5000億元政策性金融工具落地，創新運營深化資本聯動

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商業地産金融：資管的‘險資時刻’”篇中，觀點指數認為，當前商業地産資管正通過聚焦核心資産、創新運營模式及深化資本聯動三大路徑實現價值重構，政策性金融工具與REITs擴募新政形成“政策+市場”雙引擎，推動行業從“收益導向”向“收益+增值”雙輪驅動轉型。

5000億元政策性金融工具落地，消費REITs擴募流程簡化

在9月29日的新聞發布會上，國家發展改革委宣布，已設立新型政策性金融工具，規模共5000億元。同日，國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行同步成立政策性金融工具有限公司。本輪政策性金融工具是依據4月25日中央政治局會議提出的“設立新型政策性金融工具，支持科技創新、擴大消費、穩定外貿”的要求設立。

5月以來，廣東、江蘇、河北、湖南、山東等多個省份的地市級發改委及部分行業主管部門，組織開展了2025年新型政策性金融工具專題培訓暨項目申報培訓會議。從各地公開信息來看，截止10月中旬，本輪政策性金融工具已落地超百億，新型政策性金融工具重點聚焦消費領域基礎設施、數字經濟、人工智能等重點領域。

2025年9月12日，國家發改委官網發布《國家發展改革委辦公廳關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化申報推薦工作的通知》（簡稱782号文），提出積極推動新資産類型項目推薦發行，積極研究探索市場化租賃住房等尚無推薦發行案例的新資産類型項目的發行路徑，並明确提出将基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資産混裝，這意味着現有滿足擴募條件，表現較好的REITs在滿足相關條件後，可以更快地進行擴募申報，且申報流程将更加簡化。

商業地産投資創十年新低，投資意願持續低迷

從投資方面的數據來看，商業營業用房2025年1-9月投資額4806.50億元，同比下降10.4%，降幅較2024年同期收窄3個百分點，雖然投資額仍在收縮，但收縮速度有所放緩，市場對商業營業用房的預期邊際改善，政策刺激（如消費復蘇、商業租金補貼）開始顯現效果。

但同期辦公樓投資額為2564.04億元，同比下降19.10%，降幅較2024年同期擴大12.6個百分點。辦公樓投資惡化更為顯著，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。整體來看，回顧近10年的數據，商業地産的投資仍保持下降趨勢，創歷史新低，目前企業對商業地産的有關投資意願仍較弱。

期内，據觀點指數不完全統計，全國商業地産投資市場完成大宗交易46宗，涉及資金金額約為1062.3億元。

報告期内，全國零售大宗交易以54.6%的占比穩居首位，寫字樓交易則以34%的占比緊随其後。主要原因是萬達集團于5月完成的重大資産處置——其一次性出售了48座自持萬達廣場。本次交易的收購方為聯合體形式，由太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達及陽光人壽共同組成，交易總規模約500億元。

商業地産資管聚焦核心資産，創新運營深化資本聯動

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本資管機構和地産企業共錄得39起商業地産資管事件，主要圍繞商業地産項目的交易和管理運營進行，標的資産主要是購物中心、奧特萊斯、寫字樓、酒店、長租公寓、社區商業等。

聚焦核心商業資産，築牢價值護城河。普陀長征鎮下屬村鎮企業以約21.68億元，收購了由中信泰富開發的上海信泰中心T1辦公樓。上海信泰中心T1辦公樓總建築面積7.22萬平方米，含289個車位。此次交易以約2.8萬-2.9萬元/平方米的辦公單價，成為上海2025年最大規模的辦公樓收購交易之一。

據悉，此次收購繫因長征鎮旗下天地軟件園需配合普陀區金沙島區域整體開發而動遷，故在同區域購置信泰中心辦公樓進行資産置換，通過收購同區域優質資産實現産業升級與空間騰挪。

凱德投資與雄安集團合作開發雄安國貿中心集中商業部分，總建築面積約15.8萬平方米，包括地上7層商業及地下1層城市通廊商業，該項目地處雄安新區總部區的核心位置，定位為活力門戶、城市地標和城市名片。由雄商置業公司負責項目投資、開發與建設，凱德投資負責資産規劃、開業籌備、商業運營及資産管理部分。

太古地産與珠江實業合作開發的廣州聚龍灣項目，投資超100億元，聚焦城市更新下的地標綜合體開發。項目通過改造升級存量土地，打造集商業、文化、居住等多功能于一體的城市地標。

觀點指數認為，一線和新一線城市的核心和地標資産項目，往往位于城市核心區或戰略發展區域，具有不可復制的區位優勢及資源集聚效應，成為資本競相追逐的“硬核資産”。

運營模式叠代，非標改造增價值。保利商旅簽約廣州香雪時光項目，打造首個POD概念非標商業中心（總投資2億元），融合“公園+商業”模式，響應體驗式消費需求；瑞安新天地首入廣州，簽約花都新青水泥廠改造項目，打造文化地標及文旅消費新目的地，實現存量資産的非標化改造。

凱德投資簽約光谷中心城西社區鄰里生活中心，采用“新加坡式鄰里中心”模式，滿足居民“最後一公里”的消費需求；旭輝商業與九聯投資打造成都溫江鳳栖里·九巷開放式商業街區，通過開放式街區設計提升消費體驗。

基匯資本收購城家匯城憶家60%的股權，共同運營北京長租公寓，體現資本與專業運營商的深度合作；鐵獅門與輝盛國際合作上海長租公寓，引入國際運營經驗。

凱德投資蘇州澄陽服務公寓、雅詩閣養老公寓（500套樂齡公寓）開業，布局養老公寓細分領域；盈石中國為徐匯濱江阿里園區商業項目提供專業服務，打造非標主理人商業範本，實現資本與運營的協同創新。

資本聯動深化，大宗交易優配置。萬達商管退出四平、揚州萬達廣場項目，由坤華股權投資（新華保險持股99.9%）接盤，同時保留項目運營權。北京華聯同期向博裕資本轉讓北京SKP 42%-45%股權，采用“股權部分轉讓+運營權保留”的模式，推動輕資産戰略轉型——通過保留核心商圈物業運營權确保穩定管理費收益，避免完全退出優質區位資産。

並非所有的資管機構都會采取“出售+保留運營權”的模式。元聯基金與新建元聯合體接盤蘇州豐隆城市中心的零售與辦公部分，此次出售的豐隆城市中心位于蘇州工業園區，是新加坡城市發展有限公司在中國的重要資産之一，資産體量近10萬㎡，蘇州豐隆匯于2018年開業正式亮相。但市場表現不佳。

此次資産脫售成功為新加坡城市發展有限公司回籠了至少6億新元(約合人民币32億元)的資金。新建元披露，元聯基金将攜手曾完成上海新天地、正大廣場等標杆項目改造的URF盈展集團，對蘇州豐隆城市生活廣場進行改造提升及管理運營。

資本内部轉讓優配置，越秀房托以34.33億元出售越秀金融大廈50%的權益，招商蛇口以7.16億元轉讓深圳招商積余大廈，兩筆交易對手均為集團内部關聯方。越秀集團通過全資子公司廣州越秀發展集團收購50%的權益，剩余50%仍由越秀房産基金旗下公司持有。

招商蛇口轉讓對象為同屬招商局集團的招商輪船，標的資産位于深圳南山區太子灣，建築面積3.3萬㎡。交易後，招商輪船主導大廈運營，招商蛇口子公司繼續提供物業管理服務，助力太子灣片區航運服務等高端産業集聚升級。

從戰略視角看，此類交易實現資源高效配置：越秀集團作為母公司，憑借更廣泛的資源網絡與金融專業能力，為越秀金融大廈提供優質服務與管理，提升資産運營效益；基金則聚焦核心權益持有，分享物業增值收益，實現資源協同最大化。未來雙方将深化合作，共擔市場風險，增強抗風險能力。

太子灣片區作為招商蛇口重點打造的高端商務區，引入招商輪船後，将重點發展航運服務、現代物流等高端産業，形成産業鍊上下遊協同效應，激發區域經濟新動能。

本文節選自《商業地産金融：資管的“險資時刻”》
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