期限18年。

此次81億元CMBS的成功發行，也反映了資本市場對優質商業地産資産的認可。在當前環境下，CMBS産品能夠為投資者提供相對穩定的收益，因此受到保險等長期資金的青睐。這種投融資雙方的良性互動，有助于推動商業地産行業的健康發展。

激活寫字樓資産價值

據同花順數據披露，截至2025年12月15日，年内中國企業資産證券化（ABS）發行數量為1449單，發行總額約1.34萬億元。其中商業房地産抵押貸款産品發行數量為103，發行總額約1277億元，寫字樓資産是核心組成部分。

從原始權益人角度來看，寫字樓資産融資市場正經歷深刻的結構性變革，核心特征表現為國央企與民企的融資能力出現顯著分化，其中CMBS已成為國央企盤活存量資産的核心金融工具。

具體來看，觀點指數從同花順數據獲知，2025年新增發行的CMBS/CMBN項目原始權益人以‌地方國企、城投企業及央企‌為主，合計占比超80%，代表企業包括金融街、珠海大橫琴、上海地産、中鐵置業等。

值得一提的是，在同類寫字樓資産證券化案例中，金融街此次發行規模與發行利率均處于行業前列，充分體現了市場對其底層資産質量和信用的認可。

據觀點指數不完全統計，作為國内較早探索寫字樓資産證券化的房企，金融街在2025年已完成兩單核心寫字樓CMBS發行，年内發行的寫字樓資産證券化産品包括上文提及的金融街中心CMBS以及今年1月成功發行的上海融悅中心CMBS項目。

對比來看，今年1月，金融街已成功發行規模46億元的上海融悅中心CMBS，優先級收益率2.80%，此次81億元的金融街中心CMBS不僅發行規模近乎翻倍，收益率還進一步下探至2.25%，融資效率顯著提升。

CMBS産品的核心優勢在于能夠将不動産的未來現金流轉化為當前可用資金，同時不影響企業對核心資産的控制權。對于金融街而言，通過CMBS融資可以優化資産負債結構，降低融資成本，同時釋放存量資産價值，為企業的持續發展提供資金支持。

值得一提的是，2024年1月，金融街公告拟申報不超過170億元的儲架CMBS額度。並于2024年5月儲架額度内首期金嘉大廈CMBS（約50億元）快速落地。

2025年12月，此次成功發行的金融街中心CMBS（81億元）同樣是基于該儲架發行，項目于2024年12月27日獲深交所無異議函。金融街中心與金嘉大廈項目兩者共同驗證了儲架發行模式在提升融資效率、靈活發行上的核心優勢。

觀點指數注意到，除CMBS産品外，年内寫字樓持有型不動産ABS融資方式同樣受到商業地産企業的青睐。

據觀點指數不完全統計，目前已成功發行寫字樓持有型不動産ABS的企業包括越秀集團、中國鐵建、中國中鐵以及中建八局等，底層資産覆蓋北京、上海、廣州等核心城市的寫字樓資産。

從原始權益人維度看，兩類工具的發起主體高度重疊，均為中交、中鐵、金融街等央企及地方龍頭國企。

但其中的核心訴求差異決定了工具的選擇，若原始權益人希望盤活現金流及保留資産所有權，CMBS是更優解。若更傾向剝離資産收益權及實現部分出表，則會選擇持有型不動産ABS。

值得一提的是，2025年9月國家發改委發布91号文，明确将超大特大城市的甲級商務樓宇正式納入公募REITs發行範疇，這一政策松綁為核心寫字樓資産打開了權益融資的新通道。

而金融街在北京、上海、天津等超大特大城市核心區位持有的甲級寫字樓（如金融街中心、金嘉大廈等），是政策明确支持的目標資産。

對金融街等商業地産企業而言，寫字樓公募REITs的落地是将過去資産證券化主要依賴的債權融資（如CMBS、ABS）升級為真正的權益性融資（公募REITs），同時，公開市場的定價可能更充分地反映其核心資産的長期運營價值，有望獲得估值溢價。

金融街中心

值得一提的是，當前金融街面臨開發業務虧損、業績承壓等挑戰，而通過發行公募REITs、CMBS等資産證券化方式，可直接盤活存量資産、回籠資金，優化資産負債表。

據金融街業績報告披露，2025年前三季度，金融街營業收入同比下降46.21%至62.87億元，歸母淨利潤虧損13.5億元，同比減虧48.39%，扣非淨利潤虧損12.24億元，同比減虧52.87%，通過此次81億元募集資金的注入，将有效優化其現金流結構。

同期資管業務（含文化旅遊）實現收入15.0億元，實現息稅前利潤9.5億元。

在當前商業地産融資環境依然緊張的背景下，這一規模資産證券化産品的成功發行，引發了市場的高度關注。金融街中心作為本次CMBS的底層資産，其運營表現直接關繫到産品的安全性和收益性。

據戴德梁行數據顯示，由于無新增供應入市，北京甲級寫字樓市場處于存量持續去化的階段。截至三季度末，北京甲級寫字樓空置率較2024年底下降1.8個百分點至16.5%，成為四大一線城市中空置率最低的城市。

同期北京寫字樓市場走勢同樣表現為辦公租金持續下滑，以價換量仍是業主方的主要策略。全市租金下跌至215.51元/平方米/月，環比下降2.9%。

金融街中心所在的北京金融街子市場，作為金融監管機構和大型金融機構的聚集地，擁有不可復制的區位優勢和産業集群效應。

具體來看，金融街區域的甲級寫字樓空置率僅為5.28%，不到全市平均水平的三分之一。同期租金水平為350.25元/平方米/月，較全市平均水平高出62.5%。

從資産供需端來看，金融街的稀缺性進一步強化了區域内的資産價值韌性。截至2028年，金融街子市場未來供應僅5.78萬平方米，低于同期中央商務區、麗澤金融商務區等區域的新增供應量，同時疊加區域内國央企金融機構、專業服務業的穩定租賃需求，供需失衡下該區域寫字樓資産保值能力有明顯優勢。

這種低空置率及高租金的雙重優勢，為金融街中心CMBS的發行奠定了堅實基礎。

同時，據觀點指數了解，金融街的核心價值源于政策與産業的雙重鎖定。《北京城市總體規劃（2016-2035年）》明确其“國家金融管理中心”定位，區域内聚集了金融管理部門，以及工商銀行、中國銀行等國有大行總部，北京證券交易所、中債登等核心金融基礎設施。

截至2025年4月，駐區金融機構資産規模超156萬億元，占全國1/3，同時金融街貢獻了北京全市超三分之一的金融業增加值和近70%的金融業三級稅收貢獻，這種監管+機構+資金的集聚效應，形成了寫字樓租賃的剛性需求。

聚焦底層資産維度，金融街中心位于北京市西城區金融大街9号樓，總建築面積約14萬平方米，項目高78米，地下4層/地上32層，容積率2.8。同時，觀點指數從中介租賃網站獲知，該大廈采用LEED金級認證綠色建築標準，物業費普遍報價在30元/平方米/月左右，租金報價約15元/平方米/天，由金融街控股自持管理。

據金融街業績報告披露，截至2025年6月，北京金融街中心項目出租率對比2024年末上升1個百分點至89%，空置率表現優于北京全市平均水平。

值得一提的是，北京金融街中心項目是金融街旗下收入最高的項目之一，2025年上半年該項目租金收入為2.43億元，期末該項目公允價值為71.75億元。

與此同時，年内金融街通過多業态的服務資源聯動、物業增值服務、代客裝修等舉措，提升客戶的入駐體驗和品牌影響力，同時加強客戶挖掘及渠道拓展，以維持項目出租率穩定。

整體來看，在市場整體面臨下行壓力的情況下，優質區位、優質資産的價值凸顯。企業應當更加注重提升資産運營效率，優化租戶結構，增強資産的現金流穩定性，從而提高在資本市場上的融資能力。

在ABS與公募REITs協同發展的新格局下，寫字樓資本市場迎來更多元的投資選擇。無論是哪一種，都将推動企業更加注重底層資産的運營管理能力。

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