消費REITs年内領漲，租賃住房REITs承壓前行

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商業地産金融：資産管理迎來的‘險資時刻’”篇中，觀點指數認為消費REITs年内表現亮眼，目前已上市12只消費基礎設施REITs，總市值418.65億元，占比18.9%。前五名漲幅均超37%，受益于消費復蘇、優質資産稀缺及專業運營。租賃住房REITs總市值184億元（占8.3%），受利率上行、租金回調、供給增加影響，三季度平均跌幅9.07%，壓力之下，部分項目探索多元收入（如配套商業、社區服務）對沖盈利壓力。

刺激政策疊加節日消費復蘇，推動消費REITS表現提升。國内經濟回暖，居民消費信心增強，消費支出增加。2025年H1全國零售市場在政策與内生修復的雙輪驅動下，整體穩步復蘇。2025上半年全國社零同比增長5.0%，較2024年同期上漲了1.3%。

消費熱潮直接帶動消費基礎設施REITs底層資産業績提升，讓其成為2025年市場表現最為亮眼的闆塊之一。目前已上市的12只消費基礎設施REITs，總量層面來看，購物中心供給偏大，總市值418.65億元，占比18.9%。

年内漲幅排名前五的除博時招商蛇口産業園REIT外，全部是消費類REITs：嘉實物美消費REIT漲幅45.11%，華夏大悅城商業REIT漲幅40.64%，易方達華威市場REIT漲幅37.70%，華夏首創奧萊REIT漲幅37.63%，華夏金茂商業REIT漲幅38.80%。這些産品的優異表現主要得益于消費復蘇、優質資産稀缺性以及專業運營帶來的資産增值。

總的來看，消費REITs财務運營指標維持高位穩定，出租率、收繳率及利潤率呈現“穩中有升”的态勢，彰顯資産質量與運營效率。2024年出租率97.68%、收繳率99.45%、EBITDA利潤率62.59%；2025Q3出租率97.20%、收繳率99.65%、利潤率66.61%，顯示運營韌性在持續增強。

高出租率源于優質底層資産項目的貢獻，例如：三季度報披露華夏華潤商業REITs的底層資産青島萬象城收繳率達100%。出租率維持在98.73%的高位，租金單價水平提升至430.07元/平方米/月，環比增長2.8%，體現租金收繳能力優異，利潤率提升則反映了成本管控與收益增長的協同效應。

從營收及利潤表現來看，以購物中心為核心資産的消費REITs展現出較強的盈利能力。截止2025年三季度末，華夏華潤商業REITs與中金印力消費REIT分别實現營收5.64億元和2.54億元，在消費類REITs中表現突出。各消費REITs正通過品牌煥新與設施升級強化競争力——以中金印力消費REIT底層資産杭州西溪印象城為例，其2024年以來持續優化業态組合：零售闆塊深耕戶外運動賽道，引入The North Face L4+、KAILAS、HOKA等中高端戶外品牌；餐飲闆塊則豐富菜繫矩陣，全年共引入27家區域首店，持續為消費者創造優先的體驗感。

相較購物中心，優質奧特萊斯憑借“名品+折扣+體驗”的獨特模式構建差異化競争力，在經濟周期波動中展現出更強的韌性。華夏首創奧萊截止三季度末實現營收1.81億元，淨利潤4837.27萬元。其底層資産武漢首創奧萊，通過精準捕捉年輕消費者的偏好，實現“流量-留量”的轉化：不僅引入“黑神話·悟空”熱門IP活動引爆話題，更通過新年fufu奶龍IP展、跨年音樂會等主題活動，有效提升了項目輻射範圍内的客群到訪與客流粘性。

首單外資消費REITs入局，華夏華潤商業REITs擴募。9月29日，華夏凱德商業REIT在上海證券交易所上市，開盤報6.840元/份，較發行價5.720元/份上漲19.62%，截至收盤漲幅收窄至12.6%，成為年内首日表現最亮眼的消費類公募REITs之一。

9月30日，華夏基金管理有限公司發布關于提交華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金産品變更暨擴募份額上市申請的公告，拟以擴募方式新購入蘇州昆山萬象匯項目，而得益于782号文中明确提出将基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝。華潤商業REIT有望年内完成擴募。

此外， 跨行業資産混裝政策為REITs提供了多元化資産配置的制度通道，不僅豐富了底層資産類型，更通過資産組合的多樣化分散風險，有效提升整體的抗風險能力。

租金回調疊加利率預期上行，租賃住房REITS承壓前行。租賃住房行業目前已上市8支REITs，該闆塊總市值約184.45億元，占REITS市場的8.3%。

總體來看，平均總體漲幅為12.65%，多數産品實現正收益。華夏基金華潤有巢REIT以20.03%的漲幅領先，主要得益于其底層資産（上海保租房項目）的區位優勢及穩定租金收入。但季度分化顯著。 一季度平均漲幅9.41%，多數産品實現正增長，而二季度延續上揚态勢，平均漲幅16.38%，為全年最高，主要受益于政策利好（如REITs擴募政策放寬、市場化租賃住房納入試點）及市場熱度提升。例如，中金廈門安居REIT二季度漲幅達26.06%，顯着高于其他季度。

三季度出現明顯回調，平均跌幅-9.07%，其中，三季度跌幅在10%以上的REITs為：華夏基金華潤有巢REIT（-10.35%）、匯添富上海地産租賃住房REIT（-12.1%），中金廈門安居REIT（-10.48%），二級市場呈現“無差别下跌”的态勢，市場對保租房REITs短期運營持謹慎态度。

短期内，10年期國債收益率顯著上行，截至三季度末己升至1.87%，達年内較高水平，保租房作為長久期資産，對利率調整的敏感性高，房租價格持續回調與保租房供給持續大增，對租賃住房REITs未來租金收入與分紅率的影響較大。

保租房财務壓力仍存，部分市場化項目探索多元收入。财務運營指標展現出“出租率回暖、收繳率穩健、利潤率承壓”的波動特性，資産質量與運營效能呈現區域性差異。截止三季度末，8家已上市的租賃住房REITs合計實現營收5.13億元，同比提升33.72%。出租率在2024年降至91.39%後，于2025年三季度回升至96.10%，反映需求端有所修復；該增長主要源于項目方精準把握畢業季的集中租賃窗口期，動态調整營銷策略，推行差異化租賃方案，精準對接應屆畢業生等核心客群，有效促進了房源的快速去化。

收繳率持續保持高位（2025年三季度達99.25%），凸顯出管理團隊在租金催繳、賬期管控等方面的卓越執行能力與成熟運營體繫。以國泰海通城投寬庭REIT為例，其所在的上海市已推行公積金按月提取直付房租政策，符合資質的租戶可通過“随申辦”政務平台實現公積金直接劃轉至出租方賬戶，該機制在确保租金及時收付方面發揮了顯著的支撐作用。但EBITDA利潤率從2022年的86.16%持續降至2024年的76.66%，2025年Q3回升至82.54%，反映了成本上升或收益增長放緩的盈利壓力。

同時，從營收及利潤角度來看，表現較好的為華夏北京保障房REIT，以33.72%的營收增速領先，主要得益于北京區域保租房需求穩定及運營優化；國泰海通城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT分别實現3.30%、2.69%的溫和增長，

而部分市場化項目探索多元收入（如配套商業、社區服務），或為運營效率提升提供新路徑。三季度末，華夏基金華潤有巢REIT淨利潤同比大增20.78%，項目公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費、停車場經營等多元收入模式，實現服務收入304萬元。

6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志着國内首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。10月30日，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批，拟購入上海市闵行區的有巢馬橋項目。

這不僅為保障性住房建設開辟了可持續的融資新路徑，更以實踐驗證了REITs擴募機制的高效運轉，為公募REITs常态化發行注入強勁動能。

本文節選自《商業地産金融：資管的“險資時刻”》
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