寫字樓企業以差異化經營破局，ABS/CMBS打開資産發展空間

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商辦運營：結構性調整”篇中，觀點指數認為，寫字樓金融市場在政策催化下加速轉型，持有型ABS與CMBS成為當前退出主力，而公募REITs的潛在擴容為長期發展提供戰略支撐。

回顧年内寫字樓企業/項目的經營表現上，觀點指數注意到，在寫字樓市場深度調整階段，不少企業/項目通過差異化定位、産業生态平台搭建、産品細化、服務創新等舉措實現逆勢增長。

如上海中海中心項目匯聚多家專業法律機構，構建覆蓋企業國際化全周期的一站式法律服務平台。同時項目落地“樓宇法律服務中心”，将進一步吸引更多上下遊關聯企業集聚，形成産業集群效應。

與此同時，觀點指數注意到，2025年以來，寫字樓企業拆解不同客群的差異化需求，而非籠統的空間劃分，其中包括嵌入靈活辦公空間産品，如共享工位、共享會議室等，細化裝修等服務。

舉例來說，陸家嘴集團旗下的陸家嘴辦公LOFFICE持續深耕辦公市場，以多元化産品體繫賦能上海浦東發展，構建從標準辦公、精裝辦公，以及靈活辦公等相結合的發展矩陣，滿足從初創到總部級等不同規模企業的辦公需求。

其旗下靈活辦公産品體繫LSPACE陸創營，覆蓋陸家嘴、前灘、張江等核心區域，能夠滿足初創企業、中小微企業以及項目制團隊對辦公空間的靈活租賃需求，同時也适應企業在不同發展階段對辦公空間調整的需求。

除陸家嘴集團外，瑞安辦公、恒隆地産、中海商務、鴻商務等企業的實踐，均細化了辦公産品，增加項目的競争力。

結合企業經營活動來看，觀點指數認為辦公市場調整期的增長邏輯逐漸從單一的硬件比拼升級為硬件價值賦能協同發力。項目的硬件配套成為基礎性支撐，而精細化定位與生态運營成為項目放大價值、突破周期的重要變量。

除傳統的大宗交易方式外，資産證券化已成為寫字樓資産退出的重要金融渠道，形成投資、增值、再投資的良性循環‌，産品創新明顯加速。

9月26日，中鐵諾德持有型不動産資産支持專項計劃（簡稱“中鐵諾德ABS”）于上交所成功發行，發行規模達25.6億元。

該專項計劃以中鐵諾德三期項目為底層資産，通過資産證券化實現存量資産盤活。其交易結構創新性強，采用長達30年的超長期限布局，構建了穿越經濟周期的穩健投資生态。‌‌

項目是保險資管公司首次擔任管理人的商辦物業持有型不動産ABS，也是中國中鐵繫統内首單同類項目，為行業提供了可復制的資産盤活路徑。‌

據觀點指數了解，市場首單寫字樓持有型不動産ABS産品中信證券-越秀商業持有型不動産資産支持專項計劃‌‌于2024年12月24日在深交所正式挂牌，底層資産為廣州環貿中心（ICC）寫字樓及停車場，發行規模14.13億元。

同時，上年年末成功發行的寫字樓持有型不動産ABS産品還包括平安證券-中國鐵建8.58億元ABS，發行時間為2024年12月31日，同樣以廣州寫字樓為底層資産，具體為廣州南方鐵道大廈（5-30層為寫字樓，1-4層為商場）。該項目采用債轉股增資模式，為央企首單同類産品。

持有型不動産ABS通過資産信用替代主體信用，以寫字樓運營收益為核心償債來源，實現權益型融資。

除此之外，同花順數據顯示，2025年1-9月期間，ABS市場新增發行項目1780只，發行總規模約16339億元。

其中信貸ABS新增發行172只項目，發行總額約1866億元。ABN産品新增發行460只，發行總額約4142億元。企業ABS新增發行1148只，發行總額約10331億元。

商業房地産抵押貸款是企業ABS市場的主力基礎資産之一。2025年1-9月期間，該類項目共發行73只，累計募集資金約860億元，而寫字樓資産作為其中的關鍵組成部分，為整體發行規模提供了重要支撐。

從原始權益人來看，市場參與主體呈現高度多元化，其中地方國企與央企是絕對主力，例如，中交、中鐵、華潤等央企，以及上海地産、珠海華發、金融街、蘇州新建元等地方龍頭國企密集亮相，地方國企、央企等盤活存量的需求顯著。

舉例來說，金融街金嘉大廈資産支持專項計劃于2025年5月成功發行，發行金額為50.21億元，底層資産為北京金嘉大廈辦公物業，票面利率‌2.39%，屬于CMBS産品‌。

2025年1月，粵開-光大-廣開投控商業物業1期資産支持專項計劃在上交所成功發行，總規模8.05億元。底層資産包括廣州開發區、黃埔區核心地段的寫字樓、商業及停車場，具體為科學城商業廣場A1、A2、A4棟及總部經濟區一期A9、A10棟等。

廣發-橫琴國際商務中心資産支持專項計劃于‌2025年9月17日‌在上交所成功簿記發行‌。該專項計劃以‌橫琴國際商務中心一期約65萬平方米優質辦公及商業物業‌為底層資産，涵蓋寫字樓、商業及酒店等多元業态，是橫琴粵澳深度合作區首單不動産資産支持證券（CMBS）‌。

申萬宏源-華潤置地重慶萬象城資産支持專項計劃于‌2025年8月5日‌成功發行‌，並于2025年9月25日起在深交所提供轉讓服務‌。該專項計劃以‌重慶萬象城商業綜合體‌為底層資産，涵蓋寫字樓、商業及酒店等業态，總商業體量達50萬平方米。項目是華潤置地重慶萬象城CMBS的續發産品，通過資産證券化盤活存量商業資産，進一步鞏固其在重慶核心商圈的商業影響力‌。

對于希望保留資産長期所有權和經營權的業主，CMBS是更優的選擇。項目以商業物業的抵押租金貸款為底層資産，不涉及股權變更。

同時，據觀點指數了解，2025年發行的寫字樓CMBS産品利率屢創新低。舉例來說，7月發行的南昌地鐵大廈CMBS以其2.0%的優先級利率，創下當時上交所同類産品最低紀錄，表明市場對具備穩定現金流的核心區位寫字樓資産的發展信心。

值得一提的是，盡管寫字樓資産尚未納入公募REITs發行範疇，但政策信号明确。2025年9月發改委“782号文”明确支持公募REITs通過擴募購入‌關聯性資産‌，即有望通過擴募機制打開寫字樓資産的發展空間。

現階段，寫字樓金融市場在政策催化下加速轉型，持有型ABS與CMBS成為當前退出主力，而公募REITs的潛在擴容為長期發展提供戰略支撐。開發商需把握政策紅利，通過債務融資優化以及權益工具創新等，實現資産盤活與價值提升。

本文節選自《商辦運營：結構性調整》
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