港資挖掘零售存量市場确定性收益，樣本項目實現客流銷售雙增長

觀點指數 在10月28日觀點指數研究院發布的《挖掘确定性收益 | 2025年10月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，港資企業轉向存量市場挖掘确定性收益，同時商業業主方加速從“開發商”向“運營商”轉型，自主運營成為趨勢。

恒隆集團于期内公布了“恒隆 V.3” 策略，側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資。即通過小投資，輕重結合的資産模式，與集團現有的優勢項目進行資産整合，從而提升現有項目的市場競争力和創收能力。

如此前恒隆集團就與杭州百大集團簽署協議，租賃了杭州百貨大樓所在物業，自2028年4月1日起，租賃期20年。此種方式下，項目所需的施工與翻新規模較小，更有機會在短時間内帶來顯著效益，經營風險也更為可控。

此外，業主方從“開發商”到“運營商”的身份轉變加速落地，原長沙北辰三角洲大悅城煥新為 “長沙北辰荟” 並由業主方北辰自主運營，意味着業主方擺脫對專業商管公司的依賴，通過自主操盤實現資産價值的深度挖掘。

這種轉型並非個例，當下越來越多商業企業進行“主動式”戰略調整，曾經的幕後業主方走向台前，以自主運營模式亮相市場。

新項目獲取方面，合肥濱湖寶匯商業部分由華潤萬象生活接手運營。于華潤萬象生活而言，這是其在合肥的第七個萬象商業項目，也是第二個輕資産項目，有望進一步鞏固其在合肥商業市場的地位，擴大在華東片區的影響力。

業務發展上，招商商管與中免商貿期内就文商旅産品線達成戰略合作。此次合作首期将圍繞廈門海上世界5号地塊展開，後續還将拓展至深圳太子灣、上海海上世界等項目。

觀點指數認為，中免商貿在免稅零售、國際品牌資源整合等方面具有優勢，招商商管則在商業運營和綜合開發方面經驗豐富，雙方合作将整合各自優勢，有望打造出“文商旅+免稅”融合發展的新模式，提升商業項目的競争力。

新增供應入市方面，恰逢雙節假期，全國商業項目迎來大規模開業潮。據觀點指數不完全統計，9月下旬至10月初，18家樣本企業全國範圍内開出了31個零售商業項目，總體量超過314萬㎡。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

開業項目呈現明顯的城市聚集效應，一二線城市成為核心戰場，重慶、杭州、上海、深圳、西安、武漢等城市均有不止一個新項目開出。

其中，龍湖重慶三座天街期内集中開業，分别是9月26日全面煥新歸來的北城天街，9月27日開業的龍興天街以及9月30日開業的江岸天街。

龍湖重慶北城天街作為龍湖商業在重慶的首座天街，位于觀音橋商圈，9月26日正式亮相的是A館、X館及星座廣場。數據顯示，該項目改造後品牌數量增加150多家，重慶首店增加80多家，首店、旗艦店等特型店比例提升超50%，品牌矩陣不斷擴大。

深圳灣萬象城二期也于9月30日開業，引入了近300家全新品牌，其中120家為首進品牌，首進品牌占比達40%。

值得一提的是，作為華潤旗下的旗艦高端項目，其重點引入了15家國際高奢旗艦店，奢侈品業态占比提升至35%。類型上覆蓋輕奢時尚、戶外運動、高端美妝、潮流數碼、品質餐飲等多元領域，與一期合計擁有500個品牌。

期内，大部分樣本項目把握雙節消費機遇，通過豐富的營銷活動和會員促銷策略取得不錯的業績，銷售額和客流均實現同比增長。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

代表項目上，武漢恒隆廣場憑借人氣IP"黃油小熊"秋日烘焙工坊華中首展吸引大量顧客到場，雙節假期前四日，租戶銷售額較去年同期增長逾70%，其中國慶節當日租戶銷售額較去年翻倍。

南翔印象城MEGA在10月1日至10月7日的銷售額也達到了1.76億元，同比增長0.6%。項目于9月20日至10月8日打造"得力超級文具節"，十大超人氣IP、超千款文創産品，推出自嘲熊、櫻蘭高校及得力聯名"哪吒之魔童鬧海"等多繫列新品，同樣收獲不少客流。

廣州天河領展廣場則以"平川月色曬秋正當時"為主題，策劃推出一繫列融合非遺、秋季特色與運動健康元素的主題活動，10月1日起L4中庭打造230平方米"超能貓空間"。在上述活動助推下，項目國慶假期日均客流同比增長5%，日均銷售額同比增長10%。

日常品牌調整上，大部分項目選擇根據目標客群特點引進品牌。成都銀泰中心in99定位"潮奢"，引入了攀山鼠等高端生活方式品牌，滿足高淨值客群對品質和潮流的需求。

服飾和戶外運動更是期内的絕對主力，樣本項目引入了設計師品牌Fabrique和街頭潮牌PERVERZE，戶外運動則青睐高端專業品牌G/FORE和國内品牌升級線波司登VERTEX。

除了傳統的服飾業态，戶外運動，潮玩業态也受到重視。杭州湖濱銀泰 in77 引入高達基地杭州首店，豐富了自身潮玩業态。

此外，還有部分項目引進創新業态或復合業态品牌，上海百聯又一城的“戶外運動與生活方式集合區”就是其中代表。

該項目通過場景化、沉浸式的布局，将傳統零售區域升級為有明确主題的“集合區”，比分散的品牌布局更具沖擊力和傳播力。這也體現出項目方不再滿足于充當“房東”，而是成為“内容策劃者”和“空間運營者”的趨勢。

本文節選自《挖掘确定性收益 | 2025年10月商業地産零售業态發展報告》
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