一線園區供需待平衡，科技力量撐起産業租賃 “半邊天”

觀點指數 12月3日，觀點指數研究院發布《卓越指數 • 2025 産業園區暨基礎設施投資發展報告》，報告指出，四大一線城市作為産業地産的核心戰場，當前正面臨供需的平衡挑戰，但科技及關聯行業憑借強勁的租賃需求，形成差異化發展路徑。

當前，北京、上海、廣州、深圳四大重點一線城市産業園區市場呈現供求失衡加劇、整體調整的特征，各城市依托自身産業基因，形成差異化發展格局。

從市場供求基本面觀察，四城園區市場的供需失衡加劇，直接加大租金下行與空置率上升的雙重壓力。數據顯示，北京、上海、深圳、廣州的供求比分别達到1.88、2.63、1.45、1.77，供需錯配問題持續凸顯，租金下行趨勢在短期内難以實現有效逆轉。

展望下半年，園區市場供應壓力仍将進一步釋放。其中，上海預計新增供應約83萬平方米，深圳新增供應達84萬平方米，廣州将有80萬平方米新載體入市，北京也将有40.3萬平方米的新載體推出。持續增長的市場供應，或将進一步加劇區域的供需矛盾。

租金表現方面，四城園區平均租金均出現同比下滑，其中北京為138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海為133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步呈現上升态勢，上海、廣州、北京、深圳分别同比上漲1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場去化壓力持續加大。

從需求結構來看，科技及關聯行業已成為園區租賃市場的核心驅動力，且其對不同城市的需求拉動作用呈現出鮮明的産業特色。

北京園區市場受益于新型制造園區的集中交付，以及芯片、半導體産業的穩步發展，租賃需求呈現明顯的集聚效應。其中，醫藥及生命科學行業需求占比達49%，工業品制造業占比28%，成為支撐區域市場的核心力量；與此同時，以汽車及配件為代表的消費品制造業也展現出較強的發展活力，進一步豐富了區域産業生态。

上海園區市場的需求動力高度集中在TMT行業。一方面，AI技術與半導體行業的深度融合推動智能制造加速發展，帶動上下遊企業加速擴張；另一方面，AI與BI的協同應用吸引大量軟件開發企業搬遷布局，為市場注入增量需求。同時，新能源汽車企業積極拓址，傳統制造企業也在加大研發投入以推動産業升級，共同構成需求增長的重要支撐。

深圳上半年的園區租賃需求呈現多領域協同發展特征，跨境零售、互聯網科技、制造業占比位居需求前列。依托電子産品與元器件交易、日用消費品以及跨境服務形成的完整産業生态，區域内優質産業載體提供了強勁的需求動能，構建起獨具特色的産業集聚格局。

廣州園區市場的需求則集中在互聯網科技、消費品制造等領域。依托大灣區制造業根基與商貿流通優勢，廣州在消費科技、專業服務等領域形成産業集群，為園區租賃需求提供了穩定支撐，同時跨境零售等行業也貢獻了一定比例的租賃需求，形成多元化的需求結構。

值得關注的是，不同片區獨特的産業基因将持續催化結構性機會，成為産業園穿越市場周期的關鍵支點。依托核心産業形成的差異化競争力，将在供需失衡的大環境中為優質園區開辟增長空間，推動産業園區市場向“結構優化、産業聚焦”的方向持續演進。

随着“十五五”規劃的全面實施，其明确提出“搶占科技發展制高點，不斷催生新質生産力，強化科技自立自強，加強原始創新和關鍵核心技術攻關”的發展方向，為科技産業發展注入強勁政策動力。

從發展脈絡來看，“十五五”規劃的核心任務之一是推動經濟完成第二次轉型。“十四五”期間已實現從房地産向制造業的第一次轉型，未來五年則将聚焦于從一般制造業向科技産業的跨越，這一轉型方向精準契合當前科技産業的增長态勢。

從地方實踐來看，各地将依托自身資源禀賦與産業基礎，在“十五五”規劃框架下形成差異化産業布局，避免同質化競争，例如中西部城市聚焦特色優勢産業，東部沿海城市主攻高端創新産業，通過精準定位構建各具特色的産業生态。

在集成電路、人工智能、量子科技等“卡脖子”領域，政策支持與資本投入持續加大，技術突破周期有望縮短，國産替代進程将加速推進；數字經濟與實體經濟的融合将從“表層應用”走向“深度滲透”，工業互聯網、智能制造将成為傳統産業升級的標配，催生大量新業态、新模式。

同時，産業綠色化改造将從“可選動作”變為“必選動作”，新能源、節能環保等産業将迎來爆發式增長，傳統産業的綠色轉型也将釋放巨大的市場空間。

本文節選自《卓越指數 • 2025 産業園區暨基礎設施投資發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。