REITs年化分派率最高3.96%，住房租賃資本工具多點開花

觀點指數 在11月20日觀點指數研究院發布的《優質資産是核心| 2025年11月住房租賃發展報告》中，觀點指數認為，住房租賃資本市場已進入多元化金融工具協同、資産為王的發展新階段。

據觀點指數不完全統計，2025年10-11月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理規範、市場供給、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

地方層面，上海、深圳、珠海、西安等地政策聚焦行業管理規範，内容覆蓋保租房全生命周期管理、項目標準化、資金監管等方向，針對性解決行業此前存在的運營不規範、資金風險等痛點。

存量盤活上，深圳發布修訂後的《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，以進一步推進保障性租賃住房建設籌集工作，助力盤活閑置商辦用房等存量房屋。

同時，多地通過精準賦能重點群體，提振租賃市場的需求活力。期内包括北京、南京、湖南、廈門、湖北、深圳等多省市的政策聚焦青年人才、多子女家庭等重點群體，通過公積金支持、落戶優化、創業補貼等方式，強化租賃住房的權益保障，降低租房成本。

現階段，住房租賃政策重心從規模轉向質量，無論是保租房供給優化還是運營規範，都凸顯精細化導向。

公募REITs層面，期内已上市的8只住房租賃REITs先後披露了2025年第三季度業績表現。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

2025年第三季度8只住房租賃REITs合計實現收入1.95億元，合計淨利潤約5662.98萬元，較上季度分别增長8.33%和5.64%，整體展現出保租房資産在核心城市租賃剛需支撐下的運營韌性。

但個體表現顯著分化，收入的環比增速跨度從-3.69%至50.27%不等，淨利潤環比變動區間覆蓋-121.21%至186.64%，核心差異源于資産擴容、運營效率與資産老化等多重因素。

另外，作為衡量投資者回報的關鍵指標，8只租賃住房REIT年化現金流分派率介于2.31%-3.96%之間。匯添富上海地産租賃住房REIT以3.96%的年化分派率居首，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT以及招商基金蛇口租賃住房REIT緊随其後，分派率均超3%。而華夏北京保障房REIT雖收入與淨利潤規模可觀，但受市值波動影響，年化現金流分派率僅2.31%，處于區間下限。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

高出租率是業績穩健的核心支撐，2025年9月底，8只住房租賃REITs整體平均出租率達95.97%。

8只REITs底層項目出租率均維持在92%以上的高位水平，主要得益于核心城市租賃剛需的支撐，已上市的底層資産項目多數位于北京、上海、深圳等人口密集型城市，需求端穩定性較強。同時，得益于保租房相對市場化租金的價格優勢，在租賃市場承壓期形成了天然的需求安全墊。

其中中金廈門安居REIT以99.25%的出租率領跑，其持有的園博公寓和珩琦公寓項目月末出租率分别為99.19%和99.32%。

紅土深圳安居REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT緊随其後，整體出租率分别達97.96%和97.26%，為收入增長奠定堅實基礎。

租金收繳率同樣表現亮眼，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT等多個基金整體租金收繳率均超99%，租戶質量與回款管理維持穩定。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，已上市8只REITs短期受市場環境影響出現階段性調整，個體間因底層資産區位、運營質量差異呈現明顯分化。

2025年11月18日當日，8只REITs漲跌分化，5只下跌、3只上漲，整體波動幅度控制在1%以内，體現出較強的抗波動能力。

拉長至月度與季度周期，近三月8只REITs全部錄得負收益，平均跌幅為4.1%，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大。近一月市場情緒回暖，除華夏基金華潤有巢REIT出現下跌外，其余7只均實現正增長，紅土深圳安居REIT漲幅領先，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅也超2%。短期波動主要受資本市場整體環境、REITs市場供求關繫等因素影響，並未改變保租房資産的核心價值邏輯。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得一提的是，10月底，華夏基金華潤有巢REIT擴募申請歷經近一年審核後正式通過，成為市場第二單獲批通過的住房租賃REITs擴募項目，該REIT的擴募申請于2024年11月11日獲上交所受理。

公募REITs之外，住房租賃資本市場持續活躍。

其中，上海新黃浦實業集團股份有限公司的“新黃浦·築夢城保租房持有型不動産ABS項目”于2025年10月24日獲得上交所受理。該項目以新黃浦·築夢城闵行區梅隴鎮項目為底層資産，拟發行規模11.94億元。

新黃浦·築夢城梅隴社區于2020年4月啟動建設，2023年2月正式入市供應，總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅及商業配套。

值得注意的是，該底層資産曾于2024年1月被新黃浦規劃為公募REITs底層資産，計劃發行規模不低于8億元，此次轉向ABS類型産品且發行規模提升至11.94億元，本質是企業根據資産特性與市場環境的靈活選擇。

相比公募REITs對資産規模、分派率等的嚴格要求，持有型ABS對資産組合靈活度更高。因此，對于暫未達到公募REITs規模或收益要求的成熟保租房資産，可先通過ABS實現部分資金回籠，待資産規模擴大、分派率達標後，再轉向REITs實現權益退出。這種ABS培育到REITs上市的階梯模式，将為更多企業的保租房資産提供資本化出口。

10月29日，建信住房租賃基金在上交所舉行建信長租擴募挂牌儀式，宣布市場首單持有型不動産ABS擴募份額正式上市。

除此之外，由上圖表可知，地方國資主導的租賃主體（如南京新居、杭州安居、廣州安居等）聯合頭部金融機構，通過住房租賃債券、ABS、REITs、CMBS等多元工具實現高效融資。整體來看，政策紅利與資産穩定性共同推動行業金融生态成熟，為租購並舉制度提供堅實的資本支撐。

總結來看，住房租賃資本市場已進入多元化金融工具協同、資産為王的發展新階段。未來，随着更多成熟保租房資産通過多元化工具對接資本，将進一步豐富保租房投融管退鍊條，推動行業從政策驅動向政策+資本雙驅動轉型。

本文節選自《優質資産是核心 | 2025年11月住房租賃發展報告》
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