高標倉市場區域分化顯著，“反内卷下”供需重尋平衡

觀點指數 12月3日，觀點指數研究院發布《卓越指數 • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》，報告指出，2025年國内高標倉市場在租金與空置率的博弈中，呈現出鮮明的區域分化特征，五大區域冷暖不均，行業正處于供需關繫重構的關鍵調整期。

2025年二季度整體高標倉空置率環比上季度上升0.5個百分點至17.8%，根據戴德梁行數據，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月。

從區域表現來看，受傳統電商節、跨境電商持續擴張刺激及疊加促消費政策效應影響，部分城市及區域高標倉租賃需求實現增長，帶動當地租金小幅上漲、空置率下降。

與此同時，在産業基礎相對薄弱的區域，新增需求不足的問題仍較突出，市場出租率及租金面臨顯著下行的壓力，區域分化特征進一步凸顯。

2025年二季度，華南區高標倉市場保持低空置率與高租金的雙優格局，高標倉空置率僅10.6%，租金水平高達37.7元/㎡·月，雖同比2025年一季度降低3.6%，但仍處全國高位。

該區域内電子信息、高端制造等産業發達，尤其是深圳、廣州等核心城市具備紮實的制造業基礎與跨境物流需求，有利于高標倉的集約化布局發展。部分高標倉的出租率長期維持在95%以上，租金溢價超過區域平均水平15%，為市場提供了紮實的支撐。

華中區、西南區呈現“空置率下降、租金低位分化”的特征，期内華中區環比下降1.5個百分點至11.6%；西南區環比下降2.3個百分點至12.7%。租金方面，華中區平均租金達25.4元/㎡·月，持平；西南區平均租金大幅下降5.2%，至21.7元/㎡·月。

得益于區域産業轉移與消費升級，華中區依托鄭州、武漢等物流樞紐城市，承接東部電子、汽車産業轉移，直接帶動區域内倉儲需求增長；西南區則通過低租金水平吸引需求，同時疊加電商與生鮮冷鍊物流需求擴張的影響，高標倉利用率得到有效提升。

華北區、華東區面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰，期内華北區空置率升至21.4%，華東區升至21.6%，均為五大區域最高。租金方面，華北區降至22.8元/㎡·月，華東區降至35.2元/㎡·月，環比2025年一季度分别下降3.4%和4.6%。

華北區北京周邊及天津等地近年高標倉集中建設，而區域内傳統制造業物流需求增長放緩，供需錯配導致部分園區空置率超過25%；華東區上海、蘇州等城市正推進産業結構升級，傳統倉儲需求向高端化轉型，部分老舊高標倉難以适配新需求，面臨去化壓力，進一步加劇了“核心區域-外圍區域”的市場分化。

當前，不同區域因産業基礎、需求結構、供給節奏的差異，呈現出截然不同的市場表現。随着産業轉移深化、需求結構優化及供給端的動态調整，各區域城市格局有望在差異化發展中逐步找到新的平衡。

2025年，物流業“反内卷”政策從頂層設計到基層執行全面鋪開，形成宏觀引導、微觀監管與行業自律相結合的多層次治理體繫，推動行業從“價格戰”向“價值戰”轉型。

3月，中央政治局與政府工作報告将“防止内卷式競争”升級為“綜合整治‘内卷式’競争”，明确把破除低價惡性競争、推動落後産能有序退出列為重點任務。政策導向的強化，為行業治理提供了頂層設計支持。

8月起，廣東、浙江等22個省份陸續調整快遞價格，調價幅度在0.3元至0.7元之間，如廣東設定1.4元/單的底線價，通過價格機制改革遏制低價傾銷行為；10月，中國物流與采購聯合會聯合多家倉儲企業發起反内卷倡議，提出依法自主定價、杜絕低于成本的招投標、建立行業自律機制、開展定期質量抽檢與價格監測等措施，多家快遞企業調整經營戰略，将競争重心從規模擴張轉向服務品質提升。

根據行業規劃，到2027年社會物流總費用與GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度該比率已降至14.0%，較上年同期下降0.1個百分點，相當于節約社會物流成本約1000億元。未來“十五五”期間，物流業将進一步深化與産業融合，聚焦先進制造業、冷鍊等領域發展專業物流，持續提升服務精準度與效率。

本文節選自《卓越指數 • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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