政策刺激效應消退，房企融資成本分化

觀點指數 在10月31日觀點指數研究院發布的《2025年1—10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》中，我們發現房市政策刺激效應消退，重點城市成交環比降12.53%，投資同比降13.9%。房企融資成本分化，央企利率低至2%左右，出險房企融創、碧桂園等通過債轉股等多種方案應對債務重組。

政策刺激效應消退 市場表現低迷

觀點指數監測的6個重點城市中，10月前三周商品住宅成交量呈現政策刺激消退的共性特征。

其中，商品住宅成交面積192.12萬平方米，環比下降12.53%，商品住宅成交套數1.68萬套，環比下降12.61%，顯示前期政策寬松帶來的需求釋放已近尾聲。截至2025年10月前三周，商品住宅成交面積3152.14萬平方米，同比下降9.22%。

分城市看，北京、上海、深圳等一線城市因前期政策透支效應明顯，環比降幅顯著；

北京10月前三周商品住宅成交面積27.15萬平方米，環比微降0.61%，同比下降17.42%，商品住宅成交2350套，環比上升8.75%，同比下降27.09%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為408.09萬平方米，同比下降7.43%。

而北京二手房市場近期也呈現熱度縮減的态勢，同期北京二手房成交7476套，環比下降31.62%，成交面積66.65萬平方米，環比下降32.61%。套均面積穩定在89平方米左右。

上海10月前三周商品住宅成交面積52.80萬平方米，環比下降28.76%，同比下降17.42%；商品住宅成交套數為5098套，環比下降29.65%，同比下降19.17%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為860.83萬平方米，同比下降1.54%。

同期上海二手房成交12139套，環比下降21.37%，成交面積為99.04萬平方米，環比下降23.45%。套均面積穩定在81平方米左右。

深圳10月前三周商品住宅成交面積10.29萬平方米，環比下降19.64%，同比下降45.96%；商品住宅成交套數為1043套，環比下降15.82%，同比下降45.85%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為209.80萬平方米，同比下降2.97%。

截至10月前三周，深圳二手房成交2979套，環比下降19.73%，成交面積為29.14萬平方米，環比下降20.58%。套均面積穩定在94.46平方米左右。

廣州呈現環比反彈但同比深跌；杭州、成都調整幅度較大，區域分化加劇。廣州10月前三周商品住宅成交面積42.53萬平方米，環比上升17.98%，同比下降40.74%；商品住宅成交套數為4019套，環比上升20.04%，同比下降40.54%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為565.91萬平方米，同比上升3.24%。

10月前三周，廣州二手房網簽2087套，環比下降62.12%。網簽面積為20.45萬平方米，環比下降62.28%，套均面積穩定在98平方米左右。

杭州10月前三周商品住宅成交面積15.35萬平方米，環比微降0.53%，同比下降43.85%。商品房成交套數為918套，環比下降13.64%，同比下降54.91%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為281.90萬平方米，同比下降37.06%。

二手房成交套數為1917套，環比下降20.56%；成交面積為19.39萬平方米，環比下降21.75%，套均面積穩定在101平方米左右。

成都10月前三周商品住宅成交面積44.01萬平方米，環比下降18.37%，同比下降22.25%。商品房成交套數為3398套，環比下降19%，同比下降21.23%。截至10月前三周，商品住宅成交面積為825.53萬平方米，同比下降12.62%。

二手房成交套數為11995套，環比下降19.86%。成交面積為113.30萬平方米，環比下降20.39%。套均面積穩定在94平方米左右。

總體而言，政策寬松帶來的需求釋放已近尾聲，市場修復動能減弱，後續需關注政策面（如信貸、限購調整）及居民收入預期對需求釋放節奏的影響，預計短期市場将維持“量穩價跌”的調整态勢。

投資端與資金端數據雙走弱，房企融資成本分化

2025年1-9月，中國房地産開發投資呈現下行态勢，投資端與資金端數據雙雙走弱，顯示了市場調整壓力持續增大。

從投資端來看，1-9月份，全國房地産開發投資67706億元，同比下降13.9%，跌幅較1-8月擴大1個百分點，持續走弱，達到年内新低。9月單月同比下降21.27%，跌幅比8月份擴大1.81個百分點。其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從企業資金端來看，1—9月份，房地産開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，國内貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。

自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款仍有不同程度的下降，幅度對比去年同期呈現擴大态勢，顯示企業融資能力持續弱化，銷售回款能力不足。

綜合來看，當前市場呈現“投資-銷售-資金”負向循環特征，政策端需在保交樓、穩融資、促需求之間尋求平衡，以阻斷市場下行慣性，避免繫統性風險累積。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到， 從總體規模來看，2025年9月地産債總發行量391.69億元，同比增加38.59%；1-9月累計發行量3805.65億元，同比微降0.11%。淨融資規模-99.19億元，由增轉跌，環比來看，僅1、7、8月為正，其余為負。1-9月累計淨融資規模為-448.05億元，同比增加82.67%。

步入第四季度，房地産企業融資活躍度持續攀升，融資成本持續下降。近期，多家行業頭部房企集中發行債券，融資利率普遍降至約2%的水平，部分央企發行的債券利率更突破2%關口，達到更低水平。　

10月10日，華潤置地控股有限公司披露2025年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)在深圳證券交易所上市的公告，該債券期限為5年期，發行規模20億元，票面年利率為2.16%，

招商局蛇口同樣動作頻頻。9月25日，招商蛇口發布2025年度第四期中期票據發行情況公告，債券“25招商蛇口MTN004”期限為3年，起息日和兌付日分别為2025年9月25日和2028年9月25日。計劃發行總額與實際發行總額均為35億元，發行利率為1.89%。10月22日招商蛇口公告，公司發行規模不超過40億元，債券分為兩個品種，其中品種一期限為3年期固定利率債券，品種一票面利率為1.90%。　

與此同時，地方國企融資力度亦有所加大。10月22日，京能置業宣布完成總規模不超過3億元，期限為2年，債券票面利率為2.04%的非公開公司債券發行工作。

民營房企海外融資加速。新城發展全資子公司新城環球9月23日發行1.6億美元2年期優先擔保票據，利率11.88%，繫其年内第二筆美元債；此前6月新城發展已發行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外融資的民營房企。

作為出險房企的代表，融創聚焦“債轉股+股權穩定”，通過強制可轉債實現債務削減，但需應對轉股價倒挂與股權稀釋挑戰。

融創中國以“全額債權轉股權”為核心方案，通過發行兩類強制可轉換債券實現債務削減：一類轉股價6.8港元/股（重組生效日可轉股），另一類3.85港元/股（18-30個月後轉股），當前股價僅1.51港元，債轉股後股權稀釋風險顯著。

為穩定股權結構，方案同步推出“受限股票”機制——債權人每100美元債券對應23美元債券分配給主要股東，但股東6年内僅享受限權利（無處置/抵押/轉讓權）。該方案已獲98.5%債權人投票支持，11月5日香港高院聆訊若通過，将完成重組“最後一公里”。

碧桂園通過控股股東承諾加強對債務重組的實質性支持，控股股東所控制的必勝有限公司于10月13日簽署不可撤回承諾，将以每股0.60港元的價格認購資本化股份，用于抵銷約11.4億美元股東貸款。債務重組方面，目前77%的債權人已簽署重組協議，預計壓降116億美元債務。

境内債券重組中，8只已通過（涉及134.17億元），僅H16騰越2待決；境外方案拟于11月5日債權人會議投票，若成功最高可降債117億美元（約840億元），並釋放700億元淨資産。

萬科依托大股東支持維持流動性，但評級下調警示信用風險。萬科通過大股東深鐵集團9次累計260億元借款支持，已完成243.9億元公開債務償還，2027年前無境外債到期，生産經營保持正常。不過10月21日，穆迪下調了萬科的家族評級至“Caa2”，展望“負面”，因信用狀況評估。反映市場對其信用狀況的擔憂，需關注後續融資能力及大股東支持的持續性。

本文節選自《2025年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》
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