2025年度商辦運營商表現20 中海商業領銜，陸家嘴、越秀可圈可點

觀點指數 過去一段時間里，辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業“降本增效”需求與業主“以價換量”策略共同主導，市場正處于供需博弈的關鍵調整期。

市場不确定性持續釋放，不僅考驗商辦運營商的短期應變能力，更對其長期資産規劃、租戶生态維護、運營效率優化的全周期資管能力提出更高的要求。“2025年度商辦運營商表現20”，結合營運能力、盈利能力、管理效率、模式創新以及品牌價值等各項研究體繫，盤點在寫字樓領域表現突出的企業，以給行業提供標杆的力量。

最終，中海商業、陸家嘴辦公、凱德投資、華潤萬象生活、嘉里建設、招商商管、平安不動産、越秀商管、恒隆地産、合景泰富商業資管等20家商辦運營商脫穎而出，成為寫字樓領域的重要力量。

這些企業在市場波動中穩健經營，更以全周期資管、生态化運營、資本工具創新等實踐，定義了存量時代商辦運營的新範式，為行業提供穿越周期的核心參考。

作為領銜者，中海商業已形成以中海中心、中海國際中心、中海财富中心、中海廣場以及中海大廈為主體的五大甲級寫字樓産品繫，其核心優勢在于對高端商辦資産的全生命周期把控。

在市場調整階段，穩定的租戶結構、市場需求響應快速以及項目管理能力強是其實現穩定經營的關鍵。今年上半年，中海商業旗的寫字樓業務中，一線城市收入占比52%，其錨定核心市場資源聚合優勢。同時半年度簽約面積達51萬平方米，續租率為77%，直觀印證租戶對其運營服務的深度信任，成熟期項目經營利潤率高達59.7%。同時，基石客戶占比48%、新簽世界500強租戶41家，租戶覆蓋金融、科技、能源、建築、零售等關鍵行業，優質穩定的租戶結構進一步确保了租金收入的穩定性。

陸家嘴辦公深耕上海核心區域，依托“FOR L”生态價值體繫與紮實運營數據，構建産業生态+資産運營的雙輪壁壘。其以陸家嘴大朋友圈戰略為依托，從産品、空間、配套、服務四大維度創新提煉“L FOR MORE”企業辦公全場景解決方案，通過子品牌L HUB陸創空間、L SPACE陸創營及創新産業生态共同體陸創新域NEX，為企業産業發展深度賦能，形成空間運營、産業鍊接、生态共生的價值閉環。

運營數據層面，其長期持有物業中，甲級寫字樓總建築面積約244.5萬平方米，成熟物業面積200.2萬平方米，三季度上海區域出租率平均租金單價為7.30元/平方米/天。

越秀商管作為城市商業運營的標杆企業，旗下寫字樓項目憑借地標級硬件品質與精細化運營服務，彰顯出強勁的市場競争力。2025年上半年，其打造的廣州國際金融中心寫字樓與越秀金融大廈，成功斬獲鉑金級WELL認證，跻身廣州珠江新城CBD僅有的兩座LEED與WELL雙鉑金級認證寫字樓之列，綠色辦公實力處于行業領先。

作為廣州超甲級寫字樓標杆與珠江新城核心地段的標志性建築，廣州國際金融中心（西塔）表現尤為亮眼，2025年上半年客戶訪問量與意向轉化率雙雙實現正向增長，同時成功引入多家優質租戶，其中涵蓋一家财富世界500強背景信息科技企業、一家全球龍頭航運企業及一家知名互聯網背景文體娛樂企業。同期續租面積達9099平方米，續租率穩定在70%，以優質招商、高租戶粘性等表現印證了地標項目的市場吸引力與運營韌性。

合景泰富商業資管以品牌升級、數字創新、生态閉環等多維發力，在商辦運營賽道構建起全維度賦能的差異化競争力。2025年，其不僅發布K·OFFICE品牌價值體繫，更以不止于基礎辦公，更于生态中持續賦能的理念，将配套服務與企業需求深度綁定。

同時，憑借超18年超甲級及甲級寫字樓運營管理經驗的深厚積澱，以及超200萬平方米的全國寫字樓在管實踐，其在廣州、北京、上海、成都、蘇州、南甯等城市核心區域打造了多個CBD城市名片。

值得關注的是，20家標杆企業均将綠色低碳與數字化轉型作為核心戰略，在行業可持續發展與效率升級的賽道上形成共識。綠色低碳領域，企業普遍布局高效能耗管理繫統，通過技術手段降低建築運營能耗。同步推進綠色建築認證體繫，将LEED、WELL等標準納入項目開發與運營全周期。更有企業将碳減排目標明确納入項目考核維度，從頂層設計錨定可持續發展方向，全方位契合市場對ESG價值的關注。

數字化轉型層面，企業通過搭建數字化運營平台、引入智能服務工具，實現從招商管理、租戶服務到運維響應的全流程效率提升。同時圍繞租戶體驗優化，推出線上化報修、智能空間預約、社群活動數字化運營等功能，以技術賦能強化客戶粘性，為商辦運營注入智慧化活力。

這些企業以精細化運營對沖市場波動，在不确定性中築牢優勢，為行業提供了從穩經營到提價值的標杆樣本。

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