商業政策助推市場活力釋放，消費基礎設施公募REITs持續擴容

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商業地産零售業态發展：精耕細作”篇中，觀點指數認為，資本市場上，消費基礎設施公募REITs的持續擴容為行業提供了重要的融資與退出通道，資産的未來表現将愈發依賴卓越的運營能力。

2025年，消費市場呈現溫和復蘇态勢，社會消費品零售總額增速相對平穩，累計增幅在4%-5%之間。

其中，随着服務消費場景融合拓展，市場保持較快增長。2025年1—9月份，服務零售額同比增長5.2%，增速高于同期商品零售額0.6個百分點。

重點節假日如春節、五一、中秋國慶成為關鍵增長節點，體驗式、服務性消費需求強勁。

以最新的雙節假期為例，據商務部商務大數據監測，國慶中秋假期全國重點零售和餐飲企業銷售額按可比口徑同比增長2.7%。10月1日至7日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分别增長8.8%和6.0%。

具體城市表現上，一線城市中，北京市商務局數據顯示，國慶中秋八天假期重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等業态企業實現銷售額95.1億元，全市60個重點商圈客流量5966.8萬人次，同比增長13.9%。

二線城市方面，杭州市商務局監測數據顯示，9月30日至10月7日期間，杭州消費總規模達296.71億元，全市50家大型商超實現營業額10.98億元，同樣有不錯的表現。

這背後離不開消費政策的持續發力，今年以來，商務部等多部門密集出台政策，推動消費活力釋放。

9月，商務部等九部門支持存量零售商業改造納入一刻鐘便民生活圈建設、優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)。

此外，印發的《關于擴大服務消費的若幹政策措施》也提到，開展消費新業态新模式新場景試點城市建設，将通過競争性評審方式在全國選擇50個左右人口基數大、帶動作用強、發展潛力好的消費新業态新模式新場景試點城市，增加優質消費供給，創新和豐富多元化消費場景，推動新的消費業态不斷涌現、消費活力進一步提升。

地方層面，重點商業城市也在持續發力營造良好的消費環境。期内，成都推出首發經濟計劃、上海優化離境退稅、重慶推動綠色商場建設等地方政策，不斷通過業态創新和需求刺激等手段，進一步拉動消費增長。

2025年，消費REITs賽道繼續火熱。

年内，易方達華威農貿市場 REIT、中金中國綠發商業REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT、華夏凱德商業REIT、華夏中海商業REIT五只消費基礎設施REITs成功上市，市場供給持續豐富，截止目前已有12只上市的消費基礎設施REITs。

資産多元化成為重要趨勢， 底層資産類型從傳統的核心商圈購物中心擴展到奧特萊斯，REIT發行方從内資擴展到外資，資産譜繫日趨完善。

二級市場表現上，消費類REITs在2025年内的平均漲幅遠超其他類型，新上市産品漲幅明顯，顯示出市場對消費復蘇和該類資産長期現金流的強烈信心。

在已經上市的12只消費REITs當中，易方達華威市場REIT于年内錄得最高漲幅，達到71.36%，其次，嘉實物美消費REIT年内漲幅達到41.06%，而華夏大悅城商業REIT年内漲幅為35.18%。此外，中金印力消費REIT、華夏首創奧萊REIT年内漲幅均超過30%。

收入方面，2025上半年收入較高的有華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT，收入分别為36683萬元、17047萬元、16694萬元。

其中，華夏華潤商業主要得益于其商業物業規模較大、地理位置優越，擁有較多優質租戶和較高的出租率，能夠産生穩定且高額的租金收入。

淨利潤方面，華夏首創奧萊REIT、易方達華威市場REIT表現較為突出，分别為3814.68萬元和2019.5萬元。

年化現金流分派率方面，上述8支消費基礎設施REITs的平均分派率為4.42%，易方達華威市場REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT表現較為突出，均達到4.0%或以上。

觀點指數認為，在政策支持和市場整體向好的背景下，未來同類型資産之間的表現差距将主要取決于運營能力。

為實現未來更好的發展，多數消費 REITs 發力品牌組合優化、底層資産改造等方向，以提升客流與銷售額，此外具備強運營能力的管理人旗下的REITs，有望獲得更高的估值溢價。

2025上半年，成都大悅城就引入29家不同層級的知名首店，覆蓋零售、餐飲、體驗等多元業态，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮揚菜）、瓷野（贛菜）、栀木小館（貴州菜）、阿嬷手作、裕蓮茶樓、達美樂等品牌。

青島萬象城的累計新開店鋪也達到了60家，其中14家為山東首店，包括零售品牌HOURGLASS、Songmont、GROTTO、大人糖等；4家為青島首店，如巴奴毛肚火鍋、梨花甄選青島等。

百聯又一城購物中心2025 年則圍繞親子／親寵、藝術／文化、運動／電競三大主題，以品牌業态升級與多元化活動，不斷引領區域商業向品質化、場景化進階。

此外，擴募也為REITs的成長帶來了新可能，華夏華潤商業REIT啟動擴募，成為市場的里程碑。最新的10月，該 REIT的擴募申請已獲證監會及深交所受理。

據了解，本次華夏華潤商業REIT二次擴募拟購入三個萬象匯項目，包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目、淄博萬象匯項目。

觀點指數認為，對基金發展本身而言，上述擴募能擴充基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，形成“核心城市+區域中心”的覆蓋網絡，可以有效分散基金資産組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。從公募REITs市場角度來看，也能形成“存量優化+增量拓展”的良性循環。

本文節選自《商業地産零售業态發展：精耕細作》
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