8城辦公租金環比回升4.69%，科技金融雙引擎發力

觀點指數 在11月27日觀點指數研究院發布的《科技與金融成租賃市場雙引擎 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，科技、金融等類型企業是當前寫字樓市場的核心驅動力。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月，重點8城辦公租金市場表現為整體加速回暖、城市分化的走勢。8城辦公租金均值實現4.69%的環比大幅回升，較9月0.5%的漲幅明顯擴大，且環比上漲的城市數量從9月的4個增至6個，租金回暖從局部試探轉向更廣域的共識。

當前市場情緒仍不穩定，辦公市場可能受到短期因素如單個項目入市或大宗租賃交易的影響，市場尚未完全恢復至2024年同期水平，仍處築底回升的階段。

具體來看，北京、深圳以及上海三城穩居租金第一梯隊，10月租金單價分别為4.18元/平方米/天、3.57元/平方米/天以及3.41元/平方米/天。

八城單月租金表現中，北京、上海、深圳、杭州、成都以及南京的單月租金單價均實現環比上漲，漲幅從1.79%到18.6%不等。同比除深圳及成都兩城租金實現上漲外，其他仍下跌，重點城市辦公樓市場表現分化明顯，市場整體仍處于深度調整周期，各城市間的經濟韌性存在顯著差異。

對租戶而言，當前仍是成本優化的窗口期，可優先選擇核心闆塊高性價比樓宇。對業主而言，需聚焦産業招商與存量運營，通過引入科創、金融企業提升租金韌性，而非單純依賴降價去化。

從全國數據看，辦公樓新開工面積依舊處于調整期，未來的新增供應壓力将顯著減輕。随着2025年的供應高峰過去，市場供需矛盾将逐步緩解，為租金的真正企穩創造條件。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求層面，據觀點指數不完全統計，2025年10-11月，科技、金融等類型企業是當前寫字樓市場的核心驅動力，同時，醫藥健康與專業服務等行業作為重要補充。

城市維度，北京、上海憑借産業生态優勢成為租賃的主力城市，産業集聚闆塊結合高性價比優質載體，是企業選址的核心邏輯。

其中，互聯網科技租戶以豆包科技為代表，期内字節跳動旗下豆包科技租下位于上海楊浦區的雲際尚浦（AXIOM）項目，租賃面積約4萬平方米，成為年内上海最大的寫字樓租賃成交案例。據悉，本次租賃辦公面積将用于其在上海的業務拓展和技術研發，進一步強化自身在人工智能領域的布局。

雲際尚浦是美國鐵獅門集團開發的高端辦公項目，總建築面積約29萬平方米，由兩座雙子塔組成，A塔高280米，B塔高250米（預計2025年完工，並計劃引入美高梅美幻酒店）。項目隸屬于90萬平方米的尚浦領世綜合體，周邊商業、配套成熟，能為員工提供完善的工作生活支撐。早于2021年，字節跳動就已簽約入駐尚浦領世項目。

據觀點指數了解，上海楊浦區已成為上海互聯網與科技産業的核心承載地，其中楊浦濱江沿線聚集了字節跳動、哔哩哔哩、美團等多家互聯網大廠總部。豆包落地後，可依托區域内的人才、技術資源，加速AI技術叠代與業務協同，同時享受楊浦區對科技企業的政策支持，降低運營成本。

随着“十五五”規劃強調發展新質生産力，人工智能、大數據、新能源等科技賽道預計将持續擴張，並成為寫字樓租賃需求的核心驅動力。

值得一提的是，本期廣深新增兩家百億級AIC集中落戶，成為金融類租賃的核心驅動力。

具體來看，中信AIC（信銀金投）全國總部已選址廣州市天河區珠江新城粵海金融中心作為辦公點，注冊資本為人民币100億元。招銀金融投資（注冊資本150億元）落戶深圳。

截至目前，全國已獲批的金融資産投資公司（AIC）共9家，包括6家國有大行和3家股份制銀行。

同時，2025年前三季度，廣州金融業增加值同比增長6.1%，增速較上半年提升1.3個百分點，占全市GDP的比重達10.6%，是拉動廣州GDP增長的主要動力‌。全市金融業總資産超13萬億元，持牌金融機構近400家‌。

AIC機構選址極為看重區域的金融産業聚集效應和成熟的商業配套。期内廣州珠江新城憑借強大的金融業基礎成功吸引中信AIC落戶，進一步鞏固其作為廣州金融核心區的絕對領先地位。

同時，AIC的核心業務是債轉股、股權投資等，其落戶廣深将進一步提升兩者對其它大型金融機構及高端專業服務機構（如律所、咨詢公司等）的吸引力，形成以商引商的良性循環，持續為寫字樓市場注入活力。

與此同時，據中海商務官微披露，昆明中央法務區在昆明中海國際中心正式揭牌。據觀點指數了解，随着法務區首批功能落地，昆明中海國際中心定向導入律所、會計師事務所等8家市場化法務及泛法務機構，樓内法務類企業使用面積超8000平米，構建法律+産業鍊，同時協同昆明中央法務區推出七大服務中心，實現從法律查明、商事調解到國際争端解決的全鍊條服務覆蓋。

中海商務旗下北京中海廣場年内簽約多家企業，覆蓋大健康、TMT、專業服務業等重點領域，吸引了國藥勵展、福瑞醫療、凱度等企業入駐，形成生命科學産業協同+科技與專業服務賦能的生态體繫，促成企業間業務鍊接與價值共振。

現階段，寫字樓的核心價值不再局限于物理空間，而是構建政策、技術、資源等多維協同的生态。盡管整體寫字樓市場面臨挑戰，但具備産業優勢的核心城市和滿足科技企業需求的高品質項目仍能獲得市場青睐，寫字樓租賃市場将進一步呈現結構性分化的特征。

數據來源：觀點指數不完全統計

辦公空間服務商表現上，據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，與上個報告期基本持平。本期以高格辦公空間、IWG集團以及創富港等為代表的樣本企業有新項目落地/亮相。

從數據來看，辦公空間服務行業延續企業擴張積極性偏弱、活躍主體高度集中的發展态勢。現階段，行業頭部及區域深耕品牌繼續壟斷布局，中小品牌集體缺位，多數中小服務商持續選擇觀望或收縮，行業未出現新入局者或批量擴張的企業。

其中，創富港以7個開業項目成為本期擴張的主力，新項目覆蓋深圳、香港、廣州、北京、上海以及長沙等重點城市。具體來看，其新項目多落地核心商務區的辦公樓宇，如深圳福田創新科技廣場、南山西海岸大廈、香港中環泛海大廈、廣州荣建大廈等，單店體量貼合中小企業需求。

高格辦公空間的簽約與開業項目均為城市核心商務區物業，如杭州坤曜中心、南京天賦蕾奧中心項目，延續其高端區域辦公服務商的定位，瞄準長三角區域大型企業分支與優質中小企業。

城市布局上。本期新增開業/簽約項目均落地一線及新一線城市，如北京、上海、深圳、廣州、香港、杭州、南京、長沙等地，無三四線城市布局。這些城市聚集了全國多數的中小微企業與跨國企業分支，靈活辦公需求密度高。同時，這些城市優質物業供給充足，配套成熟且産業協同性強，能快速承接辦公空間項目的客群導入需求。

整體來看，核心城市的高确定性市場仍将由現有活躍品牌主導加密布局，但整體擴張節奏不會加快。中小品牌大概率持續蟄伏，行業難有新玩家入局，辦公空間行業的低活躍度及強集中度的擴張特征将長期存在。

本文節選自《科技與金融成租賃市場雙引擎 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告》
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