GDIRI觀察丨碧桂園服務要聯手蒙牛集團“賣牛奶”

觀點指數(GDIRI) 12月1日，碧桂園服務宣布與蒙牛集團正式達成戰略合作，旨在整合前者的物業項目及後者高效的物流網絡，為社區居民提供更便捷、健康、高性價比的乳品與服務。

資料顯示，蒙牛專注于為消費者提供乳制品，已形成了包括液态奶、冰淇淋、奶粉、奶酪等品類在内的産品矩陣，市場份額處于領先地位，常年穩居全球乳業前十。2024年實現營收886.75億元，經營利潤72.57億元。

不過，由于原奶階段性供給過剩，需求恢復不及預期，乳制品行業存在供需矛盾，蒙牛的營收自2024年以來一直處于下滑狀态。對此，該公司提出構建在線、線下全局融合的全渠道商業模式，加速下沉市場覆蓋範圍，並深化高增勢能渠道合作的舉措。

通過此次合作，一方面，廣泛的社區場景資源将為蒙牛帶來新的"流量入口"，另一方面，也将進一步提升碧桂園服務提升自身"社區運營者"和"資源整合者"的水準。

增值業務變局

今年4月，碧桂園服務高管曾指出，社區增值服務業務已完成三階躍遷，從地産資源驅動的規模化擴張，到存量深耕的運營提效，最終蛻變為以專業能力築基的市場化創新階段。

最初，碧桂園服務圍繞社區成熟發展周期、業主家庭成長周期和房産價值周期開展社區增值服務，具體服務内容包括家政、拎包入住、社區傳媒、房地産經紀、增值創新服務等細分業務。由于當時正處于房地産行業高速發展和物業行業資本擴張時期，碧桂園服務社區增值業務也随着服務場景增加而保持了高速的增長。

數據顯示，2019-2021年度，碧桂園服務社區增值業務分别同比增長107.4%、100.1%及92.2%，從8.65億元增長到了2021年末的33.28億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，2019年的家政服務與社區傳媒服務表現亮眼，分别同比增長了207.8%及218.0%至2.75億元及9380萬元。年内，碧桂園服務還通過在線門戶"鳳凰會APP"發展社區增值産品及服務，提升服務的可獲得性及業主的客戶滿意度及忠誠度。

截至2019年12月30日，"鳳凰會APP"注冊用戶數突破428萬，月活躍用戶數超過159萬，平台産品和服務得以精準匹配業主的消費需求。

2020年，碧桂園服務收購了國内領先的電梯廣告發布服務提供商城市縱橫，推動雙方資源整合及團隊融合，打造社區整合營銷方案，加快落地社區媒體資源，實現社區傳媒業務同比增長約273.6%至3.5億元。與此同時，通過發揮新房業主的觸點優勢，在案場節點前置營銷，其家裝服務收入同比增長約145%至2.4億元。

2021年，該公司社區增值服務繼續保持高速發展。細分業務中，社區傳媒服務同比增長179.1%至9.78億元；本地生活服務同比增長107.1%至11.05億元；家裝服務同比增長68.1%至4.03億元。年内還升級了房地産經紀業務，開始打造自有二手租售品牌"有瓦"；房地産經紀服務收入較同比增長43.7%至約2.52億元。

不過從這一年起，房企流動性危機爆發，大量債務違約涌現。市場上，房企銷售端持續低迷、房價普遍下跌，新開工面積不斷下滑；物業行業也逐步進入存量提質增效時期。

面對新的市場環境，碧桂園服務經營策略發生轉變，将2022年定位為"夯實年"，並對社區增值業務進行重整。

盡管2022年度社區增值服務收入首次突破40億大關，但增速下滑明顯，同比增長20.7%。其中，過往表現亮眼的社區傳媒業務出現輕微下滑約0.9%。緊接着，2023上半年社區增值闆塊同比下降了10.8%，全年同比下降6.6%至37.53億元。

彼時有觀點指出，由于在管規模增速放緩，後續該公司社區增值服務收入增速仍有進一步放緩可能。

社區零售短闆

目前，社區增值服務仍是推動碧桂園服務持續增長的重要引擎，2024年度收入再創新高至41.94億元，同比增長約11.8%，增速也有所回升。

回升的關鍵便在于碧桂園服務2023年推出了"1+N+X"社區增值服務發展戰略，以在社區場景中探索創新合作模式，提升自身社區運營和資源整合維度的水平。

碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮曾表示，這一布局需要以市場化能力為核心，利用社區資源賦能業務發展。

碧桂園服務早期嘗試是圍繞客戶需求構建酒類銷售業務的深度體驗場景，旨在通過深挖社區合伙人，滿足其不同場景的用酒需求；提供常态化綜合化用酒服務；拓展大衆C端業主客戶等，将自身打造成為全國酒類頭部私域零售服務商。

資料顯示，目前碧桂園服務已經與酒祖杜康集團、國台酒業、酒中酒集團、五糧液集團、金沙酒業集團、會稽山酒業、澳洲天鵝莊紅酒、菲利普羅斯柴爾德集團等達成戰略合作。管理層也介紹，在2024年酒類業務深化試點的6個地區内，該業務同比增長超過88%，實現1.9億的營業收入，發展了3800位社區合伙人，復購率近50%。到2025年中期客戶數量增至近4200位，復購率達約65%，取得了良好的效果。

另一個核心戰略賽道是社區充電業務。2024年之前，碧桂園服務推出"智享樓下充電"品牌，一站式提供多場景充電樁設備和自主研發的運營管控平台服務，實現設備、資金、運維的集中管理，提質增效。不過該業務主要面向的是兩輪電動車。

數據顯示，該公司截至2025年中期已累計在全國超過5000個小區運營約60萬個充電插座，累計注冊用戶數超550萬，累計服務超1億人次，月活用戶規模超200萬人。

今年11月，碧桂園服務宣布與安徽科大能通簽署協議，共同成立安徽安巡新能源科技發展有限責任公司，正式涉足了新能源汽車服務市場。

2025年中期業績會上，管理層展示了核心戰略業務未來規劃，指出要将家居、酒類以及新能源業務等三年内打造成"10億+"垂直龍頭。同時，近期進一步稱，寵物、90後家庭、寶媽群體以及縣域下沉市場都充滿機會；且縣域和銀發群體會是接下來會重點深耕的方向。

物聊社認為，與蒙牛集團合作，碧桂園服務通過引入乳業龍頭企業的供應鍊能力和品牌背書，彌補了在社區零售闆塊産品專業性的短闆。從業績角度看，有利于其增值服務闆塊收入增長與利潤改善；同時，也将緩解靠物業管理費的單一收入傳統物業管理模式所帶來的利潤微薄、競争加劇的困境。

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