資本市場物業闆塊降至冰點，兩家小型民營物企料難過會

觀點指數 在10月27日觀點指數研究院發布的《IPO短暫回暖 | 2025年10月物業服務發展報告》中指出，結合當前物業闆塊資本市場已至冰點，物業行業也尚未走出寒冬期，再加上中國國信服務及奧聯服務兩家物企規模較小，發展潛力不足，财務存在潛在風險等因素，其成功過會的預期並不高。

期内，沉寂已久的資本市場迎來新的動态，中國國信服務與奧聯服務兩家小型民營物企均在9月30日向港交所遞交招股書尋求上市，其中奧聯服務為今年第二次尋求上市，推動IPO熱度短暫回暖。但綜合近年數據來看，物業版塊資本市場已降至冰點，2023年以來僅有4家物企最終上市，成功過會難度也大大增加。

招股書顯示，奧聯服務是一家總部位于廣州的獨立第三方物業公司，自2010年起向住宅社區提供社區生活服務，2014年将服務擴展至商企和城市空間領域。截至2025年7月31日，該公司在管項目達269個，總在管建築面積為2452.1萬平方米，其中，商企和城市空間服務項目占總在管面積22.5%，社區生活服務項目占總在管面積77.5%。

相比之下，總部位于佛山的中國國信服務規模更小，于2022年、2023年及2024年12月31日，該公司擁有11、11及41個在管物業項目，涉及總建築面積分别約為160萬平方米、160萬平方米及540萬平方米，期間在管規模的增長主要得益于在2024年初收購的湖南智達物管将地域範圍擴大至湖南省。同樣在今年4月該公司通過收購無錫藍盾物管50%股權，将業務範圍擴張至江蘇省，最終将管理規模擴張至45個項目，約980萬平方米。

财務數據上，奧聯服務2022-2024年收入分别為3.42億元、4.31億元、4.76億元；淨利潤分别為2740萬元、3420萬元、4460萬元；整體毛利率分别為14.4%、14.6%、18.4%。與此同時，其應收賬款激增問題突出，2022-2024年及2025年前7個月，奧聯服務貿易應收款項分别為8100萬元、1.292億元、1.827億元、2.133億元，對應周轉天數從54天攀升至142天。

中國國信服務2022-2024年收入分别為8810萬元、1.15億元、1.96億元；淨利潤分别為2018萬元、2808萬元及3733萬元；整體毛利率分别為35.5%、44.0%、33.3%。值得一提的是，其對關聯方深度依賴，2022-2024年度及截至2024年及2025年6月30日止六個月，自控股股東開發物業産生的收益占總收益的比例分别為100.0%、99.4%、73.8%、70.4%及68.7%。

觀點指數認為，當前資本市場熱情已抽離物管股，行業也尚未完全走出寒冬期，兩家物企自身規模較小、發展潛力不足、财務存在潛在風險等因素，也讓其成功過會的預期走低。

二級市場上，物管股延續下跌态勢。觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企期内平均區間跌幅為5.59%，較上期平均區間跌幅1.5%有所擴大。估值水平也略有下降，市盈率（TTM）由上個報告期末的13.93倍下降至本期末的12.37倍。

總市值方面，超百億港元的物企仍為7家，華潤萬象生活以932.63億港元保持第一，其次為萬物雲（269.35億港元）、碧桂園服務（210.63億港元）、保利物業（192.78億港元）、中海物業（160.91億港元）、綠城服務（145.65億港元）及恒大物業（121.08億港元）。

收並購市場上，新大正9月28日進一步披露預案，拟通過發行股份及支付現金的方式購買嘉信立恒75.1521%的股權，以将業務範圍從傳統的物業管理拓展到綜合設施管理（IFM）領域，實現業務轉型和戰略升級。

文件顯示，嘉信立恒第一大股東信宸設施管理（“TSFM”）持股比例為53.0308%，背後是中信資本。同時，北京信潤恒持股12.1213%，上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼、上海生盈共計持股10%。

此次的股份發行對象也較特别，正是除了上海信钼以外的嘉信立恒剩余股東，股份發行價格定為8.44元/股，為定價基準日前120個交易日上市公司股票交易均價10.54元/股的80%。交易完成後，信宸設施管理将成為持有新大正5%以上股份的股東，使得中信資本間接成為新大正的重要股東之一。

财務數據顯示，標的公司2023、2024年度營收分别為29億元、30億元；淨利潤分别為1.15億元及1.26億元；若以15倍市盈率估算，標的公司75.1521%股權的價值大約為14.2億元。

觀點指數認為，嘉信立恒主要為工商業客戶提供綜合設施管理、綠色能源管理、大型活動安防等服務，新大正通過收購可快速積累優質客戶資源，切入高增長賽道，提升專業服務能力；但雙方在企業文化、管理風格、業務協同性方面的融合難度仍然存在，能否促成高質量發展仍需觀察。

本文節選自《IPO短暫回暖 | 2025年10月物業服務發展報告》
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