新設經營主體催生靈活辦公需求，服務商盈利指標進一步優化

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“辦公空間服務：深挖區域價值”篇中，觀點指數認為，中小企業是靈活辦公市場需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與市場的需求結構、行業發展走勢、辦公空間服務商業務表現等緊密相關。

據中小企業協會發布的最新數據顯示，2024年至2025年9月期間，中國中小企業發展總指數（SMEDI）最高點為2025年2月的89.8，最低點為2024年9月的88.7，期間總指數在波動中逐步趨穩，政策托底效應顯著，復蘇基礎仍需鞏固。

分行業表現上，年内批發零售業、社會服務業以及信息傳輸軟件業等領域依托需求紅利與政策支持，指數表現穩中有升。其中，信息傳輸軟件業指數表現出明顯的韌性回升，從上年年末的88.1穩步回升至89.0，中小企業數字化轉型需求持續釋放。

同時，工業指數表現相對穩健，始終在89.0以上的窄幅波動。建築業以及交通運輸業等領域指數保持平穩。而房地産業、住宿餐飲業等表現為持續承壓，亟待復蘇。

顯然，各行業受産業周期、政策導向與市場需求的影響差異顯著，傳統行業持續承壓與新興領域韌性凸顯，形成鮮明對比。

單月表現上，2025年9月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，較上月下降0.1點，高于上年同期。8個分項指數表現為2升6降，其中勞動力指數和效益指數較上月分别上升0.1、0.2點。

整體來看，總指數始終在88.7至90.0的狹窄區間内波動，並未出現失速下滑，中小企業群體發展仍展現出較強的韌性與适應性，然而復蘇基礎仍需鞏固。

雖然中小企業正受益于消費與生産的周期性回暖，但整體效益未獲實質性改善，結構性問題依然突出，不同行業間的復蘇進程顯著分化。中小企業的穩定發展仍需政策端精準發力，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復蘇勢頭。

與此同時，據國家市場監督管理總局披露的數據顯示，2025年上半年，全國新設經營主體1327.8萬戶，其中新設企業462萬戶，新設個體工商戶862.9萬戶，新設農民專業合作社2.9萬戶，多種經營主體均呈現穩定增長的勢頭。

同期民營和外資企業發展勢頭良好，新設民營企業同比增長4.6%至434.6萬戶，新設外資企業同比增長4.1%至3.3萬戶。同時産業結構進一步優化，截至6月底，全國在冊“四新”經濟企業同比增長6.6%至2536.1萬戶，占企業總量的40.2%，國内企業發展含新量持續提升，将進一步推動經濟高質量發展。

從數據來看，2025年以來，國内企業發展态勢良好，市場預期持續改善。同時政策層面聚焦經營主體發展需求，持續優化涉企政務服務，将進一步激發各類經營主體的發展活力。

新設企業的增長是驅動靈活辦公需求擴容的核心引擎。中小企業作為靈活辦公市場的主要需求來源之一，其發展态勢與市場規模擴張顯著正相關。辦公空間服務商的服務對象涵蓋從初創企業、自由職業者到跨國公司的全譜繫用戶，通過共享設施、靈活租賃條款、協作氛圍等，促進創新、生産力提升與行業資源對接。

基于此，經營主體的增長将直接帶來辦公空間需求的擴容，而靈活辦公模式通過提供私人辦公室、合作空間、虛拟辦公室等多元化産品，與中小企業業務發展、彈性擴張的需求形成高度适配。

另外，已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。

全球網絡型的企業以IWG集團為代表，2025年上半年收入表現穩健，繫統整體收入同比增長2%至21.62億美元，創歷史新高。集團營收為18.50億美元，較去年同期略降1%。

業務結構上，輕資産模式已成核心增長引擎，上半年IWG集團新開設的338個中心中，有327個是輕資産開業，包括管理合伙中心、可變租金中心、特許經營中心和合資中心，帶動管理及特許經營業務收入同比增長26%至3.61億美元。另外，自有業務收入同比微降1%至15.93億美元，同比微降1%，數字與專業服務業務收入同比下降7%。

輕資産模式下，IWG集團辦公網絡持續擴張，上半年全球範圍簽約了496個中心，除兩個中心外，其余所有中心均采用合作模式，輕資産化率接近100%，進一步夯實全球辦公網絡優勢。

同期IWG集團現金流顯著增強且股東回報力度大幅提升，其調整後EBITDA同比增長6%至2.62億美元，毛利率提升至24%，現金流預計全年同比提升40%，淨利潤回升至800萬美元（每股收益1.1美分），股東回報5900萬美元（約4.2億元人民币），是過去五年總和的3.5倍。

而區域深耕型的創富港則聚焦國内細分市場，以成本管控、增值服務以及小而美的辦公中心破局。

今年上半年創富港營業收入為3.84億元，均由空間及商務服務收入組成，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店致經營面積減少。

同期創富港歸母淨利潤同比增長40.75%至3978萬元，扣非淨利潤同比增長35.17%至3609萬元，毛利率為40.11%，同比提升1.89個百分點，得益于成本控制和關店減虧。同期創富港繼續加大研發投入，重點升級BCMS商務中心管理繫統、BITS智能電話繫統，提升多門店遠程管理效率。

兩者均實現了盈利的改善，但邏輯差異顯著。其中IWG集團依托全球網絡擴張攤薄固定成本，輕資産業務拉動整體盈利，更側重規模增長、現金流改善、股東回報提升的路徑。創富港聚焦國内高需求區域，通過關店減虧以及技術降本等舉措優化成本結構，疊加增值服務的高毛利屬性，實現收入微降但利潤提升，核心是從單店效益到整體盈利的邏輯。

随着技術創新深化與中小企業扶持政策落地，靈活辦公市場将在優化資源配置、助力企業降本中進一步凸顯價值。長期來看，全球企業數量增長與靈活辦公滲透率提升的雙輪驅動下，辦公空間服務商仍有廣闊的增長空間。而精細化運營能力将成為企業兌現市場紅利、構建長期競争力的核心支撐。

本文節選自《辦公空間服務：深挖區域價值》
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