運營商與品牌深度合作成趨勢，太古三季度業績復蘇明顯

觀點指數 11月26日觀點指數研究院發布《深度合作趨勢 | 2025年11月商業地産零售業态發展報告》，觀點指數發現上市企業業務表現分化，運營商與品牌方開啟深度合作。項目層面，太古地産内地零售項目三季度銷售額均實現同比增長。

期内，部分于A股上市的樣本企業披露了三季度業績數據。其中，百聯股份前三季度百貨、購物中心營業收入為23.58億元，同比下降15.00%，毛利率為39.08%；奧特萊斯營業收入為11.28億元，同比增長5.53%，毛利率高達77.53%。

總體來看，百聯呈現"兩極分化"的商業業務表現，奧特萊斯成為核心增長引擎，而傳統百貨與購物中心承壓。

其奧萊業務的增長主要得益于對該業态的戰略加碼，比如濟南海那城百聯奧萊二期簽約多元品牌、成都百聯奧萊打造"文旅IP+奧萊商業"模式等，契合了當下消費升級中性價比與品牌需求兼具的市場趨勢。

而面對傳統業态下滑，百聯股份嘗試通過存量改造和場景創新扭轉局面，如百聯南方購物中心采取引入次元實驗場、運動潮流區等舉措。

另一企業新城控股1-9月的商業運營總收入約105.11億元，同比增長10.82%。規模增長方面，前三季度新城控股新開4座吾悅廣場，其中三座于三季度入市，截止三季度末累計開業項目174座，平均出租率為97.71%。

值得一提的是，新城商業業務的穩健運營不僅保障了穩定的租金收入，更讓商業闆塊成為公司的"現金奶牛"，對沖了地産開發業務銷售面積同比下降帶來的業績壓力。數據顯示，新城1-9月累計實現合同銷售金額約150.5億元，同比下滑52.72%。

業務發展上，期内萬科旗下商業闆塊印力集團與甘棠明善在深圳簽署戰略合作協議。根據協議，雙方就甘棠明善旗下品牌"探魚"、"蔡瀾點心"、"蔡瀾Pho"在印力所屬項目落地展開合作。

印力作為萬科旗下商業闆塊，擁有覆蓋全國50余個城市的商業網絡，旗下印象城等標杆項目更是各地的核心商業載體，能為餐飲品牌提供優質的場地和龐大的客流基礎。

二者的合作可視為全國性商業網絡與多品類熱門餐飲IP的有利聯合，能快速填充印力商業項目的餐飲業态缺口。

而碧桂園商管也與海底撈達成了戰略合作，企業火鍋落地順德碧樂時光。據了解，企業火鍋産品線是針對企事業單位人員的高效用餐需求設計，此次合作是商業項目場景與餐飲細分産品線的精準對接，能填補碧桂園總部商圈中高品質商務餐飲的空白。

觀點指數認為，無論是印力引入多品類餐飲品牌，還是碧桂園商管針對性布局商務餐飲，都體現出了餐飲業态對商業項目的重要性。

這種運營商與品牌的深度合作，能把成熟餐飲品牌與全國商業網絡緊密結合，提升雙方的客流互導與品牌價值。一方面能提升商業項目的吸引力和競争力，另一方面餐飲品牌則借助商業地産的平台和資源，實現門店擴張和品牌推廣。

來源：公開資料，觀點指數整理

新項目入市方面，樣本企業期内的開業項目覆蓋一線、二線及三線城市，總體量超過100萬㎡，其中武漢、廈門等二線城市有較多項目開出，是開業的主要集中地，反映了新一線城市商業地産的發展活力與市場潛力。

值得關注的是，不少小而美的項目進入市場，UpperLink深圳之脈東區商業、上海江橋歡肆這類小型項目，就聚焦特定客群的細分需求，主打精準服務。

期内，太古地産披露了三季度運營數據。整體來看，其零售業務有明顯的復蘇迹象。太古在内地市場共有6個零售項目，上述項目在2025年第三季度表現突出，銷售額均錄得按年增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，得益于今年LV全球最大地標"路易号"的開幕，上海興業太古匯期内實現了41.9%的銷售額正增長，為内地零售項目中增幅最大的項目，同時出租率也較2025年二季度上升1個百分點。

這一表現對比去年同期，有明顯驚喜。2024年同期，上海興業太古匯因受到升級改造的影響，銷售額同比減少了20.7%，錄得内地零售項目的最大降幅。

值得一提的是，2025年二季度銷售額輕微下跌的廣州太古匯，其銷售額也在三季度整體實現止跌回升，上漲0.3%。

除此之外，受惠于暑假消費熱潮及一繫列沉浸式市場推廣活動，廣州太古匯、北京頤堤港、上海前灘太古里及興業太古匯的人流均錄得按年增長。

出租率方面，絕大部分項目均維持穩定的高出租率，如擁有強力業态陣容的上海前灘太古里，期内出租率維持在98%，零售銷售額也持續保持單位數正增長的态勢。而北京頤堤港出租率雖較2025年二季度末下滑1個百分點，但銷售額較去年同期逆轉，增長2.9%。

品牌引入上，一線城市的樣本項目更傾向于引入全球首店或全新概念店，以提升城市的國際時尚形象。二線城市項目則通過首店+本地化活動快速搶占市場先機，提升客流的本地黏性。

業态類型上，除了傳統奢侈品、時尚品牌，樣本項目還引入高端戶外如HAGLOFS、HOKA、生活方式neverdusk、Rest&Recreation、科技體驗VIVO影像店、DJI大疆以及主題餐飲鮨政Omakase、将軍漢堡等組合。

此外，多數項目圍繞90後、00後消費群體布局，引入品牌愈發強調"新鮮感"、"互動性"、"社交屬性”，如NeverDusk的"人寵共生"概念、HOKA的加厚緩沖鞋底體驗區等。

本文節選自《深度合作趨勢 | 2025年11月商業地産零售業态發展報告》
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