2025産業園區運營企業卓越表現30 招商蛇口、張江高科、大悅城領銜

觀點指數 2025年，在REITs擴募常态化、新質生産力政策落地與區域招商競争加劇的行業背景下，産業園區運營企業的競争邏輯已從“規模比拼”轉向“價值鍊深耕”，借助科技打通“投融建管退”全周期鍊路，實現“産業賦能-資産增值-資本變現”的良性循環，為行業提供了差異化競争與可持續發展的標杆範式。

能否平衡“産業生态培育”與“資産價值提升”的關繫，構建可持續的盈利模式，成為檢驗企業核心競争力的關鍵。頭部企業已率先通過基金投資、輕資産輸出、REITs運作等創新手段，将科技融入運營全流程，實現價值鍊各環節的效能躍升。

基于此，觀點指數研究院通過對業态趨勢的長期跟蹤、企業動态的深度研究及多維度數據的繫統分析，綜合園區個數與面積、城市布局、經營收入、平均入住率等核心指標，對産業園區運營企業的表現進行量化並評估。旨在為行業提供具有參考價值的樣本，推動産業園區運營效率與專業度的繫統性提升。

最終，招商蛇口、張江高科、大悅城控股、聯東集團、星河産業集團以及中電光谷等30家標杆入選2025産業園區運營企業卓越表現30，這些企業以資産管理精細化、運營模式創新化、服務生态多元化為核心優勢，為行業提供了全周期資管閉環、差異化競争策略與可持續發展路徑的標杆範式。

招商蛇口2025年上半年整體營收達514.85億元，同比增長0.41%，其中資産運營業務收入36.6億元，産業園運營闆塊持續釋放增長動能。招商蛇口以REITs運作為核心，打通産業園全周期運營鍊路，2025年4月啟動國内首個公募REITs二次擴募，将深圳前海易港中心、光明科技園等優質資産注入博時蛇口産園REIT，底層資産出租率達88%，年内累計可供分配金額顯著增長；同時升級“基礎+産業”雙層服務體繫。

2025年，張江高科以“載體建設+企業孵化”雙輪驅動，在科創生态構建與長三角布局上同步發力，打造跨區域創新共同體。在主導産業投資領域，公司以“直投+基金”模式精準布局，投資收益同比增長337%，並充分發揮自身在産業資源、政策對接等方面的優勢，開展投資及股權管理工作。通過“創新基地+創業營+孵化基金”的立體化模式，已成功培育5家上市企業，成為前沿産業培育的重要陣地。當前，孵化器重點聚焦集成電路、衛星互聯網等核心賽道，同時前瞻性布局矽光、量子科技等未來産業，與新質生産力培育方向高度契合。張江高科正通過資源聯動與模式輸出，推動創新要素跨區域流動，構建“研發在核心、轉化在周邊、輻射全區域”的産業發展格局。

大悅城控股2025年以“央地合作+特色産業聚焦”為核心路徑，全國布局7個省級行政單位10座城市，總運營管理面積253萬平方米，在産業園區領域實現差異化發展。企業從華南、北京核心區域向全國多點輻射，緊跟新質生産力政策導向，打造了中關村（大興）細胞與基因治療産業園、中糧（福安）機器人科技園、中糧創芯研發中心等一批標杆項目，精準對接區域産業規劃需求，重點聚焦生物醫藥、機器人、人工智能、清潔能源等戰略性新興産業，為入駐企業提供從研發到産業化的全周期支撐。

聯東集團憑借多年規模化園區運營積累的經驗，2025年完成從重資産開發商向全域産業服務商的關鍵轉型，5月發布的輕資産服務方案，標志着其服務模式的全面升級。該方案為政府及企業提供産投招引、委托運營、産業規劃等定制化解決方案，目前已賦能全國170個園區，形成廣泛的産業服務網絡。其核心競争力源于“資源+數字化”的深度融合，将自營園區積累的2.1萬家企業資源池與“鍊上U谷”供應鍊平台等數字化工具相結合，構建起跨區域産業協作網絡，實現企業需求與資源的精準匹配。

星河産業集團以“産城融投”創新運營模式為核心競争力，目前已在全國近20座高能級城市完成布局，運營及在建面積超200萬㎡，搭建起涵蓋産融新城、雙創社區、總部綜合體的多元産品矩陣，實現對不同産業階段企業需求的全覆蓋。在資本運作層面，集團擁有超200億元配套産業基金，通過股權投資深度參與産業鍊培育，“空間載體+産業投資+數字服務”的三維模式，使星河産業集團在産業生态培育與資産價值提升之間找到了精準平衡。

西安高新區配套公司目前運營産業園區12個，憑借 “12586” 戰略與 3TCOM 産業社區理念跻身行業標杆。其核心優勢在于 “産城人融合” 運營，聯動阿里、施耐德打造智慧與零碳園區，通過全周期企業服務與 3TBox 孵化體繫，集聚 400 余家科技企業。以 “園區 + 基金 + 數據” 創新招商模式，實現資産增值與産業賦能的良性循環，為區域産業園區從 “空間供給” 向 “生态共建” 轉型提供了優質樣本。

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