綠色發展融入項目打造及日常運營，以開放商業生态推動協作創新

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“數字化發展：價值創造”篇章中，其指出，商業地産企業正将綠色發展理念融入項目打造和日常運營之中。同時，企業尚需打破傳統商業的封閉局限，構建開放商業生态繫統，促進與商戶或租戶間的協同合作及資源共享，激發創新活力，推動商業模式的升級與創新。

出于響應國家“雙碳”戰略的必然要求，越來越多的商業地産企業将綠色發展理念融入項目打造和日常運營之中。

一方面，通過節能設計、可再生能源利用、智能化管理繫統等手段，企業可有效降低能耗和運維成本，延長建築使用壽命，減少碳排放。同時，獲得綠色建築認證有助于提升項目的品質形象，增強市場辨識度與投資價值，為資産融資、估值提升和未來資本化退出創造有利條件，實現從“開發”到“持有運營”的可持續價值增長。

另一方面，綠色低碳空間也為客戶及消費者提供了更健康、舒适、安全的工作或消費環境，良好的空氣質量、自然采光和人性化設計有助于提升顧客滿意度和停留時長，增強租戶、員工的幸福感與工作效率，從而增強客戶粘性。

商業地産企業中，中海商業對ESG的實踐由來已久，其建于2017年的全國能源管理平台現已覆蓋全部自持商業項目。2023年内，中海商業完成了首批自持商業項目改造項目，包括照明繫統、空調與采暖繫統的冷熱源及管網改造工程等，並計劃于2025年前完成4批次、共計43個自持商業項目的節能改造。2024年，中海商業還對能源管理平台進行了全面升級改造，旨在通過技術架構更新、功能優化及應用場景擴展，實現精細化能源管理、降本增效和運營管理能力提升。

截至2024年末，其依托品牌影響力和成熟商辦資産管理能力持續保持穩健經營，推動規模與效率的平衡發展。作為中國最大單一業權寫字樓發展與運營商，中海持有運營甲級寫字樓70個，運營總建築面積528萬平方米；在北京、上海、深圳、杭州等地投資運營35家綜合性購物中心、19家星級酒店、28家品牌長租公寓，構建起了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及産業園等為要素的綜合城市運營生态。

具體項目上，此前打造的深圳中國海外大廈是深圳首座近零能耗、全場景數智空間的超甲級寫字樓。據介紹，該項目通過多種舉措締造安靜的辦公環境；可智能控制燈光明暗程度；采用了溫度、濕度獨立控制繫統、高精度的空氣淨化措施和完善的空氣質量監控繫統。並從能源需求側和用能側分别進行節能和減碳，綜合節能率達61%，可再生能源利用率達12.3%。

中國建築國際集團總部所在地——北京中建财富國際中心，項目通過美國LEED金級認證及BOMA中國建築管理卓越五項認證，以VAV變風量空調、PM2.5淨化繫統等智能設施打造綠色建築標杆。作為亞奧商圈核心地標，項目吸引字節跳動、美團等世界500強及頭部企業入駐，形成金融、科技産業聚集，持續滿租運營，推動朝陽區北部亞奧商務闆塊成為集體育、文化、會展、科技于一體的高端産業功能區，對北京經濟增長及産業升級具有顯著帶動作用。

觀點指數了解，騰訊在中建國際數字化轉型升級中扮演着雲基礎設施戰略合作伙伴的核心角色。雙方簽訂IaaS和PaaS雲服務戰略合作協議，推動中建國際從阿里雲向騰訊雲遷移，涵蓋主機、數據庫、中間件、網絡、存儲等全棧資源重構，實現集團信息化部及下屬多單位雲資源的統一納管與安全管控，為C-SMART智慧工地平台等200余個項目的數字化應用提供穩定、彈性的底層支撐，助力其構建"統一雲平台+業務應用集群"的技術架構，支撐業務在線化、數據資産化及智能決策。

瑞安房地産将可持續發展視為重要基石，早在2016年便探索以“輕資産策略”更高效地推動業務發展。目前。旗下瑞安新天地已是上海最大型的私營商業物業管理者之一，在上海管理總值達人民币790億元的商業物業，管理的辦公樓及零售場所面積達280萬平方米。

旗下項目鴻壽坊從室内空氣質量、照明設計到人文關懷等十大健康維度着手，全方位營造以租戶為中心的安全健康環境。在2023年獲得LEED核心與外殼金級認證後，鴻壽坊東塔和西塔于2024年再獲WELL Core金級認證，成為可持續城市更新的象征。

資料介紹，鴻壽坊位于上海普陀區北部，建築面積約8.5萬平方米，是瑞安當前體塊最小的項目。該項目包括兩棟甲級寫字樓以及一個市集、内部廣場和公共步行街，構建起了集社交、休閑、消費場景于一體的多功能公共空間。

除此之外，商業地産企業尚需打破傳統商業的封閉局限，整合多元資源，吸引各類業态與品牌入駐，形成豐富多樣的商業業态組合，這就要求企業構建開放的商業生态繫統，促進與商戶或租戶間的協同合作及資源共享，激發創新活力，推動商業模式的升級與創新。

作為招商蛇口旗下商業地産投資運營和管理的核心平台，招商商管2023年提出“X+商業”核心理念，不斷致力于探索商業空間的多元可能。

截至2025年中期，招商商管在管項目72個（含籌備項目），管理面積397萬㎡，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目60個，第三方品牌輸出項目9個。2025年上半年，集中商業銷售額同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，會員總數累計達740.8萬。

據介紹，以“X+商業”模式為核心，招商商管将産業會展、藝術文化、生态科技、體育、文保等多種業态與商業深度融合，推動從傳統空間租賃向生态化運營轉型，形成差異化的産品矩陣。該模式已在“海上世界”、“招商花園城”、“招商花園里”等重要産品線上落地，以實現城市商業場景的創新升級。

其中，招商商管通過構建全方位“商業共生體”，打造共赢的精細化運營生态圈，激發商業新勢能。

具體來看包括：項目間共創共生，舉辦全國項目聯動的主題活動，實現跨項目的客流共享，提升品牌價值和影響力。與員工共創共生，孵化員工自媒體矩陣，讓員工成為品牌大使，增強各項目的内容原創力和傳播力。與政府共創共生，聯合地方政府舉辦城市級活動，推動城市文旅資源深度融合與場景化呈現，提升項目公共價值。與商戶共創共生，通過片區協作與跨業态聯動，構建從引流到轉化的完整路徑，實現與商戶的共生共赢。

新城控股近期啟動了商業精細化及專業化運營新戰略，基于對商業繫統性的思考，對外公布了叠代煥新後的“吾悅經營五步法”，即“建好空間、組對内容、找到品牌、做高銷售、分享收益”；全新推出“悅鍊計劃”；旨在聯合全國範圍内長期合作的優質品牌及代理商伙伴，共同構建一個開放、共生的商業生态繫統，從空間運營邁向生态協作。

其目的主要是應對線下商業的飽和供應以及線上零售的沖擊。過程中，數字化工具對于新城控股建立繫統化運維體繫，打造互信、高效、可持續的資源對接與價值共創平台至關重要。

整體而言，當前商業地産企業的數字化轉型更多從精準把握和理解消費者需求出發，以資源共享與優勢互補構建開放的商業生态繫統，從而推動打造更具吸引力和體驗感的商業場景，逐步建立新的盈利模式。而未來，科技賦能會助力實體商業從“流量運營”向“價值運營”升級。

本文節選自《數字化前沿：價值創造》
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