8城9月辦公租金現築底迹象，市場競争轉向綜合生态比拼

觀點指數 在10月29日觀點指數研究院發布的《租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，現階段辦公市場進入底部震蕩、結構分化的轉型關鍵期，整體租金下行壓力猶存，但觸底信号逐步顯露。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年9月，重點8城辦公樓平均租金單價在連續多月下跌後，于9月出現0.5%的微弱環比上漲，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。

近兩月八城辦公租金均值在2.52元/平方米/天-2.53元/平方米/天之間窄幅波動，重點城市辦公租賃市場的下行壓力正在減緩，有初步築底的迹象。

但目前全國辦公樓市場仍面臨供需失衡、租金下行及經濟環境帶來的多重壓力，真正的復蘇仍需等待企業盈利與擴張信心的實質性改善。

八城單月租金表現中，半數城市單月租金單價實現環比上漲，漲幅從0.77%到11.66%不等，同比均下跌，跌幅從2.35%到28.88%不等，重點城市辦公樓市場表現分化明顯，市場整體仍處于深度調整周期，各城市間的經濟韌性存在顯著差異。

具體來看，北京、上海兩城仍穩居租金第一梯隊，9月租金單月分别為3.94元/平方米/天以及3.35元/平方米/天。

一線城市中，北京及廣州兩城辦公租金均實現環比正增長，辦公市場表現相對穩健。上海和深圳兩城環比均下跌。

其中，深圳單月租金單價環比微跌0.66%，同比下跌3.83%，同比跌幅為一線城市中最小，顯示出較強的抗跌性。北京的租金同比跌幅雖大，但環比已開始微升。

從數據來看，現階段辦公市場進入底部震蕩、結構分化的轉型關鍵期，整體租金下行壓力猶存，但觸底信号逐步顯露。部分城市的月度環比變化劇烈，市場情緒不穩定，短期因素如項目入市、大宗租賃交易等可能對整體數據産生影響，未來的不确定性依然很高。

同時，戴德梁行數據也驗證了當前辦公租金下行的趨勢。四大一線城市第三季度甲級寫字樓租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑，市場調整延續。

空置率表現上，京滬兩城單季度空置率水平同比有所下滑，而廣深兩城空置率水平繼續上升。其中上海季内錄得8.9萬方淨吸納量，環比上漲3.9%，空置率微降至23.5%。北京辦公市場在無新增供應的前提下，存量辦公物業處于持續去化階段，前三季度全市淨吸納量共計為24.9萬平方米，空置率較2024年底下降1.8個百分點至16.5%。

觀點指數認為，供需關繫仍是短期辦公租賃市場的主要矛盾，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，深滬兩城新增供應面積均超30萬平方米。結合供需格局、産業動能與政策導向，未來6-12個月辦公市場将延續總量承壓、結構優化的調整态勢，租金分化将進一步加劇，核心城市核心闆塊有望率先企穩。

随着2025年新增供應高峰過去，市場供需矛盾将逐步緩解。同時，新興産業需求的持續釋放将形成支撐，預計人工智能、生物醫藥等新質生産力企業租賃面積占比将逐步提升，深圳、杭州等科創重鎮或将受益。同時，金融外溢趨勢将持續深化，北京麗澤、上海前灘等新興金融闆塊的租金有望企穩。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

同時，在2025年上海辦公樓市場新增供應放量、空置率攀升的背景下，合生商業靜安MOHO寫字樓實現整棟滿租，入駐企業覆蓋金融、科技、商貿等行業。其經營表現進一步驗證了占據核心區位、具備復合業态支撐的辦公樓資産，仍能突破供需壓力。

項目位于上海靜安區核心商務區，緊鄰靜安寺與南京西路商圈。項目總體量近18萬平方米，涵蓋甲級寫字樓、購物中心等多元業态組合。

除此之外，期内瑞安辦公、越秀商管等樣本企業在管寫字樓實現進一步增長。10月17日，由瑞安房地産與中信泰富地産聯合打造的武漢地標級寫字樓KIC創新天地企業天地（簡稱KIC企業天地）正式入市。

9月28日，西安首例陸空TOD綜合體西安環貿中心（西安ICC）正式亮相，項目總建築面積約16.74萬平方米，以多元業态協同為核心，通過辦公+酒店+商業協同發力，形成相互賦能的生态體繫。

前者主要面向人工智能相關企業，後者則引入了中倫律師事務所、安永會計師事務所、華泰證券等專業服務機構。

具體來看，武漢KIC企業天地明确AI+定位，通過政企聯動、資本對接、技術沙龍等構建産學研投生态，直接對接區域産業政策與企業發展需求。西安環貿中心聚焦健康建築，是西北首個集齊“國家綠色建築二星認證、LEED金級認證、國際健康建築認證”的商業綜合體，並聯合國際WELL建築研究院及入駐企業成立健康建築生态聯盟，契合專業服務企業對ESG的需求。

整體來看，當前寫字樓租賃市場並未呈現全面回暖态勢，只有綁定核心城市區位優勢、聚焦科技等新質生産力賽道、具備産業集聚效應等優勢的寫字樓項目，才能持續吸引優質企業的入駐。

寫字樓市場的競争已逐步從單純的空間供給，轉向區位、産業以及服務等多層次的綜合生态比拼。

數據來源：觀點指數不完全統計

從報告期内辦公空間服務商新增項目開業/簽約的不完全統計數據來看，期内辦公空間服務商的擴張積極性有所回溫，以德事TEC、高格辦公空間、IWG集團、創富港、WeWork中國等為代表的樣本企業均有新項目亮相。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，對比上個報告期有所增長。

城市布局上，期内樣本企業新增開業/簽約的項目城市高度聚焦長三角與粵港澳大灣區等核心城市，成為支撐辦公空間市場的基本盤。

具體來看，深圳作為創新與産業集聚的高地，吸引創富港多個項目相繼落地，覆蓋核心商務區、産業園區等，挖掘當地企業辦公需求。上海憑國際化與商務資源優勢，匯聚WeWork中國高端智能項目和創富港花園式園區項目，滿足企業的辦公選址偏好。杭州依托數字經濟等産業發展，吸引IWG集團、高格辦公空間布局超甲級、甲級項目，助力區域辦公品質提升。

此外，從創富港、德事位于北京的左岸工社6層、成都天府新谷5号樓6層項目和香港國際金融中心一期（One IFC）9層項目來看，分别落子華北、西南區域、粵港澳大灣區，均衡覆蓋全國重點區域，進一步擴大了行業的市場版圖。

觀點指數認為，辦公空間服務商向确定性城市集中的趨勢仍将延續，且可能進一步加強。随着市場競争的深化，服務商在這些核心城市的競争将不僅僅是點位的數量，而是運營效率、生态價值與客戶體驗的綜合較量。

本文節選自《租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告》
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