GDIRI觀察 | 綠景佐阾香頌煥新,房企型社區商業“玩家”的困境與自救

觀點指數(GDIRI) 12月10日，綠景集團宣布旗下社區商業標杆佐阾香頌正式升級為3.0版本，並與沃爾瑪社區店等首批品牌完成簽約。

資料顯示，項目位于4号線紅山站與5号線民治站的交匯處，未來無縫銜接22/33号線民治北站，3公里半徑覆蓋60萬常住人口，周邊擁有高密度住宅與學校超60個。

煥新後，項目将推出“Funsong時光”主題空間，L1層打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2層構建親子體能、教育、零售復合業态，打造商業與社區共生範本。

綠景集團具有一定代表性，這類房企型社區商業玩家目前正面臨資金緊張、運營能力不強、資産低效沉澱等多重挑戰，規模擴張不再可行，亟需通過核心資産盤活實現"自救"。

先發者困局

資料顯示，綠景集團于2011年正式創立佐阾，這是其首個專注社區鄰里商業的購物中心品牌，目前已形成“佐阾購物中心、佐阾里、佐阾荟”三條産品線，覆蓋不同規模社區的需求。

來源：公開資料，觀點指數整理

不過據公開資料統計，截至目前，綠景在營的社區商業項目僅有7個，總商業面積約30萬㎡，遠低于百萬㎡的早期目標，發展進度緩慢。現有項目主要集中于深圳，整體以"15分鐘生活圈"為半徑，服務社區3-10萬常住人口。

觀點指數認為，緩慢發展的背後，與綠景前期缺乏商業運營經驗，社區商業主要為住宅服務，後期則面臨較大的資金壓力有關。

早期，對住宅主導型企業而言，社區商業始終是住宅的配角，商業規劃與招商必須配合住宅的開盤節點。當住宅去化壓力大時，商業投入被壓縮，部分項目會出現開業延期的現象，綠景的佐阾錦華就因住宅銷售不及預期，項目開業延期了2-3年。

加之，綠景90%的項目為深圳城市更新項目，從立項到竣工普遍需要5-10年，開發周期遠超常規招拍挂項目2-3年，導致商業配套項目短期無法落地。

後期階段，綠景這類房企型社區商業玩家則普遍面臨行業下行、高負債與現金流緊張的問題。為緩解壓力，與市面上的大部分房企一樣，綠景近年來嘗試通過發行資産證券化工具、出售核心資産持有權等手段回籠資金。

2021年，綠景嘗試通過資産證券化工具籌集資金。首單CMBS"綠景佐阾商業資産支持專項計劃"于2021年4月在上交所發行，規模14.5億元，基礎資産為旗下佐阾繫列社區商業物業的租金收益權，用于盤活商業資産、補充舊改項目資金。

不過在此之後，其未有其他成功發行的案例。這或與核心商業資産的運營收益率未達資本市場標準，資産盤活效率較低，未能形成良性現金流閉環有關。此外，社區商業資産抵押率低、融資成本高，難以獲得大規模低成本資金也是重要因素。

資産出售方面，綠景對部分社區商業項目采取售後租回的模式，放棄長期持有，回籠現金同時保留運營權。2024年，綠景中國以8.14億元向深圳市福田産業投資服務有限公司出售佐阾虹灣核心資産，並做5年售後租回。

但被動出售之下，項目出現明顯折價。該項目2023年末的賬面值為12.79億元，扣除遞延稅項撥回後，公允價值虧損約3.92億元，後續租金成本也進一步壓縮了利潤。

目前來看，資産流動性與擴張能力受限，是綠景這類房企型社區商業玩家的明顯短闆，直接制約商業闆塊的投入與發展節奏。

數據顯示，截至2025年6月，綠景中國流動短債296.53億元，較2024年末的309.61億元減少4.23%；但賬面現金19.62億元，整體流動性偏緊，短期償債缺276.91億元，現金短債比不足0.1，短期償債壓力極高。

突圍自救探索

在房企資金壓力加劇、新項目拓展受限的背景下，存量核心資産的精細化運營成為商業破局的關鍵。依附于房企的社區商業，需要自身具備穩定的現金流生成能力和資産升值潛力，才能獲得生存空間。

相關資料顯示，目前市場上超60%的社區商業項目，由于前期多依附住宅開發，空間利用率低、動線混亂問題突出。加之品牌與服務内容同質化嚴重，難以形成有效商業氛圍，因而客戶粘性和復購率低，空置率居高不下。

綠景的社區商業規模雖不及萬科、碧桂園等頭部房企，但同樣面臨着業态同質化、客流流失嚴重等問題。

據了解，佐阾繫列多沿用"超市+餐飲+零售"的業态組合，但品牌以區域性品牌與傳統連鎖品牌為主，主力店依賴華潤萬家等通用型商超業态，租金溢價空間相對有限，差異化競争力不足。

數據顯示，其旗下項目的重點品牌占比不足20%，且與周邊社區商業如萬科里、華潤萬家社區店業态的重疊度超過65%。

社區商業1-3公里的天然輻射半徑，也使其在深圳這樣商業體高度密集的城市面臨嚴峻分流壓力。

如上述煥新項目佐阾香頌3公里内就有同為綠景旗下的1866佐阾荟、紅山6979、龍華壹方天地、龍華星河COCO City等多個商業體，其中紅山6979、龍湖壹方天地等大體量項目在品牌齊全度和體驗性業态上無疑更具吸引力。

因此，此次煥新3.0不僅是單個項目的升級，亦可視為綠景對核心資産進行精細化運營、努力提升價值的一次關鍵自救。

資料顯示，佐阾香頌于2013年5月1日開業，是綠景首個社區商業購物中心，位于深圳龍華新區，商業建築面積5.5萬平方米，停車位約1200個。

針對主力店老化、坪效偏低的問題，其選擇簽約沃爾瑪社區店，提升租金和客流的轉化效能。此外，還引入特色親子和輕食品牌，強化場景體驗，彌補業态同質化、體驗不足的問題。但從現有業态結構來看，仍存在對沃爾瑪等傳統品牌依賴性較強，特色品牌占比低等問題。

場景化方面，項目計劃推出“Funsong時光”主題空間，L1層打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2層構建親子體能、教育、零售復合業态，增加對周邊家庭客群的吸引力。

觀點指數認為，項目能否按計劃吸引更多符合周邊客群需求的特色品牌入駐，形成有競争力的業态組合，将是長遠發展的關鍵。

房企繫社區商業玩家的突圍之路，單點的場景煥新或能帶來短期客流提振，但長遠來看，完善專業的商業運營體繫、塑造内容競争力、真正提升資産的運營效益與資本價值，才是實現可持續發展的根本。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。