商業地産企業整體發展面臨考驗，行業步入分化與盤活新階段

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“行業綜述：復蘇分化”篇中，觀點指數發現，在消費仍需提振、市場投資信心不足等背景下，商業地産企業的發展依然面臨不小考驗。不過，有迹象顯示，10月下旬開始，企業逐漸恢復投資動作。

觀點指數就“商業地産企業表現”研究成果的樣本企業進行觀察，發現10億元以下的企業占比最大，為43%；其次是10-30億元收入的企業，約占36%；再則是30-50億元收入的企業，占比接近13%；50億元以上收入的企業，占全部樣本企業的比例為8%。

分企業來看，大型企業雖憑借優質資産和運營能力搶占較大的市場份額，但收入持續增長難度較大；中小企業則因項目競争力不足，面臨招商難、運營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。

不過在當前的市場環境下，大型頭部企業具備一定優勢。一方面，除自身資源、運營能力較強外，投資方對商業地産的未來發展信心不足時，會更願意将有限資金投向大型企業，減少投資風險。

另一方面，輕資産商業趨勢之下，優質地塊、核心租戶等資源也更傾向于與國央企及頭部大型品牌企業進行合作，以增強自身的抗風險能力。

而相同環境下，中小企業的融資難度加大，難以獲得擴張所需的大額資金，甚至有不少企業還面臨着較大的債務壓力，因此只能收縮業務或出售部分資産，收入規模也難以提升。

觀點指數認為，未來，随着消費活力逐步釋放、商業行業集中度不斷提升，這種分化情況很大可能進一步加劇。因此，大型企業當下需要通過優化資源配置、提升資産等謀求進一步發展，中小企業則需通過聚焦細分賽道、優化運營效率等方式尋找生存空間。

投資物業資産值方面，樣本商業地産企業中，資産值在200億元以下的企業占比48%，200-500億元的企業占比25%，500-1000億元的占比約6%，1000億元以上的企業占比為21%。

據觀點指數了解，資産值高的企業往往擁有龐大的商業資産規模，且自持物業比例較高，通常注重在核心一二線城市的布局，這些城市經濟發達，人口密集，商業需求旺盛，物業增值潛力大。

如新鴻基的商業項目就多位于一二線城市的核心地段，資産價值較高，且物業類型涵蓋商場、寫字樓、酒店及服務式住宅等商業業态。上述資産組合的長期保值增值能力和資産提升潛力都較大，此外還能作為良好抵押物，更容易獲得銀行貸款等融資，且融資成本相對較低。

除資産本身較為優質外，運營能力強的企業還能夠通過高效的管理和運營提升物業的價值，如提高租金收入、降低運營成本等，提升資産價值。

不過需要注意到，在房地産行業整體增速放緩之際，面對債務危機，不少企業通過出售商業資産來回籠資金，緩解壓力，這也會帶來資産折價和資産值縮水等問題。

以萬達商管為例，自2023年起萬達加速資産處置，2023-2025年累計出售超80座萬達廣場回籠現金。2025年5月，萬達以500億元價格打包出售48座核心廣場給太盟投資、騰訊、京東及陽光人壽等組成的财團，這筆資金至少300億元優先用于償債，可覆蓋萬達商管2025年年内到期債務的75%，能在短期内避免違約連鎖反應。

但在債務壓力下出售資産，往往會面臨折價出售的情況。以上述出售的48座萬達廣場為例，單座廣場平均對價10.4億元，較2023年市場估值顯著折價，單座估值縮水4.4億元，折價率達29.7%，48座資産包整體估值損失約211.2億元。

此外，資産出售還會直接導致萬達投資物業資産值減少。據觀點指數了解，萬達此前出售的萬達廣場多為核心優質資産，使其資産規模在賬面上明顯下降。

這也意味着萬達失去了部分重要的租金來源，租金收入的減少會降低投資物業的預期收益。從長期來看，同樣會使投資物業的資産值估值下滑。

如今，行業整體從追求增量轉向盤活存量，存量價值挖掘成為企業競争的關鍵所在，通過調改升級如空間場景改造、内容生态重構來激活老舊項目，已成為不少企業的重要業績增長引擎。

此外，消費基礎設施REITs市場的不斷擴大和完善，為商業地産企業提供了重要的資金退出和融資通道，助力企業進一步向"輕資産"運營模式轉型。不過需要注意到，目前已上市的消費REITs業績開始分化，凸顯了資産質量和運營能力的重要性。

本文節選自《行業綜述：復蘇分化》
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