部分商業地産企業面臨業績下滑挑戰，中高端項目鞏固護城河

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商業地産零售業态發展：精耕細作”篇中，觀點指數發現，2025上半年，商業地産企業的業績表現分化顯著。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

備注：九龍倉為内地投資物業收入，其余均為零售物業收入

内資企業方面，商管賽道上華潤萬象生活成為增長最明顯的企業，2025上半年購物中心業務實現收入22.64億元，同比增長19.8%。增長背後，與華潤萬象生活的規模優勢以及不斷推動新項目入市有關。

數據顯示，其目前在運營的項目達到125個，且上半年有鄭東萬象城、順德萬象匯等新項目開業，較好地為業績增長提供了新動力。

與此同時，非頭部商管企業整體承壓。已上市的寶龍商業、中駿商管收入近乎零增長或下滑。數據顯示，寶龍商業2025上半年零售商業收入為10.49億元，同比下降2.6%。

至于持有型企業，大部分實現了收入的同比增長。2025上半年龍湖集團實現商業租金收入55億元，同比增長4.9%。同樣錄得增長的還有新城控股，期内實現商業運營總收入69.44億元，同比增長11.8%。

上述企業的共同點在于商業規模較大，且在運營項目保持較高出租率。以新城控股為例，截至2025年6月底，其已實現全國141個城市、205座綜合體項目的布局，開業規模達1608.14萬平方米，出租率穩定保持在97.81%。

港資企業則喜憂參半，恒隆地産内地零售商業2025上半年整體收入為24.12億元，與去年同期持平，出租率整體維持在94%。

旗艦商場方面，上海恒隆廣場維持98%的高出租率，收入保持穩定，但客戶對高端消費漸趨謹慎，導致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場的收入和租戶銷售額則分别上升1%及10%。

相比之下，太古地産中國内地零售物業租金收入同比上升2%至22.72億港元，應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%。

這主要得益于旗下商場大部分在市場考驗下表現平穩，其中北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分别上升7%、5%。但也有項目出現下滑，廣州太古匯零售銷售額、租金收入總額分别下跌2%、1%，後續仍需通過品牌優化和運營提升拉動業績增長。

從上述業績表現可以看出，當前市場環境下，企業的結構性分化正在加劇。部分企業能憑借豐富的品牌資源、精細化運營能力和全國化布局，在市場疲軟下實現業績增長。

但也有不少企業依然面臨挑戰，業績停滞或下滑。除市場環境影響外，也反映出企業在品牌号召力、運營效率和抗風險能力上的短闆。

業務發展上，尋找存量發展機遇成為企業的發展重點。如華潤萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團、愛琴海商業等企業紛紛通過輕資産模式擴大版圖。

華潤萬象生活表示，将在重點城市尋找優質存量改造項目，通過精準調改實現低效資産快速轉化。期内，上海C.P靜安調改成效顯著，煥新後零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費的新載體。

此外，聚焦現有資産的優化與價值挖掘也是重要方向。恒隆公布的“恒隆V.3”策略，就側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資。進一步來看，即通過小投資，輕重結合的資産模式，與集團現有的優勢項目進行資産整合，從而提升現有項目的市場競争力和創收能力。

期内，恒隆通過合作方式與杭州百大集團簽署協議，租賃後者持有的杭州百貨大樓物業，進一步提升即将開業的杭州恒隆廣場的區域市場競争力。

據了解，上述合作項目所需的施工與翻新規模較小，預計能在更短的時間内為資本回報及資産回報帶來顯著效益，同時經營風險也更為可控。

随着商業競争進入白熱化階段，項目的競争維度從單純的區位和品牌，全面升級為内容創造、獨特體驗和精細運營的多維比拼，不同類型和能級的商業項目，需采取符合自身定位與目標客群的提升之法。

高端項目方面，上海恒隆廣場、北京SKP、太古匯/太古里、萬象城繫列項目，策略核心在于鞏固“首店經濟”與“旗艦店經濟”的絕對領導地位。

以太古為例，其旗下太古繫列項目以零售業态為主，時裝及配飾、珠寶及鐘表為代表的租戶面積占比近五成，其中不乏知名奢侈品牌的旗艦店等，該品類門店的提升影響着業績表現，是調改的重點。

期内，成都太古里就推動了重點品牌蒂芙尼旗艦店、NB Grey R 形象店等的升級。同類型項目北京SKP、深圳萬象城也采取相似做法，前者完成TIFFANY & CO.和PRADA 精品店的煥新，後者實現Tiffany & Co. 的門店煥新。

2025年7月完成煥新啟幕的Tiffany & Co. 深圳萬象城精品店，擁有該品牌全球首個以法夫賴爾玻璃為靈感打造的大規模外立面，面積達450平方米，並設有多個特色區域。

高端項目的護城河在于其無法被輕易復制的品牌組合，頻繁進行品牌煥新的目的是通過稀缺、獨家的品牌資源構建壁壘，為高淨值會員提供獨家産品和體驗，從而最大化單客價值。

中端項目方面，主要通過主力店升級、空間改造和業态重組，提升區域市場的競争力。以領展内地零售項目為例，其主力業态為餐飲和零售業态，相比高端項目，餐飲業态租金所占比重更大。業績提升需求之下，這部分業态也成為了升級調整的重點。

廣州天河領展廣場作為領展旗下最新的改造項目，期内圍繞餐飲和休閑業态，打造了“平川好味”美食空間和“平川夜巷”戶外街區，精準切入“夜經濟”和“輕社交”場景，並建設人寵共享空間。

相關數據顯示，該項目2024-2025 年間新增的超15個重點品牌年度銷售創新高，超30個品牌年度銷售增長30%。

龍湖旗下重慶北城天街也對原遠東百貨區域進行整體改造，升級成北城天街B館，引入超100家頭部品牌，打造戶外運動首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲空間。五一期間，煥新歸來的北城天街B館5天營業額達6600萬元，日均吸引超20萬人打卡。

相同商業策略下，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區也于年初改造完成，作為龍湖商業打造的戶外主題街區，引入包括休閑輕餐、咖啡飲品、Bistro餐酒吧等潮流業态品牌。

區别于高端項目，中端項目的成功關鍵在于深耕大衆消費需求。相比于追求高量級品牌，實際上更需要引入符合周邊居民消費習慣的業态和品牌，如優質超市、親子娛樂、特色餐飲等，通過“一店一策”優化體驗，增強客戶黏性。

本文節選自《商業地産零售業态發展：精耕細作》
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