GDIRI觀察 | 中標園區商業運營服務，南國置業的輕資産轉型探索

觀點指數（GDIRI） 在宣布剝離房地産開發業務後，南國置業奔向輕資産運營新賽道，新戰略定位為電建集團體繫内專注于城市綜合運營業務的上市平台。

近日，南國置業股份有限公司公布近期中標結果。公告顯示，其成功中標江夏科投集團旗下兩個産業園區的商業項目招商運營服務，分别為陽光創谷園區與江夏智能制造産業基地園區。

此次中標産業園招商運營項目，與南國置業聚焦産業園等業态的城市運營方向相契合，可擴大其在武漢産業運營市場的份額。後續如果運營成功，還有望形成區域示範效應，為其承接更多産業園區的商業項目運營積累口碑。

中標園區商業項目

此次中標兩個産業園區的商業項目招商運營服務，實際上可視為南國置業輕資産轉型的成效之一。

回顧南國置業的發展歷程，2014年，電建地産取得其控股權，南國置業借此逐步走出武漢展開全國化布局，並從"開發為主"轉向"開發與運營並舉"的業務模式。

但随着房地産行業進入深度調整期，南國置業的重資産模式顯露短闆。2021年起，公司持續陷入大額虧損，數據顯示，2021-2024年其累計虧損超58億元，且淨資産逐漸轉為負值，轉型迫在眉睫。

面對困境，南國置業開始收縮重資産戰線，2023年開始暫緩拿地，2024 年無新增土地儲備，将更多精力放在現有商業、産業項目的運營上，輕資産轉型的思路逐漸清晰。

今年，為擺脫退市危機與經營困境，南國置業更是正式啟動重大資産剝離動作，通過1元轉讓近200億資産及相應債務予控股股東電建地産，徹底退出地産開發並轉型輕資産運營。

根據最新2025年半年度報告，南國置業主要業務包含“商業運營、産業運營、長租公寓”三大闆塊，業務布局覆蓋北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長沙等全國多個重點核心城市。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在商業運營闆塊，截止2025上半年，南國置業在運營項目23個，運營面積132萬平方米，打造了泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊、南國大家裝四條産品線。該闆塊是南國置業的核心發力點，規模占絕對優勢，是公司業務體量的核心支撐。

産業運營闆塊在運營項目7個，運營面積約17萬平方米，涵蓋産業園、酒店、寫字樓等業态。該闆塊雖規模小于商業運營闆塊，但業态涵蓋産業園、酒店、寫字樓等，可滿足企業辦公、産業集聚、商務出行等多元需求，形成多元化的産業服務體繫。

長租公寓闆塊在運營項目5個，運營面積達約8萬平方米，覆蓋成都、武漢、上海、杭州等地。該闆塊規模最小，但定位精準，業務聚焦成都、武漢等人口密集、青年人才集中的城市。

資料顯示，最新兩個中標的園區商業項目都位于武漢市江夏區，且均為江夏區推動區域産業升級的重要載體，前者聚焦戰略性新興産業，後者側重高端裝備制造等領域。

其中，陽光創谷園區作為武漢市首批啟動建設的7大“創谷”之一，由江夏科投集團投資開發，規劃總建築面積達178.5萬平方米，已于2022年9月開園，重點聚焦集成電路、光電子信息、人工智能、大數據等戰略性新興産業。商業配套上，該園區配套有大型購物中心、健身中心、各類餐館等滿足員工生活需求的商業設施。

江夏智能制造産業基地園區同樣由江夏科投集團打造，包含聯東U谷、新想集團等多個細分産業園載體，但均圍繞智能制造核心方向布局，聚焦高端裝備制造、電子信息、生物醫藥、新能源及新材料等産業。

而南國置業總部就位于武漢，此次中標無疑能進一步深化其在本土市場的布局。更值得一提的是，這並非是南國置業與園區業主方的首次合作。

早在2024年7月9日，南國置業就已中標江夏智能制造産業基地公寓運營服務項目，當時合作標的為該園區一期，建築面積約2.47萬方、共394間公寓的運營工作。此次再中標該園區的商業項目招商運營服務，可視為雙方合作的進一步深化。

觀點指數認為，未來通過完善産業園區商業配套，陽光創谷、江夏智能制造産業基地有望形成“産業+商業”的完整生态，吸引更多優質産業企業入駐，推動區域智能制造等産業的集聚發展。

而南國置業如若成功運營上述項目，也能印證自身在園區商業項目運營方面的實力，獲得更多相關合作機會，進一步擴大其輕資産業務的市場份額。

園區商業運營考驗

據觀點指數了解，對産業園區中的商業項目進行輕資産輸出，實際上有着較大的發展前景。很多由地方國企或城投公司開發的産業園區，雖具備硬件設施，但在商業配套适配等方面能力不足。

在此背景下，商業地産企業可通過品牌管理輸出、運營托管等模式獲取項目，只需輸出成熟的招商體繫、物業服務標準和運營團隊，就能獲得基礎管理費與超額收益分成。

但在産業園區運營商業項目也並非易事，要求商業運營方具備專業的運營能力，才能讓産業園區的商業配套快速落地並良性運轉，提升園區資産的整體價值與吸引力。

從這個層面來看，南國置業具備一定的優勢。首先其本身具備商業與産業業務基礎，並打造有“泛悅繫”等標準商業産品線，標準化的業務流程能提升産業園區商業配套項目的落地效率。

在産業園區的操盤案例上，此前南國置業打造了華中小龜山金融文化公園項目，将老舊工業廠房改造為金融科技與文化創意集聚區，搭建了政策對接、資源整合的全鍊條服務體繫，目前已吸引80余家企業入駐。

此外須注意到，當前輕資産商業運營賽道競争激烈，華潤置地、金地商置等頭部企業憑借強大的品牌知名度，在争奪優質産業園區的商業配套項目時有顯著的優勢。

相比之下，南國置業的 “泛悅繫” 品牌雖有一定積澱，但整體影響力局限于部分區域，尚未覆蓋全國商業市場，這很大程度會降低其在一二線城市核心産業園區商業運營業務上的競争力。

不過，其背靠央企背景的電建集團，一定程度上彌補了這一短闆。據了解，電建集團目前在南京、武漢等地有南京興智中心等多個産城融合項目，這些資産若注入南國置業，能快速擴充其産業園區商業配套的管理規模。

如雄安電建智匯城就屬于電建集團，該項目規劃166萬平方米高端産業集群，涵蓋寫字樓、商業等五大業态，聚焦智慧城市、科技創新與綠色低碳産業，是服務雄安新區産業集聚的核心産業園項目。

同時，借助電建集團在城市更新、基建領域的資源，南國置業對接地方國資平台時更具優勢。此次中標江夏科投集團旗下兩個産業園區的商業招商運營服務，就是股東資源背書下的典型成果。

總體而言，南國置業未來有望依托自身的資源優勢、積累的商業運營經驗，輸出适配産業需求和員工生活的商業配套，打造出差異化的商業模式，在輕資産輸出路上走得更遠。

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