土地成交環比回升，房企投資決策趨向保守

觀點指數 在10月24日觀點指數研究院發布的《“抱團”競地 | 2025年10月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現二三線及以下城市土地成交多呈現低價特征，拿地主體以信用資質良好的地方國企托底為主，低密宅地尤其受到開發企業關注。此外，在上海等重點城市的土拍市場上，房企的參拍決策較為理性和謹慎。

土地成交環比回升，低密度地塊成關注焦點

報告期内，一二三線城市成交住宅用地554宗，成交土地規劃建築面積3680.34萬平方米，環比上升95.41%，同比下降6.79%；成交總價1718.63億元，環比上升104.71%，同比下降17.30%；成交樓面均價4669.75元每平方米，環比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢價率3.38%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1172.01萬平方米，環比上升119.63%，同比上升21.69%；成交總價667.01億元，環比上升135.72%，同比上升12.45%；成交樓面價5691.21元每平方米，環比上升7.33%，同比下降7.59%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為2459.44萬平方米，環比上升86.25%，同比下降15.44%；成交總價為796.69億元，環比上升85.35%，同比下降9.83%；成交樓面價3239.31元每平方米，環比下降0.48%，同比下降6.62%。

從城市維度觀察，9月二線城市土地成交中，成交價格前三的地塊由廈門獨占，且均由地方國企國貿、建發競得，涉及集美、思明、湖里等區，總成交金額達65.27億元。具體地塊信息如下：

同期，南京完成7宗涉宅用地出讓，覆蓋雨花台、栖霞、江甯三區，總出讓面積30.67萬平方米，規劃總建築面積50.58萬平方米，起始總價與成交總價均為44.45億元，全部實現底價成交。

觀點指數認為，二三線及以下城市土地成交多呈現低價特征，拿地主體以信用資質良好的地方國企托底為主，但亦可見市場對改善型産品的結構性需求，低密宅地尤其受到開發企業的關注。

2025年1-8月份，土地購置費總量在增長，但增速放緩，8月土地購置費累計值為23751.87億元，環比上升12.35%，同比下降10.2%，跌幅呈擴大态勢。

數據來源：Wind、觀點指數整理

2025年1-8月份土地購置費累計增長基本處于負值區間，且在年初出現較大幅度的波動。觀點指數認為，整體來看，報告期内土地市場活躍度不足，土地成交規模擴張速度未能達到同期水平，企業拿地行為更趨審慎，市場對土地的需求動力明顯減弱。

盡管總量仍在增長，但市場熱度持續走低，成交規模增長乏力，企業投資意願保守，需求端支撐力度不足，導致增速放緩與跌幅擴大的雙重壓力並存。

重點城市地塊供應提質，房企投資決策趨向保守

據觀點指數不完全統計，2025年9月18日-2025年10月17日期間，6個重點城市一共有170宗地塊處于挂牌進行中，起始價319.01億元，面積435.44平方米。本次統計期出讓面積環比上升24.48%。

從區域分布角度分析，在該統計期内，北京挂牌出讓的19宗土地里，昌平區的供應量居首，多達7宗，且均為包含住宅性質的地塊；順義區有5宗；朝陽區和通州區各有2宗；東城區、大興區、平谷區則分别有1宗。這19宗土地的總規劃建築面積達128.82萬平方米，起拍總價為143.83億元。

值得注意的是，北京市二環内此次罕見地新推出1宗住宅用地，該地塊為東城區祈年大街路西危改工程土地一級開發項目4、5号地，地處東城區天壇區域，交易起始價定為19.5億元，折算後的樓面價為7.8萬元每平方米。回顧近五年，二環内唯一成交的涉宅地塊是河北鑫界開發的金魚池地塊，其住宅建築面積僅有1700平方米。

另外，10月16日，北京市規劃和自然資源委員會網站公布了2025年第八輪拟供應的商品住宅用地清單，共包含9宗地，土地面積約為44公頃，建築規模約為103萬平方米，這些用地計劃于近期進行供應。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年9月18日-2025年10月17日期間，6個重點城市一共有86宗地成交，成交價176.44億元，環比下降22.89%，成交土地面積303.46萬平方米，環比回升42.22%。

其中，北京市成交的5宗地塊涉及住宅用地2宗，朝陽、大興各1宗。總成交價達56.47億元。其中，值得出讓地價和溢價最高的地塊為北京市朝陽區太陽宮，根據出讓信息，地塊位于北三環和四環之間，占地面積1.94萬平方米，地上建築規模5.06萬平方米，容積率2.6，控高80米，起拍價31億元。

最終由中建智地以43.14億元成交，樓面價為8.53萬元每平方米，溢價率高達39.18%。

此外，朝陽區從年初至今已先後出讓了三間房地塊、平房鄉黃杉木店+孫河組團地塊、呼家樓南里地塊以及本次的太陽宮地塊。

報告期内廣州白雲區成交2宗住宅用地，為白雲區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊，競價15輪後，被中建國際以總價6.44億元競得中，溢價率16.24%，折合樓面價6616.6元每平方米。該地塊為白雲區大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村城中村改造項目的安置房用地，用于拆遷安置。

成都市30宗成交地塊中，11宗為住宅用地，土地面積為32.64萬平方米，規劃建築面積為64.87萬平方米，成交價為67.93億元。其中，位于天府新區華陽街道香山村1、10組的兩宗地塊，規劃建築面積12.66萬平方米，容積率2.0，起始價17.72億元。由“中國鐵建、成都産投”聯合體競得，成交樓面地價1.63萬元每平方米，溢價率16.4%，總價約20.6億元。

10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地塊，最終，3宗地塊實現溢價成交，3宗地塊以底價成交，共計成交金額198.77億元。其中，溢價成交的3宗地塊，刷新闆塊地價單價紀錄，但溢價率均低于20%。

其中，位于核心地塊的徐匯區WS5單元188N-I-21地塊該地塊，最終由中海以44.65億元競得，成交樓面價高達14.85萬元／平方米，溢價率10%。而位于寶山區的BSP0-0801單元地塊被金茂與寶冶聯合體以17.51億元底價拿下。整體而言，本輪上海土拍中，房企的參拍決策較為理性和謹慎。

上述城市的地塊成交價格情況相較上月有所回落，但重點城市的熱點區域地塊依然有較高的熱度。例如北京的太陽宮地塊，因稀缺的地理位置和高效通勤規劃，吸引了房企激烈競争，溢價率較高，顯示出優質地塊依然具有較強的市場吸引力。

5000億元政策性金融工具落地，城市更新效能快速釋放

近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000億元政策性金融工具落地成為關鍵引擎。國家發改委9月29日宣布設立該工具後，安徽、江蘇、山東、内蒙古等12省迅速完成首筆資金投放，合計超110億元，政策效能快速釋放。

項目實踐呈現多元化創新，民生需求與産業升級深度綁定。在項目層面，城市更新實踐呈現三大典型模式：

其一，輕資産運營賦能老城區活化，如旭輝商業與上海綠鄒商管簽約松江樂都·旭輝里項目，通過全周期運營管理服務推動老城區商業升級。

其二，智慧養老與城市更新融合，天津紅橋區依托高老齡化區域特性，規劃建設1萬平方米專業養老院，並搭建智能化服務繫統，實現新建片區與老舊區域智慧聯動，滿足“家門口養老”的需求。

其三，自籌資金推動片區改造，廣州天河科技園科韻園區啟動35萬平方米升級，首期道路瀝青鋪設由業委會自籌資金完成，探索“業主主導、市場參與”的新路徑。此外，廣州荔灣山村采用“依法征收、淨地出讓”的模式，推進67.03公頃城中村改造，深圳南山區加速首個大型舊住宅區棚改項目征收，均體現政策執行層面的創新探索。

觀點指數認為，從老舊小區到城中村，從危舊房到智慧養老設施，城市更新正從“單一改造”向“繫統優化”升級，既解決了居民住房安全、生活便利等民生問題，又通過産業升級、智慧化改造拉動投資、促進消費，形成“民生改善-經濟拉動-城市活力提升”的良性循環。

政策工具、項目實踐與數據成效共同印證：城市更新已成為推動城市高質量發展、滿足人民美好生活需要的關鍵抓手。

本文節選自《“抱團”競地 | 2025年10月房地産企業新增土地儲備報告》
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