辦公租金下行放緩顯企穩信号，服務商深度綁定業主實現雙赢

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“辦公空間服務：深挖區域價值”篇中，觀點指數指出，辦公空間服務品牌與業主方深度綁定逐步成為新趨勢。

2025年的辦公市場仍處于調整周期，降本增效成為企業運營的核心命題。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

2025年1-9月，超半數月份八城平均辦公租金單價環比出現下滑，辦公租賃需求端持續走弱。1-9月期間，八城累計平均辦公租金單價均出現不同程度下滑，其中包括北京、上海以及南京在内的重點三城辦公租金累計同比跌幅均超兩位數。

具體到單月表現上，2025年9月，重點8城辦公樓平均租金單價為2.53元/平方米/天，環比止跌，微漲0.5%，同比跌幅收窄到14.31%。觀點指數注意到，2025年4-9月期間，八城平均租金環比下行速率有所放緩，辦公租金走勢區域平緩，這或是市場逐步企穩的信号，重點城市在持續探底後，下行動能有所減弱。

具體來看，京滬兩城仍穩居租金第一梯隊，但走勢分化明顯，9月單月北京及廣州兩城辦公租金均實現環比正增長，辦公市場表現相對穩健。滬深兩城辦公租金環比均出現下跌，其中上海單月租金環比跌幅超兩位數。

從數據來看，觀點指數預計後續核心城市辦公租金下行的速率将進一步放緩，但市場的企穩回升仍需等待宏觀經濟回暖與企業信心修復等更明确的需求復蘇信号。産業多元化、新增供應可控的城市及其核心區的優質資産，有望率先企穩。

與此同時，若政策端加大對中小企業的租賃補貼或稅收減免，四季度跌幅有望進一步收窄，但全年整體仍呈量縮價跌的格局。

辦公空間服務商層面，2025年1-9月，IWG集團、BEEPLUS、MFG、WeWork中國、創富港、德事、高格辦公空間以及IWG集團等樣本企業，均有對外拓店或合作的動态。

數據來源：觀點指數

對比來看，WeWork中國通過産品叠代與區域深耕實現升級。今年6月，WeWork中國官宣品牌全面升級，提出“以空間為載體，成為企業全生命周期伙伴”的全新定位。

其中，觀點指數注意到，WeWork中國在2025年積極推進其“空間互聯”的合作戰略，通過與多個優質辦公空間和商業地産合作，如吉寶靜安中心KONNECT、荟聚辦公(Hej!Workshop)等項目，明顯擴大其服務網絡的覆蓋範圍與價值。顯然，WeWork正逐步通過技術賦能，輸出解決方案等舉措，向輕資産的科技賦能平台轉型，進一步幫助物業持有方盤活閑置空間。

另外，年内新開業的WeWork中國·武漢企業天地1号41樓項目是WeWork中國與瑞安辦公三度攜手合作打造的項目，也是其宣布品牌升級後落地的首個項目。

此次雙方合作的41樓社區以勵帷LITE為核心定位，延續高端商務基因，升級模塊化空間設計，可根據團隊規模靈活調整布局，從20人到100人團隊均能精準匹配。

觀點指數注意到，辦公空間服務品牌如德事、MFG、高格辦公空間、BEEPLUS等多家企業與業主方深度綁定，成為新趨勢。

舉例來說，年内新開業的天津嘉里中心·企業廣場18層項目，是德事與嘉里建設繼上海、深圳、杭州、香港等地成功合作後的第6個合作項目。8月新開業的深圳科技園金融基地&BEEPLUS項目是由深業集團與BEEPLUS合作打造的項目，另外，雙方合作的項目還包括深業創智大廈等。

MFG與長沙IFS在既有合作的基礎上，雙方共同簽署擴租協議，從成都、重慶到長沙的項目，MFG與九龍倉持續深化在IFS國金繫列上的合作。

除此之外，年内高格辦公空間與匯能大悅中心再度攜手，高區32-33F新增合作面積超5000平方米。至此，雙方累計合作面積已超10000平方米。

包括該項目在内，觀點指數注意到，高格辦公空間合作項目高度集中在上海、杭州、南京、常州等核心三角地帶。這種聚焦深耕的策略，有助于其在特定區域形成網絡效應和品牌壁壘。

據觀點指數了解，自2011年深耕長三角區域以來，目前高格辦公空間的業務已覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、合肥、徐州以及金華在内的9大城市，管理面積超40萬平方米。

觀點指數認為，辦公空間服務商與業主方逐步從單次合作轉向多項目聯動的合作模式，本質是業主方對服務商專業運營管理能力的高度認可。長期綁定的核心，在于服務商可切實幫助業主方提升辦公資産的出租率、坪效與長期價值，形成業主省心、服務商穩資源的雙赢閉環。

聚焦城市維度，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月，樣本企業新拓/合作項目高度集中在經濟活力強勁的一線和強二線城市，其中上海是期内樣本企業新拓/簽約最為頻繁的城市。

樣本企業在高能級城市集聚拓店的導向仍将延續。一方面，随着高能級城市持續加碼扶持中小企業，将進一步釋放辦公需求。同時，在這些城市，商業地産開發商仍在增加辦公物業供給，給服務商提供了充足的布局空間。

總體來看，政策為不同類型中小企業注入經營活力，而服務商則通過區域選址、空間打造、客群定位等的差異化開店策略，将政策紅利轉化為市場布局的特色化競争力，進一步推動辦公空間行業從同質化擴張向精準化服務轉型。

本文節選自《辦公空間服務：深挖區域價值》
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