科技、金融及專業服務需求占比超60%，寫字樓樣本出租率累計跌2.83%

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商辦運營：結構性調整”篇中，觀點指數發現，當前市場需求表現出科技引領、金融支撐、專業服務與醫藥健康補充的格局。

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，TMT、金融以及專業服務業仍是辦公市場的主力需求行業，三者均位居北京、上海及廣州重點三城的甲級寫字樓租賃需求行業占比的前三。

同期TMT行業穩居深圳寫字樓租賃需求榜首，占比達24.9%，住宿餐飲、金融以及專業服務業、能源及資源緊随其後，占比均超10%。

與此同時，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，科技、金融、專業服務三大行業構成需求主力，三者統計租賃單數（單個企業入駐計為1單）合計占比達63.95%。

科技行業以27.9%的數量占比穩居需求榜首，成為2025年寫字樓租賃市場的第一驅動力。其中，AI相關企業租賃總數占科技類需求的26.8%，以上海科學之門A塔集中入駐的鹽巴科技、千瓦科技等AI企業為代表，現階段人工智能産業的爆發式增長對辦公空間的需求有所增長，同時芯片與算力領域需求強勁，樂鑫科技（芯片）、克拉瑪依算力創新中心（算力基建）等企業均選擇核心城市科創園區，如上海張江科學城累計吸引12家科技企業入駐，形成産業集聚效應。

觀點指數注意到，科技企業區位選擇偏好明确，超半數選擇核心城市的科創園區或甲級寫字樓。

金融行業以23.8%的數量占比位居第二，成為寫字樓市場的穩定器，尤其在核心商務區表現活躍。

其中入駐企業所處的業态分布多元，證券、基金類企業占比37%，愛建證券、華夏基金等紛紛入駐上海前灘四方城、北京北辰中心等核心地標。同時，資産管理類需求崛起，衆六資産管理、鼎一投資等機構偏好上海金橋萬創中心、北岸長風等兼具金融氛圍與成本優勢的載體。

金融企業區域集中度較高，62%的金融租賃案例集中在上海陸家嘴、北京金融街、廣州天河等傳統金融核心區，如上海陸家嘴集團運營項目累計吸引10家金融企業入駐，北京金融街卓著中心引入法巴天星保險等國際機構，印證了核心商務區高留存率的特征。

同時政策驅動型需求顯現，如珠海橫琴、廣州南沙等自貿片區憑借稅收優惠吸引金融企業入駐，其中包括光大嘉寶入駐珠海橫琴澳金财富大廈等。

專業服務行業以12.2%的占比成為第三大需求來源，以法律、咨詢類企業為核心，如中倫律師事務所、滬師律師事務所等多家律所入駐西安環貿中心、上海中海中心等甲級寫字樓，這類載體的高端形象與專業氛圍符合律所接待客戶的需求。

除三大主力需求行業外，醫藥健康、消費零售、制造與能源等行業，同樣展現出相對活躍的租賃需求。

總體來看，基于2025年1-9月的寫字樓租賃需求數據，當前市場需求表現出科技引領、金融支撐、專業服務與醫藥健康、消費等補充的格局。同時，寫字樓租賃行業需求與産業升級深度綁定，AI、資産管理、生物醫藥等新興領域成為增長引擎。

觀點指數判斷，随着“十四五”收官與“十五五”規劃推進，新質生産力持續賦能，寫字樓租賃市場正呈現新的發展格局。科技、金融和醫藥健康等行業作為需求主導力量的地位進一步鞏固，同時區域産業特色化帶來的需求差異也更加顯著。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數篩選69個重點寫字樓樣本，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等重點城市，監測其出租率走勢情況。

據觀點指數監測，樣本項目平均出租率在一年周期内呈現階梯式下降。2024年6月至12月，出租率從85.37%微降至84.14%，半年跌幅為1.23個百分點。2024年12月至2025年6月，跌幅擴大至1.6個百分點，樣本項目平均出租率降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

出租率持續下滑本質是供應放量與需求疲軟的雙重壓力共振，雖然觀點指數統計的樣本出租率絕對值高于整體市場，但下行趨勢與重點城市辦公市場表現一致。

從數據來看，69個寫字樓樣本項目的出租率變化是全國寫字樓市場供需失衡、需求疲軟的微觀縮影，行業已進入去庫存、調結構的深度調整階段，短期壓力與長期轉型機遇将並存。

與此同時，今年下半年仍有大量延遲入市的項目将集中交付，需求端僅新質生産力企業、金融、專業服務、消費企業等展現局部需求動能，尚未形成規模化復蘇支撐。因此，寫字樓項目出租率下行趨勢短期内難以逆轉，預計2025年末至2026年仍将處于調整階段。若未來供應增速放緩與需求實質性復蘇形成共振，出租率或有望逐步企穩，但這一過程可能需要2-3年周期。

具體來看，在69個寫字樓樣本中，2025年6月出租率超90%（含）的項目共24個，占比約35%，京滬兩城項目數量合計占比超50%，其中核心商圈與産業核心區，如北京CBD、上海靜安寺、深圳南山科技園等是主要分布地。

運營商層面則以嘉里、太古、國貿、世茂、恒基等頭部開發商項目占據主導，品牌背書下的建築品質與專業運營能力正是項目維持高出租率的關鍵支撐。

值得關注的是，部分項目不僅維持高位，還實現逆勢回升，比如深圳寶安中糧大廈從2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作項目從80%升至91%，背後是租戶結構優化與服務升級的推動。

此外，香港越秀大廈、上海靜安融悅中心A棟、北京通泰大廈等5個項目出租率維持滿租，成為市場的穩定器。

整體來看，這些高出租率項目多集中于核心城市核心商圈，且具備品牌加持、運營能力強等優勢，成為當前辦公租賃市場的抗跌主力，也進一步凸顯辦公市場優質資産稀缺、強者恒強的分化格局。

分城市來看，13個城市平均出租率對比上年同期均下跌，跌幅從0.99%到11.2%不等。出租率數據顯示，重點城市寫字樓市場普遍面臨壓力，但不同能級和區位的城市表現出顯著的抗風險差異。市場已從過去的同漲同跌進入深刻的梯度分化階段。

其中，北上廣深與香港的調整幅度明顯更小，2025年6月出租率均超82%，同比跌幅均低于3%。而杭州、南京、無錫、重慶等重點城市跌幅普遍更大。同時，武漢、天津等地的樣本項目平均出租率水平處于低位。

觀點指數認為，一線乃至超一線城市中，香港以金融、科技等高端産業為主，企業租賃需求更穩定；北京凱晨世茂中心、北京金融街中心等核心項目依托金融、央企租戶支撐保持穩定，上海恒隆廣場、上海金茂大廈寫字樓等高端項目雖下滑但幅度可控。

武漢、天津等城市産業結構偏傳統，企業擴張意願弱，疊加遠程辦公普及，傳統辦公需求持續收縮等因素，導致出租率長期低位。南京、杭州雖為新一線城市，但部分新興産業收縮明顯，需求端支撐不足。

總結來看，核心商圈資源、産業支撐力、市場供需結構等是決定城市寫字樓出租率表現的重要變量，且直接造就了不同區域項目的抗風險能力存在差異。

其中，核心商圈的高端寫字樓與産業集聚區域的項目，依托成熟配套、穩定優質租賃需求及供需相對平衡的格局，展現出極強的出租率韌性，在市場調整期仍能維持高位。而非核心區域、缺乏明确産業支撐的項目，則因配套不完善、目標租戶流失及供過于求的壓力疊加，空置率高企，出租率下行壓力顯著。辦公資産間的市場表現差距進一步拉大。

本文節選自《商辦運營：結構性調整》
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