不同量級商業零售企業差異明顯，城市布局呈“深耕+外拓”邏輯

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“行業綜述：復蘇分化”篇中，觀點指數發現， 業務發展上，商業地産企業在管面積分化明顯，頭部企業多業态協同發展並轉向"資産運營+資本運作"模式，中小企則以區域深耕為主。

規模方面，在商業地産樣本企業中，在管面積在200萬㎡以下的企業達到42個，其次是200-500萬㎡元的企業，32家；再則是500-1000萬㎡的企業，10家，1000萬㎡以上收入的企業則有6家。

500萬㎡可視作商業地産企業的規模分水嶺，大部分企業需具備不同商業能級市場的運營能力和多元化的資金能力才能突破。

500萬㎡以上的頭部企業中，大部分的業務涵蓋商場、寫字樓、文商旅、酒店及公寓等多個領域，並在一個或者多個領域具備較大的競争優勢，能夠形成強大的内部協同和客戶資源轉化能力。

如中海商業的資産類型的就豐富多樣，涵蓋購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等業态，其中寫字樓方面持有運營中海中心、中海國際中心、中海大廈等甲級寫字樓共69棟，具備較強的運營能力，在行業擁有較高知名度。

此外，上述企業的發展模式也從“開發運營”轉向“資産運營+資本運作”，通過輸出管理品牌、發行REITs盤活資産，實現“規模增長+現金流優化”的雙重目標，這也是未來大型商業地産企業的核心增長路徑。

以華潤為例，一方面，華夏華潤商業REIT的上市和擴募，打通了“投-融-建-管-退”資本循環，回收資金用于再投資；另一方面，華潤萬象生活作為輕資産管理平台，通過輸出專業的管理經驗和品牌，實現了規模的不斷擴張。

而目前市面上的大部分企業，規模在200萬㎡以下，它們也是當前的市場主體。這類企業通常深耕某一區域商業市場，亦或是對項目要求較高。譬如老牌商企粵海天河城，經營的物業主要集中在粵港澳大灣區，以零售商業為主。其核心項目天河城廣場位于廣州，是中國内地首個真正意義上的現代購物中心。,最近兩年新開的番禺天河城購物中心、廣州動漫星城、深圳天河城等項目也都聚焦在華南地區。

此外還有部分企業采取精益求精的發展策略，較少進行項目外拓。如九龍倉自2019年最後一次購入地塊後再沒有補充土地，土地儲備逐年下降，目前最新開業的項目還是2018年的長沙IFS。

項目分布上，81家商業地産樣本企業中，布局10個以下城市的企業達到37個，布局城市數量在10-30個的企業為28家，擁有30個以上已布局城市的企業有16個。

可以發現，大部分企業布局的城市數量不多，這反映出當前的行業主要發展邏輯是采取區域深耕策略，将資源集中在熟悉的市場，這樣可以較好地規避因不了解異地市場如政策、消費習慣、競争環境而帶來的風險。

與此同時，城市布局數量在30個以上的企業不少，反映了當前不少頭部企業通過自身項目投資、輕資産擴張等方式，不斷擴大現有版圖。

如截止2025上半年，新城商業全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到205座，其中在營吾悅廣場數量174座，足迹遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國内141個大中城市。

上述企業通過進入更多城市，可以提升品牌知名度，吸引更優質的品牌資源。此外，廣泛的城市分布能夠抵禦局部市場的經濟下行影響，整體業績表現更為穩定。

與此同時，輕資産項目的成功很大程度上取決于運營管理能力，企業需要确保在輸出大量項目的同時，能夠保持高水平的運營管理標準。

這對完備産品線、異地復制能力及商業人才體繫也提出了更高要求，企業需要形成多條成熟的産品線如高端、中端、社區型，並建立強大的標準化流程和人才培育機制，才能确保項目在全國範圍内的高效、高質量落地。

本文節選自《行業綜述：復蘇分化》
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