金科服務拟私有化退市，華潤萬象生活重返千億港元市值

觀點指數 11月25日觀點指數研究院發布的《資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告》指出，金科服務将成為藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後，第四家退市的港股物企，凸顯物企在資本市場被持續邊緣化。同時期，華潤萬象生活重回千億港元市值，我們認為這主要得益于其"商業運營+物業管理"雙輪驅動模式、穩健的财務表現以及在物業行業中的頭部地位。

11月18日，金科服務與Broad Gongga Investment Pte. Ltd（最終控股股東為博裕）發布聯合公告，後者作為要約人，提出經修訂的無條件強制性現金要約以推動金科服務私有化退市。

根據公告，要約人目前持有金科服務63.29%的股份，並為收購剩余267,722,054股創新采用雙層定價結構：基本價每股6.67港元（總代價約17.86億港元），若兩個退市條件達成則支付經提高價每股8.69港元（總代價約23.27億港元）。目前已鎖定約29%的股份，還需至少32.30%的股東接納才能觸發退市高價。

值得一提的是，方案創新的給出存續選項，若臨時股東大會通過退市決議案及退市接受條件達成，已接納要約的股東可選擇将部分或全部現金對價再投資到Top Yingchun Investment IV（要約人的母公司），以換取母公司發行的股份，間接保留對金科服務的權益，成為博裕資本私有化平台的LP（有限合伙人）。

至于退市原因，公告指出股份的交易流動性在過去一段時間内一直處于較低水平。私有化将使要約人和公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力。

若最終退市條件達成，這家曾經西南地區最大的上市物企将結束其五年的港股上市歷程，並成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後，第四家退市的港股物企，也凸顯了物企在資本市場被持續邊緣化。

觀點指數測算，博裕資本過往三次收購金科服務股份已累計耗資約53.82億港元，若計算此次所有股權完成要約收購，其私有化金科服務耗費的資金将超過75億港元，但截至11月20收盤，金科服務總市值為47.8億港元。

作為一家植根中國、放眼全球的另類資産管理公司，博裕2025年以來在多個領域密集出手。除了物業公司金科服務外，此前還包括奢侈品商場北京SKP、星巴克中國業務。還傳出對加拿大鵝、盈方體育傳媒的收購意向，總交易規模超百億美元。

二級市場上物管股延續下跌态勢，但整體有所回暖。觀點指數監測的數據顯示，40家樣本港股物企期内平均區間跌幅為0.25%，對比上個報告期平均區間跌幅5.59%有所收窄。估值水平略有提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍。

總市值方面，超百億港元的物企仍為7家，其中華潤萬象生活重回千億港元（1001.56億港元），刷新了自2023年4月以來的新高。觀點指數認為，主要得益于其"商業運營+物業管理"雙輪驅動的模式、穩健的财務表現以及在物業行業中的頭部地位。

期内在市值高點，控股股東華潤置地于11月13日宣布以每股41.7港元配售4950萬股（占總股本2.17%），套現約20.61億港元。這是華潤萬象生活上市以來的首次配售，公告稱此舉是要增強華潤萬象生活股份的流動性，增強市場信心及提高華潤萬象生活的股份價值。

另外，收並購市場期内活躍度下降，總體呈現出被動處置為主、交易規模持續收縮，聚焦資産盤活等特征，反映出行業仍處于調整消化的時期。

具體來看，“物業第一股”彩生活再現股權動蕩。11月12日，其控股股東花樣年接獲奧澌資本亞洲有限公司（下稱奧澌）作為與TFISF有關的一間實體的财務顧問所發出的通知，内容有關拟透過由奧澌管理的拍賣程序聲稱行使權利，以出售彩生活已發行股份總數最多29.9%。

需要指出的是，29.9%的比例恰巧低于香港上市公司30%的要約收購紅線，避免了全面收購義務，顯然背後經過精心設計。

随即，花樣年方面表态稱，已正式以書面向TFISF及奧澌提出反對有關彩生活股份的任何拍賣程序，且正就未經授權試圖強制執行所謂的擔保權利尋求法律意見以保障其合法權益。

觀點指數獲悉，此次糾紛可追溯至2021年12月，當時花樣年因流動性危機未能償還欠付天風國際證券（TFISF）的9698萬美元債務，TFISF遂聲稱其作為托管人持有的彩生活7.8014億股股份（占總股本41.95%）可用作抵押擔保並威脅強制執行，但遭到花樣年反對。時隔四年，矛盾再度出現，但花樣年無力償債也是事實。

此外，期内民生物業二次挂牌北京盈泰豐順資管100%的股權、和泓服務拟出售中山中正物業51%股權，均顯示部分物企因流動性壓力或戰略調整而被動剝離資産，且交易規模普遍較小。

觀點指數認為，中小型物業面臨多重挑戰，主要原因包括部分中小型物企在跨界經營中缺乏專業能力與資源支撐，無法從傳統物業管理向資産管理領域轉型，造成業務轉型失敗與盈利枯竭。而同時，市場對這類"空殼化"或"僵屍化"資産興趣索然，促使其資産流動性枯竭與退出機制受阻。

本文節選自《資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告》
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