險資聚焦核心資産布局，強化戰略協同與長期價值

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商業地産金融：資管的‘險資時刻’”篇中，觀點指數認為，險資通過保留運營權、創新投資工具（如Pre-REITs、股權/基金合作）及聚焦核心城市（如上海博華廣場、廈門保租房項目），布局購物中心、長租公寓等穩定現金流資産，匹配負債久期需求，實現“收益+增值”雙輪驅動，政策端亦持續放寬險資投資不動産的限制，推動長期價值與戰略協同。

險資聚焦核心資産布局，強化戰略協同與長期價值

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得10起險資布局商業不動産資管事件，主要圍繞的標的資産類型是購物中心、寫字樓、長租公寓等，涉及險資金額約316億元。

險資在報告期内的商業地産布局呈現“運營權保留、投資方式創新、區域選擇聚焦核心城市”的特征，既反映了對核心資産長期價值的信心，也體現了資産配置策略向“收益+增值”雙輪驅動的轉型。

險資加碼，保留運營權增值。近期險資在商業地産領域的布局普遍以購物中心、長租公寓、寫字樓為核心資産類别，通過創新資本運作實現風險分散與收益優化，其核心策略之一便是資産收購後保留運營權以強化資産長期價值。

如泰康領投接盤荟聚核心資産。泰康人壽領投80億元基金，其中其作為基石投資者認購30億元，中銀三星、中宏保險、友邦保險等多家險企共同出資30億元，英格卡集團則反向認購20億元劣後級份額，以“賣方跟”模式強化市場信心；剩余80億元資金缺口拟通過銀行並購貸款解決，此外英格卡保留運營權。

中郵保險聯合漢斯集團、ADIA設立基金收購上海博華廣場（108億），此次大宗交易的投資主體博華廣場，位于上海市靜安區南京西路商圈，是區域内稀缺的超甲級辦公物業項目。博華廣場于2019年9月19日開業。項目占地1.79萬平方米，總建築面積約18.4萬平方米，包含一棟60層辦公塔樓、一座4層商業裙房、4層地下室。其中，辦公樓總建築面積約12.6萬平方米，由美國漢斯公司負責開發。

此次交易完成後，漢斯旗下紅風筝（上海）房地産有限公司作為博華廣場的開發商及運營商，也将繼續參與管理運營，依托其開發經驗與資源網絡，保障項目的運營質量。

投資方式創新與資金聯動，Pre-REITs成為險資參與市場的核心路徑。險資通過股權轉讓（如大家保險、友邦人壽）、基金設立（如中郵保險、新華保險、大家人壽聯合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人壽）實現資産收購與運營綁定，2025年險資在長租公寓賽道的投資多以險資聯盟的方式進行，多家險企抱團參與。

其中基金的參與方也大致分為兩類。一類是由房企參與，例如：萬新金石基金是萬科聯手新華保險、大家人壽、中信金石共同設立的基金，主要是房企與險資、基金機構的合作，參與主體相對集中在特定幾家。

而上海松江柚米社區，是友邦保險聯合中信金石基金、瓴寓國際、中宏保險、中信證券等參與設立的中信金石·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，通過Pre-REITs基金收購。

區域選擇聚焦核心城市，優先配置成熟項目。從地域分布來看，投資標的集中于上海、北京、廈門、無錫等一線及強二線城市，優先選擇成熟項目或政策支持領域。如建信人壽通過現金出資693.02萬元及累計56.85億元投資上海綠地外灘中心T4幢辦公樓，體現了對核心城市甲級寫字樓的持續配置。

新華保險聯合大家人壽等設立的萬新金石基金收購廈門保租房項目，聚焦政策支持的保障性租賃住房領域。這種區域選擇的精準性不僅降低了投資風險，更通過成熟項目的穩定收益匹配險資負債久期。

觀點指數認為，險資布局背後是“資産荒”背景下對穩定現金流資産的需求，以及政策對險資布局不動産市場領域的支持。從2020年9月，原中國銀保監會發布《中國銀保監會關于優化保險機構投資管理能力監管有關事項的通知》提出，具備“不動産投資管理能力”的保險公司，可采取直接投資方式進行不動産投資，其他保險公司則可通過購置自用性不動産及投資不動産企業股權等方式進行直接投資。

再到去年由央行和金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》中，提及重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發和運營，險資參與不動産市場的政策門檻不斷放開。

從長遠視角觀察，險資可通過長租公寓、購物中心等商業地産資産實現全鍊條布局。商業地産憑借其天然的抗通脹屬性及長期穩定的租金收益特性，深度契合險資負債端長期久期的需求，形成“政策支持+市場選擇”的雙重驅動機制，最終實現從“收益導向”向“收益+增值”雙輪驅動的策略轉型。

本文節選自《商業地産金融：資管的“險資時刻”》
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