土地市場成交延續低迷，企業投拓更加謹慎

觀點指數 在11月24日觀點指數研究院發布的《聚焦核心闆塊 | 2025年11月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出住宅用地市場成交延續調整，二線城市面臨一定挑戰，三線城市短期現局部回暖但長期壓力仍存。

此外，在上海等重點城市的土拍市場上，房企在多重約束下更傾向核心地段、低密、成熟配套地塊的戰略選擇，整體呈現理性審慎的競拍策略。

市場成交延續調整，土地購置費增速持續放緩

報告期内，一二三線城市成交住宅用地539宗，成交土地規劃建築面積3437.05萬平方米，環比下降6.61%，同比下降27.19%；成交總價1487.63億元，環比下降13.42%，同比下降32.86%；成交樓面均價4329.11元每平方米，環比下降7.29%，同比下降4.55%；平均溢價率3.42%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為810.62萬平方米，環比下降30.84%，同比下降16.83%；成交總價389.83億元，環比下降41.56%，同比下降28.52%；成交樓面價4809.94元每平方米，環比下降15.48%，同比下降14.25%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為2560.26萬平方米，環比上升4.10%，同比下降32.63%；成交總價為848.65億元，環比上升6.52%，同比下降35.47%；成交樓面價3313.53元每平方米，環比上升2.29%，同比下降4.25%。

報告期内住宅用地市場延續調整态勢，二線城市面臨一定壓力，三線城市短期現局部回暖。市場整體呈現“量價雙降、溢價率低”的特征，反映出房企拿地策略趨保守，市場信心修復仍需政策端與需求端協同發力。

重點城市地塊供應分化，企業投拓更加謹慎

據觀點指數不完全統計，2025年10月18日-2025年11月16日期間，6個重點城市一共有150宗地塊處于挂牌進行中，起始價366.02億元，面積995.99平方米。本次統計期出讓面積環比上升128.73%。

北京挂牌的11宗土地中，工業用地占5宗，涉宅用地6宗，通州以4宗（主要為工業）居區域供應首位，朝陽區松榆里住宅用地以建築面積8.08萬平方米、5.26萬元每平方米起拍樓面價成為起拍價最高的地塊，且為北京首個明确下沉庭院設計要求的地塊，凸顯城市空間的品質導向。

廣州以49宗地塊（13宗涉宅）的供應量居首，總規劃建面481.25萬平方米，起拍總價152.62億元，增城、花都兩區合計貢獻超半數地塊；黃埔區長洲島低密宅地以1.01容積率、1.82萬元每平方米的起拍樓面價成為焦點，延續市場對低密度稀缺地塊的追捧。

杭州11月宅地供應回升，6宗涉宅用地中余杭未來科技城地塊以17.99億元起拍價居首，蕭山、西湖區各占2宗，濱江、余杭各1宗，區域供應結構與改善需求匹配。

上海第九批次土拍将于11月下旬啟動，9宗涉宅地分布在浦東、楊浦、寶山等區，預示後續會集中供應；深圳則出現第二宗現房銷售地塊（福田梅林），毗鄰雙地鐵，配套成熟，體現政策創新對核心區地塊的價值加持。成都30宗挂牌地塊無涉宅用地，以工業與商業用地為主，反映城市功能分區的調整趨勢。

市場趨勢顯示，土地供應正從“規模擴張”轉向“品質提升”：核心區通過現房銷售、空間融合設計等政策創新強化價值，低密度、産城融合地塊吸引改善型需求，而非核心區及高總價地塊因理性預期承壓。這種分化格局契合“十五五”規劃對房地産市場高質量發展的要求，未來土地市場将更強調“城市空間運營”與“質量創新”，實現從“土地出讓”到“品質生活”的轉型。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年10月18日-2025年11月16日期間，6個重點城市一共有155宗地成交，成交價446億元，環比上升152.77%，成交土地面積397.55萬平方米，環比回升31%。

本輪土地市場呈現“核心優質地塊熱、非核心區冷”的顯著分化格局。北京成交的5宗地塊中4宗為住宅用地，總成交價73.14億元，均以底價成交，昌平區東小口鎮地塊以28.09億元的成交價居首，樓面價3.2萬元/平方米。

上海4宗涉宅用地總成交140.92億元，溢價率均低于20%，靜安核心商住綜合體以77.37億元總價、9.03%溢價率成為上海第八次土拍地王，徐匯低密宅地以14.85萬元每平方米樓面價創單價新高，楊浦地塊溢價率14.69%，但較相鄰地塊回落，印證房企對區域價值判斷趨于冷靜。

杭州濱江區宅地溢價率19.3%，而錢塘區外圍地塊則底價成交；廣州天河區兩宗地被越秀底價拿下，番禺區低密宅地溢價17.78%被綠城競得；成都越秀在成華區以11.49%的溢價率第四次補倉，錦江區靜渝路地塊溢價率13.84%。深圳9宗地塊均為工業用地，無涉宅地成交。

市場分化本質是房企在政策調控與資金成本雙重約束下理性決策的體現。核心區優質地塊因低密屬性、成熟配套及穩定價值仍受追捧，房企通過聯合體拿地降低風險；而非核心區及高總價地塊因理性預期承壓。這種“核心熱、外圍冷”的格局，反映了房企在多重約束下更傾向核心地段、低密、成熟配套地塊的戰略選擇，整體呈現理性審慎的競拍策略。

本文節選自《聚焦核心闆塊 | 2025年11月房地産企業新增土地儲備報告》
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