雙節假期消費活力持續釋放，首單外資消費REIT漲幅顯著

觀點指數 在10月28日觀點指數研究院發布的《挖掘确定性收益 | 2025年10月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，資本市場上，華夏凱德商業REIT作為首單外資消費REIT成功上市，首日漲幅顯著。但二級市場表現分化，多數REITs區間漲跌幅為負，僅華夏凱德商業REIT實現正增長。

期内，商務部等九部門出台了針對消費市場、零售商業的重點政策。其中提及，支持存量零售商業改造納入一刻鐘便民生活圈建設、優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)。

而《關于擴大服務消費的若幹政策措施》也提到，開展消費新業态新模式新場景試點城市建設。将通過競争性評審方式在全國選擇50個左右人口基數大、帶動作用強、發展潛力好的消費新業态新模式新場景試點城市，增加優質消費供給，創新和豐富多元化消費場景，推動新的消費業态不斷涌現、消費活力進一步提升。

觀點指數認為，上述政策有助于盤活存量資産，形成投資良性循環。此外，将催生對消費場景創新、資源整合、運營服務的需求，企業業務機遇增加，但也對運營能力提出更高的要求，需更好地滿足消費者多元化、差異化的需求。

中秋國慶雙節作為年度重要的消費窗口期，一定程度上能夠反映出當前的消費趨勢。國家稅務總局數據顯示，國慶中秋假期，全國消費相關行業日均銷售收入同比增長4.5%，其中，商品消費和服務消費同比分别增長3.9%和7.6%，旅遊、文化藝術體育服務需求強勁。

分重點省市來看，銷售額、客流等也有明顯增長。如一線城市中上海重點商圈銷售額同比增長10.2%；二線城市中成都線下線上消費同比增長11%等，反映了消費市場需求潛力持續釋放。

來源：公開資料，觀點指數整理

分業态類型來看，呈現商品零售與服務消費 “雙輪驅動”的趨勢。重慶服務零售額同比增長11.35%，顯著高于商品零售額的4.93%，山東餐飲收入增長11.1%，遠超商品銷售額的6.2%，說明服務消費、體驗式消費已成為拉動增長的重要引擎。

重點商圈表現上，北京60個重點商圈客流量近6000萬人次，同比增長 13.9%，帶動銷售額 95.1 億元；深圳26個重點商圈的客流量、營業額均增長20%，反映了線下消費場景的吸引力持續恢復。

資本市場上，期内迎來新的消費基礎設施REIT上市。 9月29日，華夏凱德商業REIT成功在上交所上市，基金發售價格為5.718元/份。

對比來看，目前已經上市的十一只消費基礎設施公募REITs當中，華夏凱德商業REIT發行價較高，僅次于華夏華潤商業REIT 6.902元/份的發行價。

從上市的情況來看，華夏凱德商業REIT上市首日開盤報6.840元/份，較發行價上漲19.62%，而截至收盤報價6.44元/份，漲幅為12.63%。

作為運營方的凱德，有着較豐富的商業資管經驗。數據顯示，凱德投資在中國18個城市管理着超過40個購物中心，總資産價值超800億元，有望在未來持續為華夏凱德商業REIT注入優質增量。

華夏中海商業REIT也正式獲批，于2025年10月13日至10月14日正式發售，發售價格為5.281元/份，拟募資總額為15.843億元。

根據公布發售結果，該REIT比例配售前總認購金額達1593.3億元，相當于拟募集規模15.843億元的100.5倍，刷新消費REITs認購紀錄。

區别于其他已上市REITs，華夏中海商業REIT底層資産由中海商業于2020年3月收購而來，到2025年9月獲批上市，歷時5年多，是目前所有消費REITs的底層資産中最快實現“收購-改造-提升-上市”完整閉環的，因此後續的上市表現值得關注。

二級市場表現上，多數消費REITs在區間内呈現下跌态勢。11只消費REITs中，有10只的區間漲跌幅為負，華夏大悅城商業REIT跌幅最大，達到-10.33%，華夏凱德商業REIT是唯一一只區間漲跌幅為正的REIT，漲幅為11.39%。

區間：9月23日-10月23日

數據來源：同花順，觀點指數整理

目前基金價格最高的是華夏華潤商業REIT，區間最高收盤價為10.30元/份，最低收盤價也有9.72元/份，遠超其他已上市消費基礎設施REITs。而基金價格最低的為華安百聯消費REIT，區間最高收盤價為3.1元/份。

換手率方面，期内新近上市消費REITs表現更好，中金唯品會奧萊REIT和華夏凱德商業REIT的換手率分别達到15.75%和72.09%，余下REITs中較高的是華夏金茂商業REITs和中金中國綠發商業REIT，均超6%。

本文節選自《挖掘确定性收益 | 2025年10月商業地産零售業态發展報告》
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