GDIRI觀察 | 中建廣場ABS獲批通過，寫字樓退出如何擺脫單一依賴？

觀點指數（GDIRI） 11月18日，據上海證券交易所披露，華泰-上海中建廣場持有型不動産資産支持專項計劃狀态更新為通過，拟發行金額為12.46億元。

該項目原始權益人為上海中建東孚資産管理有限公司，為中建八局旗下負責房地産投資開發和物業服務的全資子公司，華泰資管任承銷商。項目受理日期為2025年8月18日，從受理到獲批僅三個月時間。

這是中國建築旗下第二單持有型不動産ABS産品，首單中信建投-中國建築商業物業持有型不動産資産支持專項計劃已收到上交所反饋意見，發行規模為5.04億元。

除此之外，據同花順數據披露，截至11月20日，全市場持有型不動産ABS已發行18單（含1單擴募），合計融資278.63億元，其中2025年新發行的項目數量和規模出現高速增長，年内已成功發行12單（含1單擴募），合計融資153.06億元。快速擴容的背後，是市場對這一創新金融工具的高度認可。

自2023年底首單落地以來，底層資産類型已覆蓋産業園區、保障性租賃住房、數據中心、商業物業等多類業态，而寫字樓作為商業物業核心品類，其成功發行進一步完善了工具的資産适配性。

在寫字樓領域，多個標志性項目成功發行。如以越秀ICC、南方鐵道大廈、中鐵諾德中心三期等核心城市寫字樓為底層資産的産品，這些項目的成功發行，不僅為市場注入信心，也為後續項目提供了可復制的經驗。

本次上海中建廣場ABS的獲批，将進一步豐富持有型不動産ABS市場的資産池，為商業地産提供新的融資渠道和退出路徑。

底層資産特性

據觀點指數了解，本次獲批通過的ABS底層資産為上海中建廣場項目，由中建集團開發，于2017年竣工，總建築面積約7.6萬平方米，由兩棟甲級寫字樓（主樓共17層，輔樓共10層）、商業裙樓及濱水綠地組成，是集辦公、商業、休閑等功能于一體的高端商務綜合體。

其中A棟寫字樓建築面積為2.6萬平方米，高84米17層；B棟寫字樓建築面積為1.3萬平方米，高58米10層；商業面積為1.2萬平方米，濱水綠地廣場面積為1.6萬平方米，地下停車位365個，充電樁超40個。

項目位于黃浦江南延伸段，東至東明路、南至高科西路、北為共建綠地及白蓮泾河，西接後世博區和耀華地塊，地鐵6号線、7号線高科西路站上蓋。

公開資料顯示，該項目租金價格區間約6.5-8.5元/平方米/天，出租面積從9平方米到1867平方米不等。

據觀點指數了解，持有型不動産ABS的評級更側重于對底層資産質量和未來現金流穩定性的評估，而非原始權益人的主體評級，因此底層資産所處區位、樓宇品質、租戶結構、運營表現、租約期限、現金流表現、資産管理方能力等多重因素是考核的關鍵。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

基于目前已經成功發行的越秀ICC、中鐵諾德、中國鐵建，以及此次獲批通過的中建廣場持有型不動産ABS項目來看，底層資産多是寫字樓+配套（停車場、商業配套）的組合，實現現金流互補，提升資産的抗風險能力。

配套業态（商業、停車場）均為寫字樓核心附屬需求，能增強租戶粘性，保障出租率的穩定。

城市維度上，所有項目均落地北京、上海、廣州這些一線城市的核心闆塊（如廣州天河CBD、上海後世博區、北京豐台科技園）。稀缺區位是保障出租率、租金穩定性及資産增值的基礎，也是投資者認可的核心邏輯。

值得一提的是，除南方鐵道大廈外，其余均為甲級或超甲級寫字樓，部分為城市商務地標（如廣州環貿中心258米地標高度）。且多數項目獲LEED、WELL等國際綠色認證（中建廣場LEED-CS鉑金認證、廣州環貿中心雙重認證等），硬件配置與運營標準領先，運營質量成為發行的關鍵支撐。

這些資産通常具有穩定的租金現金流，是證券化的理想標的。

規模層面，上述4單ABS産品底層項目規模覆蓋2萬平方米的小體量項目到25萬平方米的大型綜合體，适配靈活，無強制規模門檻，為房地産企業盤活不同體量存量資産提供了廣闊空間。

其中最大體量的底層項目為中鐵諾德中心三期，該項目位于北京市豐台區育仁南路1号院-4号院，不動産業态包含辦公、酒店、商業、車位及庫房等。

具體來看，2025年9月26日，中鐵諾德持有型不動産資産支持專項計劃成功設立，發行規模25.60億元，是中國中鐵首單持有型不動産ABS項目，同時創年内持有型不動産ABS市場單一項目發行規模的新高。

該項目底層資産為三期寫字樓物業，首次引入保險資管公司擔任管理人，有效盤活沉澱資産。

更多可能

持有型ABS以長期收益為核心償債來源，天然适配長期持有、專業運營的資産主體。

從上文圖表可知，目前的寫字樓持有型ABS項目發行方主要是央企直屬單位或市屬國企核心平台，暫無民營企業參與。中國鐵建、中國中鐵、中建八局均為建築央企龍頭，越秀集團為廣州本土國有企業。

這些企業通常持有大量存量不動産資源，其信用資質容易獲得市場認可。底層寫字樓資産與國央企的組合本質上是資産信用+主體信用的雙重保障，既符合持有型ABS依賴底層資産現金流的産品本質，又借助國央企背景降低了市場風險，構成了當前寫字樓持有型ABS項目的代表性案例。

不過，當前大宗交易仍為寫字樓資産退出的主流方式，一次性快速回籠大量現金的特性使其成為不少房企的優先退出選擇。年内陸家嘴集團、萬科、遠洋集團、瑞安房地産、新城控股、中信泰富、陽光城等多家房地産企業均通過商辦資産交易實現現金補充。

值得注意的是，2025年以來，持有型不動産ABS新發行的項目數量和規模出現高速增長，同時，年内首單持有型不動産ABS擴募落地，進一步實現資産池滾動退出，讓寫字樓資産端退出有更多的選擇。

随着政策細則的完善和持有型ABS市場實踐的豐富，寫字樓資産退出将逐步擺脫對傳統大宗交易單一的依賴，進入多元化、全周期退出的新階段。

持有型ABS有望真正成為寫字樓資産的長期盤活平台，而非一次性融資工具。

現階段，越秀地産、中國鐵建等國央企已率先通過持有型ABS實現寫字樓退出，随着市場的逐步完善，未來将有更多企業跟進，推動寫字樓退出端實現資産/股權轉讓+資産證券化組合退出模式的進一步普及。

在此過程中，資産分化将持續加劇。核心城市産業集聚區、綠色認證、數字化運營等優質寫字樓資産，将在ABS發行和大宗交易中更具優勢。

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