房企拿地意願下滑新增建面環降9.43%，投資策略向核心闆塊聚焦

觀點指數 在11月24日觀點指數研究院發布的《聚焦核心闆塊 | 2025年11月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出當前房企投資策略呈現顯著共性——聚焦核心城市優質地塊，具體布局集中于上海、廣州、成都等具有強經濟輻射力的一、二線城市。

房企拿地意願下滑 投資策略向核心闆塊聚焦

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積289.76萬平方米，環比下降9.43%。

值得注意的是，前50房企1-10月累計新增土地建築面積4233.93萬平方米，同比上升3.81%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、保利發展控股、招商蛇口新增的全口徑土地儲備分别為447.08萬平方米、362.79萬平方米、342.02平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-10月土地投資力度最大的企業為中海地産、華潤置地、保利發展控股、綠城中國、招商蛇口，權益拓儲金額分别為837.1億元、613.2億元、579.6億元、515.7億元、479.5億元。

從新增貨值來看，1-10月土地新增貨值最多的企業為中海地産、招商蛇口、保利發展控股、越秀地産、中國金茂，新增貨值分别為1116.3億元、990.4億元、949.2億元、795.9億元、711.6億元。

10月，中海地産在廣州、上海、石家莊拿下3宗地塊，權益拿地建築面積39.50萬平方米，權益拿地金額為70.73億元。保利發展控股在西安、長沙、佛山等地收購了5宗地塊，權益拿地建築面積72.88萬平方米，權益拿地金額為51.21億元。越秀地産在廣州、成都、上海拿下5宗地塊，權益拿地建築面積為42.87萬平方米，權益拿地金額為71.92億元。

觀點指數發現，近期房地産企業土地獲取意願減弱。在單月權益拿地金額突破50億元的房企陣營中，保利發展控股、中海地産、越秀地産等央國企占據主導。

這些企業的投資策略呈現顯著共性——聚焦核心城市優質地塊，具體布局集中于上海、廣州、成都等具有強經濟輻射力的一、二線城市，且土地獲取方式多表現為底價成交。這種“精準投資、穩健擴張”的拿地模式，既反映了當前市場環境下房企對風險控制的審慎态度，也凸顯了央國企在資金成本、資源整合方面的相對優勢。

市場分化加劇，結構性機會隐現

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地820宗，供應土地規劃建築面積5259.47萬平方米，環比下降1.79%，同比下降29.35%；供應土地起始樓面價3507元每平方米，環比下降17.81%。

報告期内，二線城市供應住宅用地176宗，環比下降23.81%，同比下降24.46%；供應土地規劃建築面積1305.78萬平方米，環比下降14.99%，同比下降11.84%；供應土地起始樓面價4545元每平方米，環比下降16.17%，同比下降32.72%。

三線城市供應住宅用地633宗，環比上升8.21%，同比下降32.80%；供應土地規劃建築面積3896.13萬平方米，環比上升5.10%，同比下降33.12%；供應起始樓面價2911元每平方米，環比下降5.21%，同比下降16.57%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數認為，在市場分化加劇的背景下，土地市場呈現結構性調整趨勢，整體供應規模持續收縮，市場調整态勢明确。從全國層面看，住宅用地供應總量延續年中以來的收縮趨勢，價格端出現顯著調整，房企拿地成本壓力有所緩解，但市場活躍度仍受銷售端疲軟與資金鍊壓力制約，整體處于底部盤整階段。

分城市能級觀察，二線城市呈現量價雙降的深度調整特征。供應宗數與規劃建築面積同比、環比均明顯減少，起始樓面價降幅遠超全國平均水平，反映在政策收緊與需求疲軟的雙重壓力下，二線城市土地市場價格調整更為劇烈，部分城市通過降低起拍價試圖刺激成交，但房企拿地意願仍偏謹慎，調整壓力持續加劇。

三線城市則呈現供應量逆勢增長、價格調整溫和的分化表現。供應宗數與規劃建築面積環比實現增長，成為唯一供應量環比增長的城市層級，凸顯了供應端的韌性；起始樓面價雖同比下降和環比下降，但調整幅度相對溫和，這與三線城市土地成本基數較低、政策調控相對寬松有關，但同比大幅下降仍反映了市場對後市預期偏謹慎。

綜合來看，土地市場已形成“二線收縮、三線微增”的分化格局。二線城市在量價兩端面臨更大的調整壓力，而三線城市雖供應量增長但價格承壓。這種分化既源于不同能級城市市場基本面的差異，也體現了房企在資金約束下對高能級城市優質地塊的偏好發生轉移。

未來，随着十五五”時期房地産高質量發展目標逐步明确，土地市場或逐步進入底部盤整期，結構性機會将更多出現在核心城市優質地塊及政策支持力度較大的區域。

從城市來看，期内二線城市中重慶、石家莊等地供應的土地在20宗以上，其中出讓底價最高的地塊位于福州市鼓樓區，宗地2025-45号（鼓樓區西二環路東側、新西河南側，河南小柳新村出讓地塊三），土地面積49.53畝，土地用途為住宅、商服用地，起始價25.62億元，樓面地價25355元/平方米。

三線城市中，泰州、徐州等地供應的土地數量普遍在20宗以上。其中出讓底價最高的地塊位于泰州市海陵區的新中醫院西側,興業路南側，規劃建築面積為31.13萬平方米，為住宅用地，容積率1.34-1.72，建築密度≤35%，綠地率≥25%。起始總價為19.88億元，起始樓面價6386.1元每平方米。

總體來看，10月單月土地供應規劃建築面積為17356.84萬平方米，環比下降1.79%，同比下降29.35%，整體的供應規模環比小幅下降。

10月份，地方債的發行規模總量有所減少，但運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模快速擴大。截至10月31日，10月地方債淨發行量為3036.02億元，發行量為5604.65億元，發行量較上月環比減少2914.42億元。其中，新增專項債發行2873.57億元，占比近半。2025年1-10月，全國已公示1778個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備規模為4383.52億元。其中，9月份新增438個項目，涉及資金914.07億元，環比上月大幅增加299%。

10月17日，河北省披露專項債發行信息，其中47.38億元用于收儲存量閑置土地。此前已發行收儲存量閑置土地專項債券的省市均為專項債券“自審自發”試點地區，河北省此次發行用于收購存量閑置土地的專項債券，標志着非“自審自發”試點地區相關專項債券發行取得新進展。

10月31日，重慶發行195.25億元土地儲備專項債券，其中約151億元專項債券用于收回收購存量閑置土地，為河北省之後第二個發行專項債券收儲存量土地的非“自審自發”試點地區，後續更多非“自審自發”試點地區有望加速發行專項債以收儲存量土地，加快庫存去化。

本文節選自《聚焦核心闆塊 | 2025年11月房地産企業新增土地儲備報告》
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