GDIRI觀察丨德祥地産融資計劃背後：不動産行業的RWA代币化浪潮

觀點指數(GDIRI) 11月25日，德祥地産發布公告稱，已完成7000萬港元定向增發，由财務機構瑞凱全額認購。公告稱募集資金中約30%将用于推動旗下房地産資産的真實世界資産（RWA）代币化，同時強化區塊鍊與數字資産管理能力，助力其向“科技賦能的地産平台”演進。

據觀點指數不完全統計，年内已經有包括綠地、新城、華潤等多家不動産企業開展了RWA代币化探索。這一計劃的背後，是不動産行業在業務壓力下的迫切探索，也折射出RWA代币化正在成為行業轉型的方向之一。

業務壓力承壓下的轉型

德祥地産的中期業績顯示，公司實現收益704.2萬港元，同比減少27.38%；公司擁有人應占虧損1.21億港元，同比收窄76.07%。虧損收窄主要得益于行政費用控制與去年同期确認出售加拿大酒店合營公司權益的2.2億港元虧損在本期不再發生。

但核心地産業務仍面臨深層壓力，商業不動産業務租金持續承壓，導致投資物業公平值減少2700萬港元，合營公司位于中國的商業物業公平值虧損7130萬港元，且無物業存貨出售進一步拖累收益。

這種業績表現並非個例，而是不動産行業的普遍困境。傳統業務模式下，不動産企業面臨租金下滑、估值縮水、銷售疲軟等多重挑戰，企業亟需尋找新的增長點。

RWA代币化的出現，為行業提供了新的思路——通過區塊鍊技術将投資性房地産轉化為可分割、可流動的數字資産，提升資産流動性，盤活存量價值。這一模式與不動産企業的“存量資産”屬性高度契合，成為其轉型的重要方向之一。

不動産企業RWA代币化探索潮

2025年以來，多家不動産企業已密集啟動RWA代币化探索，形成行業性浪潮。

7月，綠地旗下綠地金創的綠地(亞洲)證券，獲批香港證監會數字資産咨詢服務（VA4号）及數字資産投資組合管理（VA9号）牌照， 成為首家同時持有數字資産咨詢與管理牌照的國資背景企業。

其首個RWA項目——總價值29億港元的綠地香港銅鑼灣寫字樓，被拆分為100萬份NFT産權憑證，每份對應等比例底層資産所有權與收益權。該項目最低投資門檻降至1000港元，普通投資者可通過合規平台認購，且代币發行通過KYC認證，僅限持牌平台交易，保障了合規性。

新城控股的動作同樣值得關注。8月，新城發展宣布成立數字資産研究院，全面推動優質IP資源與資産收益代币化，包括探索基于吾悅廣場資産收益的RWA産品，公司通過配發股份籌資約4940萬港元，專項用于RWA領域戰略布局。

吾悅廣場作為新城的核心資産，總資産價值超1200億人民币，200多座廣場全部開業後年商戶銷售額将達1500億，為RWA産品提供了穩定的底層資産支撐。

9月以來，不動産企業進一步擴展RWA範圍，不局限于傳統的寫字樓、購物中心等資産，拓展至包括充電樁、數據、股權等能産生收益的資産。

例如，復星财富控股旗下财富科技平台星路科技與同屬復星财富控股孵化的FinChain星鍊，開發亞洲首個“港股表現挂鈎代币”解決方案,即復銳醫療科技股權的代币化發行，規模達3.28億美元；

華潤隆地則以香港充電站收益權發行RWA通證化産品。從商業不動産到充電站，從國資到民營，RWA代币化正在不動産行業全面鋪開。

不動産企業為何紛紛選擇RWA代币化？其核心在于，相比REITs等資産證券化模式，RWA代币化在流動性、融資效率、投資門檻等方面具有顯著優勢。

傳統REITs雖能實現資産證券化，但受限于地域與交易時間，流動性仍顯不足——一般資産證券化産品為T+2結算，REITs也僅能在特定交易所的交易時間内流通。而RWA代币通過區塊鍊技術實現7×24小時全球交易，跨鍊流轉無障礙，大幅提升了資産流動性。

成本與效率是另一關鍵。傳統資産證券化需會計師、律師、評級機構等多重中介參與，中介費通常占發行規模的2%-5%，發行周期長達6-12個月。而RWA代币化通過智能合約自動完成交易、收益分配與價格計算，可降低融資成本，發行周期縮短至7天，大幅提升了融資效率。

投資門檻的降低則讓不動産投資更普惠。傳統商業地産投資門檻高企，普通投資者難以參與；RWA代币可将資産拆分為極小份額，如綠地香港銅鑼灣寫字樓每份NFT僅1000港元，使普通投資者能通過合規平台認購，擴大了投資者的基礎。

合規與市場接受度的雙重考驗

盡管RWA代币化前景廣闊，但其發展仍面臨多重挑戰。首先是合規性問題：内地尚未出台針對RWA的專項法規，企業需在香港等合規市場探索，以避免法律風險。例如，綠地、新城等企業均選擇在香港開展RWA業務，正是依托香港對數字資産的開放政策與持牌監管體繫。

其次是技術與資産能力的要求。不動産資産要進入數字金融體繫，必須具備“可拆分、可驗證、可鍊上流通”的結構化能力——這需要企業具備區塊鍊技術應用、資産合規包裝及跨境資本運作的綜合能力，是傳統不動産企業之前未曾涉及的，需在未來重點培育的“第二增長曲線”。

此外，市場接受度是RWA代币化成敗的關鍵。代币化産品的價值最終依賴于市場對其“底層資産真實性”與“收益穩定性”的信任。企業需通過透明的信息披露、穩定的資産運營及合規的産品設計，逐步建立市場信心。

觀點指數認為，RWA代币化不僅為企業提供了盤活存量資産、提升流動性的新工具，更推動其從“傳統地産開發商”向“科技賦能的資産管理平台”演進。

從綠地、新城到佳兆業、華潤隆地等行業先行者的探索來看，這股浪潮是不動産行業應對市場變化、挖掘資産價值的另類選擇。未來，随着合規體繫的完善與市場接受度的提升，RWA有望成為不動産企業的“第二增長曲線”，推動行業向更高效、更普惠、更透明的方向發展。

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