寫字樓以價換量趨勢深化，上海5宗核心資産成交

觀點指數 在11月27日觀點指數研究院發布的《科技與金融成租賃市場雙引擎 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，當前辦公樓市場去化仍面臨壓力。

2025年三季度，全國主要城市甲級辦公樓租金延續調整态勢。為緩解去化壓力、留存現有租戶，多數城市業主方持續優化租約靈活性，推出彈性條款吸引需求。

在此環境下，寫字樓企業持續深化以價換量。與2024年末相比，2025年9月觀點指數監測的寫字樓樣本項目中90%的租金單價出現不同程度下滑。其中不同城市的租金調整幅度與企業以價換量策略的強度，區域供需結構、産業支撐能力等因素直接相關。

具體來看，2025年9月，北京華貿中心寫字樓、中國國貿寫字樓出租單價分别為342元/平方米/月和613元/平方米/月，對比6月分别下跌1.44%和1.29%，對比上年年末分别下跌3.12%和4.07%。

對比其他項目而言，兩者近一年租金跌幅均控制在5%以内。核心商圈優質項目以價換量相對比較克制，這些項目租戶聚焦高支付能力的金融、科技、專業服務等企業，在犧牲少量租金收益，留存長期穩定的優質租戶的前提下，避免因大幅降價導致租戶結構降級。

同期陸家嘴集團于上海的甲級寫字樓平均租金單價水平為7.3元/平方米/天，對比6月及上年年末分别下跌1.22%和5.81%。

不過，以價換量策略對寫字樓企業經營有一定的幫助。如位于北京的招商局航華科貿中心，租金單價對比上年年末下跌20.37%至208.3元/平方米/月，以此促成多宗新簽及續租，出租率維持在90%以上。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

經營表現上，從樣本寫字樓出租率表現來看，2025年以來重點辦公樓樣本出租率表現仍面臨壓力，9月樣本出租率均值降至82.21%，較2024年末下降5%，較6月下降2%。其中對比3月末的出租率，6月出現微升波動，疊加未來新增供應壓力，辦公市場整體仍處于去化與承壓並存的調整階段。

具體來看，以廣州太古匯辦公樓、中國國貿寫字樓、北京華貿中心為代表，此類項目9月出租率分别為90%、92.30%、84%，對比2024年末的波動幅度均在0%-2%區間，表現出較強的抗風險能力

另外，凱德投資最新第三季度業績披露，2025年9月，中國辦公樓平均出租率穩定在81%，對比上年年末提升1個百分點。據觀點指數了解，凱德在中國的辦公樓項目多布局于北京CBD、上海陸家嘴、廣州珠江新城等一線及新一線城市核心商圈，租賃需求剛性強。

從出租率數據來看，當前辦公樓市場去化仍面臨壓力。但與此同時，核心商圈高端項目、綜合業态配套等項目抗跌性凸顯，市場馬太效應進一步強化。

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得7單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升，其中超10億元的大額商辦資産交易單數有明顯提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，10-11月商辦資産交易高度集中于上海、北京兩大一線城市，其中上海以5宗案例占據絕對主導。雖然市場整體決策趨于謹慎，但核心區域的優質資産仍然具備強大的吸引力。

其中，上海交易覆蓋陸家嘴、前灘、虹橋等核心商務區，資産均為甲級寫字樓或優質商辦綜合體。同時，北京核心地標資産折價成交，北京世貿大廈作為CBD核心5A甲級寫字樓，以22.54億元（評估價7折）的抄底價易主。

聚焦買方角度，本期實體經濟企業（如貨拉拉、揚子江藥業）、教育企業、險資、地方國企等企業成為近期商辦資産交易市場的重要買家。

市場消息顯示，貨拉拉以約10億元收購上海長甯區晶耀虹橋T6棟整棟辦公樓，是其在2025年第六次沖擊港股IPO背景下的關鍵戰略布局。貨拉拉全球總部雖在深圳，但上海作為長三角核心城市，也是其拓展企業客戶、對接國際市場的關鍵陣地。

另外，陸家嘴國泰人壽以9.36億元收購上海前灘匯N5幢，瞄準前灘闆塊的産業集聚效應與資産增值潛力，本次收購用途是作總部辦公場地。

聚焦交易用途層面，本期以貨拉拉、陸家嘴國泰人壽、揚子江藥業集團以及花徑教育等為代表的多個買家均以自用需求主導交易。從數據來看，具備長期穩定辦公需求的企業，已成為商辦資産交易市場的主力軍，這類企業的自持選擇均傾向于鎖定核心城市核心闆塊的優質商辦資産，以滿足總部辦公、區域運營中心等實際使用需求，同時規避長期租賃的成本波動風險，以實現辦公自用及資産保值的雙重目標。

交易標的層面，前灘匯（原前灘四方城）是位于上海浦東新區前灘國際商務區的大型綜合體項目，由陸家嘴集團開發，總建築面積約41萬平方米，匯聚了甲級寫字樓、商業、酒店等多種業态‌。

其中前灘匯辦公區域包含11棟甲級寫字樓，單棟樓宇建築面積為1.3至2.2萬平方米，主要樓棟包括N1/N2/N3/N5棟、E1/E2棟、W1/W2棟以及S1/S2/S3棟。本次成交的N5棟為11棟辦公樓中的首單大宗交易，總建築面積約1.33萬平方米。

據觀點指數了解，項目拿地初期以持有運營為主，但随着前灘區域價值兌現及陸家嘴集團資産輕量化需求，部分資産出售成為必然選擇。這種持有+出售的雙軌策略，既保障了核心資産的長期增值，又通過靈活處置實現資金回籠與風險分散。

同時，據陸家嘴集團2024年年報顯示，年度商辦物業銷售現金流入34.15億元，占房地産銷售收入的比例提升至35.76%，已出售富匯大廈B棟及C棟、由由燕喬大廈、陸家嘴投資大廈等多棟辦公樓宇，資産出售已成為集團重要的現金流補充渠道。今年上半年，該闆塊現金流入6.39億元，主要為陸家嘴投資大廈的銷售尾款，進一步印證了集團通過商辦資産靈活處置優化财務結構的核心訴求。

據觀點指數了解，包括本期的前灘匯N5幢項目在内，年内陸家嘴集團出售的資産還包括前灘雍萃46長租公寓、張江科學城數智天地·智慧雲等，這也體現房企優化資産組合、回籠資金再投資的主動運營策略。

同時，期内延續了年内出險房企資産處置的趨勢。其中，世茂集團為推進債務重組，出讓北京世貿大廈回籠資金，屬于以資抵債、優化資産負債表的必要操作。

該標的位于北京CBD核心區，總建築面積70174.9平方米，容積率8.24，剩余土地使用年期28.96年，具備核心區位稀缺性與成熟運營基礎。作為償債關鍵動作，世茂此前多次将該大廈抵押融資，此次通過法拍以22.54億元成交，成為被動處置型交易的典型。

從買方視角來看，揚子江藥業以低于市場預期的價格獲取北京CBD地標性資産，彰顯實體企業對核心資産長期配置價值的認可。在當前市場周期下，具備資金實力的實體企業正着眼于核心資産的抗跌屬性與資源集聚效應，通過戰略性配置實現資産沉澱與長期價值提升。

值得一提的是，除大宗交易方式外，寫字樓退出市場正迎來金融工具革新。

11月18日，上海中建廣場持有型不動産ABS項目已通過審批，發行規模為12.46億元，由上海中建東孚資産管理有限公司發行，華泰證券（上海）資産管理有限公司擔任計劃管理人。

當前，寫字樓持有型不動産ABS作為一種創新的權益型融資工具，正逐漸成為盤活存量商業地産的重要路徑。

截至目前，寫字樓持有型不動産ABS已有多個標志性項目成功發行，其中包括以廣州ICC、南方鐵道大廈、中鐵諾德中心三期等核心城市寫字樓作為底層資産的産品，這些項目的成功發行，不僅為市場注入了信心，也為後續項目提供了可復制的經驗。

本文節選自《科技與金融成租賃市場雙引擎 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告》
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