寫字樓租賃需求高度集中，陽光城大廈5次流拍後折價38%成交

觀點指數 在10月29日觀點指數研究院發布的《租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，結合最新的“十五五”規劃中“強化新質生産力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技賽道持續擴張，預計寫字樓租賃市場的需求結構将進一步向科技行業傾斜。

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第三季度，一線城市甲級寫字樓租賃市場需求端仍表現出高度集中的特征，其中TMT、專業服務和金融為核心主導行業。

具體來看，城市之間因地域經濟特點形成了差異化的行業結構。北京TMT行業占比顯著領先，達到41.9%，上海和廣州側重專業服務，同時TMT及金融行業占比居前。深圳市場則展現出多元化的行業特征，TMT、住宿餐飲、金融、專業服務、能源及資源等行業占比均超10%。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，9-10月期間，科技及相關産業租賃需求占比居首，代表企業包括鹽巴科技、千瓦科技、祖龍娛樂、格羅方德、FunPlus(趣加)等等，成為寫字樓租賃需求的第一驅動力。同時，消費、金融、專業服務業等賽道形成互補，行業結構與城市産業定位深度匹配。

金融業入駐案例以廣州天德廣場集中入駐國泰海通證券、萬聯證券兩家券商為例，項目位于珠江新城金融城聯動帶，周邊聚集超200家金融機構，形成金融生态圈。金融類型企業選址嚴格遵循核心商圈+政策紅利的原則，而天德廣場作為廣州金融城首批竣工的甲級寫字樓，享受跨境金融試點等政策優惠，成為券商區域總部的優選。

按城市劃分，期内上海、北京憑借産業生态完善度+高端要素密度成為企業選址的首選，兩城租賃案例數均位居前列。

其中，上海租賃活動集中于臨港、張江、虹橋等産業功能區，如科學之門A塔、虹橋國際展匯等。北京則以亦莊、海澱、望京等科創與商務闆塊為主。

值得一提的是，結合最新的“十五五”規劃中“強化新質生産力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技賽道持續擴張，預計寫字樓租賃市場的需求結構将進一步向科技行業傾斜。

面對市場挑戰，業主方的策略也在進化。例如，上海陸家嘴集團在張江科學之門項目中打造陸創AI加速器，通過産業孵化來吸引和聚集企業。同時，業主愈發重視現有租戶的續租留存，通過提供更優惠的續約條款甚至附加服務來穩定優質租戶。

另外，據企業官微披露，期内合景泰富商辦旗下多座寫字樓項目迎來企業入駐，如軟通動力進駐廣西合景國際金融廣場，辰一昀科技入駐北京合景國際金融廣場等，入駐企業涵蓋科技、專業服務、建築等領域，租戶結構進一步升級。

商辦資産交易方面，據仲量聯行數據披露，2025年三季度，上海投資市場總成交金額環比上漲78.1%至149.7億元，共達成17宗資産交易案例。其中辦公樓類型資産以75%的成交金額占比及53%的成交宗數占據首位，顯著領先于其他資産類型。

從數據來看，在宏觀經濟復蘇與産業升級雙重驅動下，綁定核心區位、高韌性産業與優質運營的辦公樓資産，仍将持續成為資本穿越周期的壓艙石。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧期内辦公投資市場的表現，觀點指數于往期報告中重點跟蹤的越秀金融大廈及上海博華廣場的資産交易案例已先後于期内完成。

根據越秀房産基金公告，其出售目標公司50%股權的交易事項已于2025年10月15日正式完成。項目出售已完成核心環節，交易收款17.17億元，此次股權轉讓已在市場監督管理局完成登記。

從交易結構看，越秀房産基金仍保留50%的股權，既通過出售部分權益回籠資金、優化财務結構，又避免完全退出優質資産。項目作為廣州核心商圈甲級寫字樓，已形成穩定租戶生态，保留控制權可持續分享長期租金收益。

10月17日，CBRE世邦魏理仕宣布，協助由中郵保險領投的人民币基金完成對上海靜安區博華廣場的收購，交易對價超百億元。該交易于2025年第三季度正式交割，超百億商辦資産交易正式落地，進一步印證了核心資産的稀缺性。

觀點指數從天眼查獲知，該項目已于9月25日完成股權變更，紅風筝（上海）房地産有限公司的股東變更為招赢盛博（上海）企業管理有限公司，背後是由中郵保險投資。

基金層面，中郵保險作為領投方，美國漢斯旗下子公司繼續擔任普通合伙人並負責運營管理，阿布紮比投資局（ADIA）作為共同投資方參與持有。

從交易方式來看，中郵保險對上海博華廣場的投資，並非傳統的獨立收購，而是采用了一種多方合作的基金聯合投資模式，集合各方的優勢，共同完成了超百億的交易。資本正從簡單的資産購買者轉變為共同組建聯合體方式，通過共同持有、運營並賦能資産，並從資産的整體增值中獲益，實現多方共赢。

除此之外，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産交易案例，總交易金額約34.9億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現回落。

本期商辦資産交易案例聚焦上海、杭州等核心城市的重點闆塊，進一步說明資本對非核心城市商辦資産的規避心态，市場馬太效應持續加劇。

其中值得一提的是，上海陽光城總部大廈（濱江國際廣場1号樓）的交易屬于商辦資産用途轉型的典型案例。

該項目因原業主陽光城債務危機歷經5次流拍，最終以13.1億元成交（較首次挂牌價21億元折價38%），買家格美集團計劃結合上海“商改住”、“商改酒”政策，将其改造為酒店或租賃住房。買家格美集團是一家業務覆蓋酒店、餐飲、旅遊等領域的綜合性管理集團。

格美集團的改造計劃精準匹配當前商辦市場的新趨勢，即去單一化，增復合性。在目前空置與租金雙承壓的市場環境下，若繼續作為純辦公項目運營将面臨較大的經營壓力。通過轉型為辦公+酒店+商業等的混合業态，能有效規避單一辦公功能的紅海競争，創造更穩定的現金流。

項目位于楊浦濱江，擁有一線黃浦江景，規劃中的江畔煙火市集、酒店等商業配套，正是為了最大化利用其稀缺的景觀資源，将辦公樓的内部空間價值，延伸為輻射周邊的場景消費價值。

而目前上海市正在推動的商務樓宇更新，一個核心思路是不再要求所有樓宇都追求高端化，這與格美集團的改造思路不謀而合，說明市場的解決方案正從單體建築改造升級為區域生态重塑和精準功能定位。

具體來看，2025年7月發布的《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》明确要求，允許商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、服務公寓、文化體育、教育培訓、租賃住房等業态，具體兼容業态根據區域定位差異化設置。‌

同時，9月28日，上海市規劃資源局宣布，上海在全市範圍劃定40個商務單元，首批啟動10個試點單元，首次對商務樓宇進行大規模更新。首批試點包括小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣、大甯、大柏樹、虹橋開發區、五角場、真如、漕河泾和世博園區等10個片區。

觀點指數注意到，近年來，法拍資産在當前内地商辦交易中占比提升明顯。這類資産通常因原業主的債務問題進入處置程序，普遍存在多次流拍、大幅折價的特點，其加速處置有助于市場出清存量資産。

未來一段時間内，不良資産處置仍将是内地辦公投資市場的重要組成部分。而陽光城總部大廈項目的轉型也印證了政策對存量商辦的引導作用，上海、廣州等核心城市或将有更多的類似項目借助“商改”政策實現價值重估。

本文節選自《租賃需求集中釋放 | 2025年10月商辦與辦公空間發展報告》
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