科技工具助力運營管理提升，頭部商業地産企業積極擁抱數字化

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“數字化發展：價值創造”篇章中，其指出，在頭部企業突出的運營及管理能力中，科技工具發揮着關鍵的作用；頭部企業研發費用的絕對金額更大，呈現出更積極的數字化轉型動力。

作為各類商業、服務業的經營場所，商業地産承擔着促進消費和産業集聚的重要角色，是經濟活動的重要載體。

傳統上，多數商業地産企業依賴大規模的土地開發與建設，通過高負債融資獲取資金，快速擴張項目規模，以高周轉的方式實現資金回籠和利潤增長。因而注重物理空間的開發與銷售，對運營和管理的投入相對較少，缺乏對市場需求變化的敏感性和适應性，容易在市場波動和政策調控下面臨資金鍊斷裂和資産貶值的風險。

2023年以來，商業地産行業開始摒棄“三高”模式，進入以“大運營、大資管、大服務”為標志的運營管理時代。更多企業強調通過輸出品牌、管理和服務，以輕資産的方式運營項目，降低資金壓力，保持規模增長，優化利潤結構。

當下，商業地産領域仍面臨增量投資萎縮、同質化競争加劇、空置率攀升等挑戰。疊加宏觀消費需求仍顯不足，服務業景氣水平有待恢復；消費模式向多元化、碎片化升級的趨勢，行業已然進入新舊發展動能轉換的階段。

數據顯示，2025上半年，商業地産企業的業績分水嶺愈發明顯。以華潤萬象生活、龍湖集團為代表的頭部企業，憑借突出的運營能力、精準的市場定位和規模化優勢實現了穩健增長。而部分過度依賴關聯方或運營乏力的企業，則面臨收入下滑和出租率下降的雙重壓力。

在頭部企業突出的運營及管理能力中，科技工具發揮着關鍵作用。例如，通過大數據分析，企業能夠精準把握市場趨勢和消費者需求，優化業态布局與招商策略。利用人工智能和物聯網技術，企業可實現對商業地産項目的全面監控和智能化管理，降低人工成本，提升項目坪效等。

因而，業内企業需專注數字化、智能化轉型升級，培育新的商業模式，為業績增長提供新的動力和增長點。

與此同時，踐行數字化轉型也契合當前國家層面的新發展戰略。近年來，宏觀政策聚焦以新質生産力推動經濟增長形成新動力和新模式，将科技創新視為核心驅動力，通過技術突破和應用推廣，提升傳統行業的智能化和綠色化水平，從而實現高質量發展，達成經濟效益與社會進步的有機統一。

“十五五”藍圖更是強調未來五年要在科技自立自強、産業升級、綠色發展等領域取得突破性進展。指出要加強關鍵核心技術攻關，實施人工智能、量子信息、集成電路等重大科技項目，建立“卡脖子”技術清單制度，完善産學研用協同創新機制等。

一些地方在加快消費中心城市建設，打造良好服務的消費環境等方面，也需要科技工具發揮多維作用。

例如，深圳市商務局今年6月下旬印發《深圳市關于促進服務消費高質量發展的若幹措施》，提到要大力發展數字服務消費，發展智慧商圈、智慧街區、智慧門店、智慧景區等消費新場景。推進電子競技、社交電商、直播電商、無人零售店、自提櫃、雲櫃等新業态布局，拓展數字人多場景應用。支持遊戲、動漫等網絡文化IP開發和内容轉化，打造多元融合消費新場景。推動大型生活服務業線上綜合服務平台發展。積極申報國家新型信息消費示範項目，推動應用智能感知設施、5G+XR、人工智能等技術手段，拓展信息消費應用場景。

《措施》還表示，要拓展品質型服務消費空間，推動商業綜合體融合轉型，鼓勵商業綜合體由傳統購物場所向集文化藝術、休閑健身、教育培訓、影音娛樂等多功能社交中心、娛樂中心轉型升級。大力推廣創新型沉浸式體驗式消費新模式，打造覆蓋電影、動漫、演藝、娛樂、音樂、健身的“超級IP首發地”等。

而近年以來，科技的進步亦為企業數字化發展帶來了諸多利好。一方面，人工智能、大數據和物聯網等技術的成熟度提高，降低了企業應用這些技術的初始投入成本，使得更多企業能夠承擔得起數字化轉型的費用。另一方面，技術的革新提高了運營效率，減少了人力和物力的消耗，從而降低了長期運營成本。再者，當前技術的標準化和模塊化發展，使得企業能夠更靈活地選擇和集成所需的技術解決方案，進一步優化成本結構。

盡管目前商業地産企業對數字化的看法也因業務規模、經營狀況和市場環境的不同而有所分化，但數字化轉型作為行業發展的趨勢，仍被多數企業視為提升競争力和适應市場變化的重要途徑。

從企業在科技領域的投入來看，多數涉足商業地産的企業研發費用延續下滑，投入金額占營業收入的比例也僅在1%左右，不過，頭部企業研發費用的絕對金額更大，呈現出更積極的數字化轉型動力。

以華潤萬象生活為例，2022-2024年該公司研發投入總額分别為1.31億元、1.5億元及1.77億元，保持穩步增長态勢。2025上半年，華潤萬象生活商業航道門店管理繫統在營項目覆蓋率100%，“良賈”小程序租戶端覆蓋率98%，“一點萬象”煥新升級在線服務體驗。購物中心完成“數字化交易平台”功能完善與項目試點，為數據資産沉澱夯實基礎。期内重視人工智能技術應用，完成私有化部署，搭建AI應用開發平台，推動效率提升和管理賦能。

總結來看，當前頭部企業普遍積極擁抱數字化轉型，将其視為提升運營效率、增強項目競争力和實現穩健發展的關鍵手段。這些企業通過數字化平台建設，整合管理繫統，優化客戶服務，強化數據資産應用，實現了較高的出租率和營業額增長，形成正向反饋。

不過，部分企業尤其是中小規模的商業地産企業，對數字化轉型持謹慎态度。一方面，數字化轉型需要較大的前期投入和持續的成本支出，對于一些面臨經營壓力的企業來說，這是一筆不小的負擔。另一方面，部分企業對數字化轉型的效果和回報存在疑慮，擔心投入産出不匹配。要注意的是，業内企業的業績分化現象也較明顯，不同城市、不同商圈、不同項目的數字化轉型進度和成效存在較大差異。

本文節選自《數字化前沿：價值創造》
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