推動房地産高質量發展，居民購房需求有所復蘇

觀點指數 在10月31日觀點指數研究院發布的《2025年1—10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》中，我們發現，住戶中長期貸款連續兩月增長，LPR雖5個月未動，但年底前存在單獨下調的可能，以緩解房貸利率壓力、激發剛性需求。景氣指標持續探底，9月房地産開發景氣指數降至92.78，環比再降0.29%，創年内新低，

推動房地産高質量發展，市場活力有望加速釋放

10月23日，黨的二十屆四中全會公報發布，明确提出要“推動房地産高質量發展”。此次公報将房地産相關表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，進一步明确“十五五”房地産高質量發展目標。

需求側公積金政策精準發力，激活多層次住房消費需求。近期多地公積金政策優化呈現“靶向施策”特征，通過額度提升、範圍擴展、場景創新三重維度激活市場的需求。

南京将單繳存人貸款額度從50萬元提升至80萬元，紹興雙職工家庭貸款額度突破130萬元，直接降低改善型購房的門檻。

威海創新實施“三代同堂”提取政策，将購房首付款提取範圍延伸至雙方父母子女，並放寬異地購房限制，形成跨代際資金支持鍊條；

南京針對多子女家庭推出“租房+購房”雙提升方案，租房提取上限提高至51840元/年，貸款額度再上浮40%達144萬元/戶，精準對接“生育-住房”政策協同需求。這些政策通過提高資金使用效率、擴大受益群體、創新使用場景，形成從首次購房到改善型需求的完整支持鍊，有效提升市場支付能力與交易活躍度。

供給側存量盤活與用途創新，構建住房供應新生态。供給側改革聚焦“存量轉化”與“用途創新”雙輪驅動，構建保障性住房供給新模式。洛陽、中山、重慶等地通過國企收購存量商品房轉化為保障性住房，既消化市場庫存又完善住房保障體繫。

廣州探索“自持轉可售”機制，允許房企在去化周期低于18個月的區域，通過補繳土地出讓金将競自持商品住房轉為可售房源，打通"限售-流通"政策閉環。

武漢經開區推出購房補貼梯度政策，按區域給予1%-2%的貸款利息補貼。這些措施通過激活存量資産價值、優化供應結構、降低購房成本，推動房地産市場從“增量擴張”向“存量優化”轉型，實現市場供需動态平衡與可持續發展。

住戶中長期貸款兩連增，居民購房需求有所復蘇

2025年前9個月人民币貸款增加14.75萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.1萬億元，其中，短期貸款減少2304億元，中長期貸款增加1.33萬億元。

2025年9月住戶中長期貸款單月新增2500億元，環比上月新增2300億元，同比增加200億元。可以看到，今年1月、3月、5月、6月、8、9月環比為正增長，2月、4月、7月環比變動為負。随着8月以來，北京、上海、深圳等城市相繼出台一攬子房地産調控政策，持續釋放利好信号，居民的購房需求有所復蘇，住戶中長期貸款迎來兩連增。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

貸款利率方面，中國人民銀行公布10月份最新貸款市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，兩項利率均與上月持平。兩個期限品種LPR報價自今年5月下調之後，已有5個月保持不動，當前貸款利率已處于歷史低位。

觀點指數認為：其一，作為LPR“定價錨”的央行7天期逆回購利率本月未作調整，直接導致LPR報價基礎維持不變；其二，受市場利率中樞上行影響，AAA級1年期同業存單到期收益率等在内的主要中長端市場利率有所擡升，疊加商業銀行淨息差已處歷史低位，報價行主動壓縮LPR加點的意願不足，最終形成本月LPR“按兵不動”的市場預期。

年内貨币政策仍有适度寬松空間。在提振内需、鞏固房地産市場企穩态勢的政策導向下，央行或于年底前實施新一輪降息操作，帶動LPR報價下行。特别是5年期以上LPR存在單獨下調的可能，通過引導居民房貸利率更顯著下行，緩解實際房貸利率偏高的壓力，激發剛性及改善性購房需求，扭轉樓市預期。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

市場整體熱度持續下降 景氣指數創年内新低

從房價指數來看，9月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅總體繼續收窄。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京和上海分别上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分别下降0.6%和1.0%。同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點，同比下降2.1%，降幅收窄0.3個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。同比下降3.4%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

9月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。同比下降5.0%，降幅收窄0.2個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。同比下降5.7%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，1—9月份，新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.9%。

從1-9月情況看，中國房地産市場延續調整态勢，止跌回穩趨勢仍不明顯，區域市場呈現“核心城市韌性猶存、二三線壓力持續”的特征。

從市場表現來看，一線城市新房價格整體微降，但内部呈現“滬京穩中有漲、廣深承壓下行”的差異化格局；二手住宅則全面調整，四大城市均現環比下跌。二三線城市新房及二手房價格環比降幅普遍擴大，反映了非核心區域供需矛盾仍較突出。

銷售端方面，1-9月商品房銷售面積與銷售額同比降幅雖然存在，但較前期收窄，顯示“以價換量”的策略推動去庫存成效初顯。政策層面，前期寬松措施逐步顯效，核心城市高端需求支撐價格韌性，而二三線則需通過保障房供給、存量房收儲等手段加速市場出清。

整體來看，市場雖處低溫區間，但政策托底與結構性機會並存，四季度或延續“穩需求、促去化”的導向，全面復蘇需待宏觀環境與居民預期改善協同發力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區來看，呈現“區域分化加劇、庫存去化持續”的特征，東部地區銷售承壓最為顯著，但全國層面去庫存成效顯現，市場底部特征與政策托底效應並存。

1-9月份東部地區商品房銷售金額38129億元，同比下降8.9%；中部地區銷售11517億元，同比下降6.0%；西部地區銷售11651億元，同比下降6.5%；東北地區1744億元，同比下降4.9%，其中，東部地區和西部地區下降幅度最大。

同時，9月末商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米，住宅待售面積減少292萬平方米，商品房庫存已連續7個月減少。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

此外，1-9月份房地産開發景氣指數整體表現為下滑，8月房地産開發景氣指數為92.78，環比下降0.29%，同比上升0.47%。這是自3月份拐點向下後連續6個月持續下降，創年内新低，表明房企經營壓力持續加大，市場參與者信心不足，整體熱度延續低溫态勢。

觀點指數認為，雖然三季度景氣指數創新低、區域分化加劇，但政策托底與結構性機會並存，四季度市場有望延續“穩需求、促去化”導向，在底部調整中孕育復蘇動能。

本文節選自《2025年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》
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