50城住宅租金環比跌4.39%，泊寓、冠寓等頭部企業規模繼續增長

觀點指數 在11月20日觀點指數研究院發布的《優質資産是核心 | 2025年11月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，2025年頭部租賃企業規模增長趨勢未改，行業競争已進入多維能力比拼階段。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月，50個城市住宅租金單價降至29.78元/平方米/月，環比跌幅從9月的3.06%擴大至4.39%，同比跌幅也從5.48%加深至8.91%。

分階段對比可見，三季度以來租金下行壓力持續累積。7月受畢業季效應支撐，50城租金環比跌幅僅0.07%，8月後淡季效應顯現，跌幅擴大至0.39%。10月則進一步突破4%，形成淡季效應疊加供給沖擊的加速下跌曲線。

其中，一線城市平均租金單價環比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，對比上年同期下跌超10%，且北上廣深四城均出現環比及同比雙下滑。

同期，重點50城租金環比變動區間為-17.21%至2.3%，其中86%的城市租金出現環比下滑，90%的城市租金同比下跌，且跌幅區間為-29.38%至-0.53%。從50城内部來看，重點城市住房租賃市場在傳統淡季效應疊加供需結構調整的雙重影響下，租金下行壓力持續釋放且呈擴散态勢，市場供需失衡的矛盾正進一步顯現。

短期來看，四季度剩余的時間里仍為租賃傳統淡季，需求端難有實質性提振，淡季效應下租金仍将維持調整态勢。

中長期來看，随着保租房供應逐步進入平穩期，疊加人口淨流入核心城市的租賃需求支撐，核心城市優質房源的抗跌性将凸顯，上海、深圳核心地段的優質資産仍具備中長期配置價值。

住房租賃運營商層面，2025年頭部租賃企業規模增長趨勢未改，行業競争已進入多維能力比拼階段。

我愛我家第三季度業績顯示，截至三季度末，相寓在管房源約達33萬套，相較年初增加約2.7萬套。不過相寓第三季度單季度GTV同比下滑5.6%至51億元，前三季度GTV同比下滑3.5%至137億元。

從數據來看，以相寓為代表的分散式租賃企業管理房源規模穩步提升，但GTV的下滑反映出租賃交易單價或成交套數面臨壓力，這或與市場租金調整、供需關繫變化有關。

同期，泊寓通過保租房深度綁定、渠道多元拓展與産品分層布局，實現規模、效率、收益的增長。具體來看，第三季度，泊寓新拓展房源7608間，新開業10089間，截至9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業，已有13.3萬間納入保障性租賃住房。

值得一提的是，多元化擴張策略成主流。泊寓通過多種渠道拓展房源，深化與各地國資平台合作的基礎上，進一步豐富資源獲取渠道。第三季度新拓房源中，來自互聯網、建材行業等非國企的房源占比達到41%。

經營效率上，截至9月底，萬科泊寓在管房源出租率為94.3%，1-9月租賃住宅業務實現營業收入同比增長4.4%至27.4億元。

同時，據龍湖冠寓官微披露，目前其全國累計開業超300家門店，持續深耕一二線城市，其中納保房源超7萬間，保障性租賃住房已成為租賃企業重要的增長極。

整體來看，頭部企業憑借品牌、運營和資源優勢持續擴大市場份額，行業層級固化特征日益明顯。同時輕資産輸出、國企合作、企業定制等多元化成為企業擴張的重要方式。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，城發美寓、城投寬庭、合肥承寓、瓴寓國際、融通融寓、萬科泊寓、雅詩閣、有巢公寓、越秀星寓、招商伊敦公寓等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大住房租賃市場投入。

本期新增項目延續“國企扛旗、多元補位”的主體分工。合肥承寓、鄭州城發美寓等國企背景企業均有新項目落地，這類項目普遍納入保租房或人才公寓體繫，對接新市民、青年人才的住房需求，依托政策支持實現批量開發與集中入市。

其中，合肥承寓以5個新增項目數成為本期開業項目數最多的樣本企業。同時，今年下半年合肥承寓集中發力，迎來山湖雲築社區、雍潤府社區、朗拾社區、西宸原著社區、天珺社區、雲起星辰社區、尚宸院社區、世界城社區等8大租賃社區陸續開業，推動合肥市保障性租賃住房加快向規模化、品質化供給邁進。

截至9月底，其已累計籌集房源超5.7萬間/套，運營項目47個，累計服務客戶約30萬人，覆蓋合肥主要城區。

聚焦項目類型，本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，保障性租賃住房已确立其絕對主導地位，逐步成為租賃企業擴張的核心産品。

舉例來說，隆科·凫寓保租房項目第三批次房源登記時間為11月7日-11日，本次配租房源共330套/間。項目所屬區域市場租金約為16.49元/平方米/月，項目租金為13.78元/平方米/月，相當于該街道的市場租金水平的83.57%。

據觀點指數了解，該項目是瓴寓國際與成都隆科凫邦置業有限公司合作開發的保障性租賃住房項目。

同時，期内亮相的欣寓雲璟里是有巢公寓與甯波海曙區屬保租房平台海欣控股集團攜手打造的大型保障性租賃住房社區，總建築面積為4.6萬平方米，可提供918套租住房源。

随着“十四五”收官與“十五五”規劃啟動，保租房供給将從增量擴張轉向提質升級，重點一二線城市仍将是供應核心，運營商與地方國企/政府平台的政企合作模式将持續主導。保租房不僅是解決民生住房問題的關鍵載體，更逐步成為租賃市場的壓艙石。

從區域市場表現來看，本期合肥、鄭州、成都等新一線城市成為供應核心，同時上海、廣州等核心一線城市新增項目聚焦租住品質升級。

值得一提的是，除了上文提及的城投寬庭以“寬岚”品牌布局高端服務式公寓外，外資代表企業雅詩閣延續精準下沉與品牌輸出的策略，期内在珠海、合肥等地有新增中高端公寓項目開業。

本文節選自《優質資産是核心 | 2025年11月住房租賃發展報告》
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